För fastigheter finns särskilda regler som ibland kan vara extra komplicerade, men också ge möjligheter till skattefördelar. Som fastigheter räknas inte bara villor och hyreshus utan också jordbruksfastigheter och skogsfastigheter.
Den som köper en skogsgård kan på flera sätt sänka sin skatt:
Skogsavdraget kan också ge skattelättnader enligt råd 63.
För dig som äger skog finns ett avdrag som det gäller att utnyttja på bästa sätt. Detta skogsavdrag säger att man får dra av 30 procent av försäljningssumman (50 procent för rotposter) när skog säljs.
Under hela tiden som du äger skogen får detta avdrag under alla år tillsammans vara hälften av vad du betalat för själva skogen (anskaffningsvärdet). När skogsfastigheten säljs dras det skogsavdrag som utnyttjats under innehavstiden av från anskaffningsutgiften.
Det finns två saker att tänka på när man ska utnyttja avdraget på bästa sätt:
Det går att skjuta upp beskattningen av skogsinkomster genom att sätta in en del av pengarna på skogskonto. Räntan beskattas med en särskild definitiv källskatt som är 15 procents av årets ränta, och betalas in år för år av banken. Detta är en extra skatt och räknas inte in bland intäkterna i näringsverksamhet.
Insättningen kan uppgå till högst 40 procent för sålda skogsprodukter (60 procent vid rotposter), och pengarna får stå på kontot i högst tio år.
Detta är skattefördelarna:
Den som inte längre vill binda sina pengar på ett skogskonto utan använda pengarna i verksamheten kan ta ut pengarna från kontot och ändå få fortsatt skattekredit till viss del. Uttaget läggs visserligen till företagets vinst, men underlaget för avsättning till periodiseringsfond och expansionsfond ökas i stället. När pengarna inte längre är låsta men fortfarande bara används till företagets verksamhet kan avsättning göras till periodiseringsfond och expansionsfond.
Se upp så att banken inte ger dig för dålig ränta på skogskontot.
För makar som har ett hyreshus, en industrifastighet eller annan näringsfastighet kan det finnas en poäng med att bara den ene maken står som fastighetsägare, medan båda makarna är betalningsansvariga för lånen på fastigheten.
Då kan skatteeffekten bli bättre om fastigheten går med underskott. Maken som inte äger fastigheten kan då betala den del av låneräntan som inte täcker upp intäkterna för fastigheten, och får därmed dra av denna del av räntan i inkomstslaget kapital.
Hade båda makarna varit fastighetsägare hade det inte gått att göra på detta sätt och årets underskott på fastigheten hade inte kunnat utnyttjas. Om fastigheten går med underskott ett år kan visserligen den förlusten kvittas bort ett senare år när fastigheten går med vinst. Men det kan dröja länge. Ofta ger näringsfastigheter nämligen dåliga resultat år för år, och fastighetsägarens vinst kommer ofta först när fastigheten säljs efter många år.
Vid försäljningen tas 90 procent av skillnaden mellan inköpspris och försäljningspris upp som inkomst av kapital, där skattesatsen är 30 procent. Skattesatsen blir därmed 27 procent, jämfört med 22 för privatbostadsfastigheter.
Om en privatbostadsfastighet hyrs ut till någon utanför familjen kan den förvandlas till näringsfastighet med betydligt högre uthyrningsskatt än om den betraktas som privat.
Men det finns en tröghetsregel som säger att en privatbostad inte blir näringsfastighet förrän den vid utgången av andra kalenderåret efter avflyttningsåret används till annat än permanentbostad eller fritidshus.
Den regeln gör att man kan flytta från en privatbostad, hyra ut den i upp till 35 månader och först därefter sälja den – och ändå beskattas efter kapitalvinstreglerna för privatbostadsfastighet, som är betydligt mer fördelaktiga än för näringsfastighet.
Fastigheten kan även i dessa fall förbli privatbostad, även om tidsgränsen passerats:
Om en näringsfastighet övergår till att bli privatbostadsfastighet ska ägaren ta upp tidigare avdrag för värdeminskning och förbättrande reparationer under beskattningsåret och de närmaste fem åren före övergången.
Med tanke på detta bör den som gör stora reparationer på en näringsfastighet behålla fastigheten som näringsfastighet i minst fem år innan fastigheten börjar användas på ett sådant sätt att den kan betecknas som privatbostad.
Om den då säljs som privatbostadsfastighet blir skatten betydligt lägre än som näringsfastighet och förbättrande reparationer blir inte beskattade.
Reglerna för att köpa och äga en näringsfastighet, exempelvis en hyresfastighet, genom ett handelsbolag är i stort sett likadana som om fastigheten hade ägts direkt av en privatperson. Men att ha ett handelsbolag som äger fastigheten kan ge skattefördelar vid en försäljning.
I stället för att sälja själva fastigheten kan man då sälja andelarna i handelsbolaget. Skatten blir då endast 30 procent, vilket är lägre än om en sådan näringsfastighet säljs av en privatperson.
Ytterligare en fördel med att äga en fastighet i ett handelsbolag är att man slipper stämpelskatt, då överlåtelse av andelar i ett handelsbolag som äger en fastighet inte medför stämpelskatt.
För att skaffa sig dessa fördelar kan den som äger en näringsfastighet privat låta ett handelsbolag ta över fastigheten för ett så lågt värde att det inte blir någon skattepliktig vinst (se råd 68).
En privatperson som äger en näringsfastighet kan skattefritt överlåta fastigheten om betalningen understiger taxeringsvärdet. Det beror på att transaktionen ses som gåva. Mottagaren kan då vara ett aktiebolag som säljaren själv äger, kanske tillsammans med sina barn.
Detta kan vara ett sätt för en privat fastighetsägare att få ut ett kapital skattefritt. En framtida köpare av bolaget måste dock ta hänsyn till att det finns betydande latenta skattekostnader i bolaget, eftersom bolaget tar över fastighetens anskaffningsvärde.
Skogsfastigheter och hyreshus är investeringar där det oftast krävs både intresse och fackkunskap för att ha chans till bra affärer. Det krävs i regel också mycket eget arbete. Juridiken och skattereglerna är dock så svåra att man bör ta hjälp med den biten.
Tänk på att möjligheten att sänka skatten aldrig bör vara ett huvudskäl för att köpa fastigheter.