Während Immobilienfinanzierungen, unabhängig von der Art des Erwerbsobjekts, immer ähnlich angelegt sein können, ist das bei den Immobilienzahlungen nicht der Fall. Sie sind sehr unterschiedlich strukturiert, was stark vom zu erwerbenden Objekt abhängt. Grundsätzlich gibt es drei Zahlungsvarianten:
Kauf einer gebrauchten Immobilie,
Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger,
Bau einer neuen Immobilie mit einem Generalunternehmer auf eigenem Grundstück.
Die Zahlung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie erfolgt in aller Regel auf einen Schlag und innerhalb des Zeitrahmens, der im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist. Dieser Zeitrahmen kann recht kurz ausfallen, weshalb es keine gute Idee ist, zunächst einmal eine Immobilie zu kaufen, und sich erst anschließend nach Immobilienfinanzierungen umzusehen.
Die Zahlung einer gebrauchten Immobilie kann entweder vom Käufer- zum Verkäuferkonto erfolgen oder direkt von der Käufer- zur Verkäuferbank. Letztere zieht dann vom Kaufbetrag noch die ihr zustehenden Restschulden ab, falls es solche noch gibt, und überweist den übrigen Betrag an den Verkäufer. Eine dritte Variante kann der Zahlungslauf über ein sogenanntes Anderkonto eines Notars sein. Das passiert aber eher selten und nur in besonderen Fällen, deren besonderes Sicherungsbedürfnis der Notar sehen muss, es kostet im Übrigen zusätzliches Geld.
Entscheidend bei der Zahlung so hoher Summen auf einen Schlag ist natürlich, dass der Vorgang Geld gegen Immobilie auch gesichert ist, sonst steht man im Zweifel ohne Geld und ohne Immobilie da. Für eine solche Sicherung des Vorgangs sorgt üblicherweise der Notar. Er formuliert im Kaufvertrag, dass der Verkäufer ihm den Geldeingang unmittelbar melden muss und dass der Verkäufer für diesen Fall dem Notar eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer dann veranlassen zu können. So kann der Verkäufer nach Geldeingang die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht mehr verhindern. Das heißt leider noch lange nicht, wie Sie im Verlauf dieses Buches noch sehen werden, dass bereits damit keine Risiken mehr für die Absicherungen Ihrer Zahlungen bestehen. Denn trotz solcher Regelungen können Sie immer noch Ihr gesamtes eingesetztes Geld verlieren, wenn Sie nicht aufpassen.
Wer eine neue Immobilie ohne eigenes Grundstück, auf dem er bauen kann, kauft, der kauft üblicherweise eine neue Immobilie samt Grundstück – oder Miteigentumsanteilen an einem Grundstück – vom Bauträger. Beim Begriff Bauträger handelt es sich um einen juristisch feststehenden Begriff, der nicht mit den Bezeichnungen »Bauunternehmer« oder »Generalunternehmer« verwechselt werden darf. Bauträger sind Unternehmen, die Immobilien auf ihrem eigenen Grundstück planen und zum Kauf anbieten. Die Immobilien sind zum Zeitpunkt des Kaufs meist jedoch noch nicht gebaut, denn das erfolgt in aller Regel erst nach Verkauf aller oder einer überwiegenden Anzahl der geplanten Immobilien – meist mehrere Reihenhäuser oder Wohnungen –, was die Projektfinanzierung für den Bauträger ganz erheblich erleichtert. Eigentümer am Grund und Boden sowie der Immobilie werden Käufer bei diesem Modell erst nach Abnahme des Objektes, Zahlung aller Raten und der danach folgenden Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Es ist klar, dass ein solches Vorgehen weit mehr Risiken birgt als der Kauf einer gebrauchten Immobilie, die man vorher besichtigen kann, deren Zustand man einschätzen kann und bei der man dann – im direkten Tausch gegen die bezahlte Kaufsumme – auch zeitnah Eigentümer der Immobilie wird.
Bei einer vorerst nur geplanten Immobilie ist das natürlich völlig anders. Der Unterschied beginnt schon mit der Frage: Wer sagt denn überhaupt, dass die geplante Immobilie auch sicher fertiggestellt wird?
Für Kaufvorhaben von Bauträgern hat der Gesetzgeber eine spezielle Rechtsverordnung geschaffen: die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Wenn Sie eine Immobilie samt Grundstück nach der MaBV kaufen, dann gibt es eine Reihe von Sicherungsvorkehrungen, damit die von Ihnen gezahlten Geldbeträge nicht zu hohen Risiken ausgesetzt sind. So ist zum Beispiel die Zahlungsweise (bis hin zu den einzelnen Zahlungsraten) gesetzlich detailliert vorgegeben. Der Gesetzgeber hat dafür die folgenden 13 Zahlungsraten definiert, die Käufern in maximal sieben Teilraten in Rechnung gestellt werden dürfen. Exakt sagt die Verordnung Folgendes aus:
30 Prozent der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 Prozent der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, von der restlichen Vertragssumme
40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
3 % für den Estrich,
4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3 % für die Fassadenarbeiten,
5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Der Gesetzgeber hat das leider unnötig verkompliziert, weil er die restliche Vertragssumme nach Zahlung der ersten Rate von 30 Prozent nicht einfach mit verbleibenden 70 Prozent ansetzt, sondern sie erneut als 100 Prozent ansetzt, die er dann wieder in die verbleibenden 12 Raten aufteilt, anstatt von vornherein die gesamte Vertragssumme zu 100 Prozent zu setzen. Genau das machen viele Bauträger in der Praxis, wonach die 13 Zahlungsraten sich dann wie folgt gliedern:
30 % nach Eigentumsübertragung Grundstück,
28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
7 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
2,1 % für den Estrich,
2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
2,1 % für die Fassadenarbeiten,
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Aus diesen 13 Raten bilden Bauträger dann sieben Zahlungsraten, sodass ein Zahlungsplan vom Bauträger zum Beispiel wie folgt aussehen könnte:
30 % nach Beginn der Erdarbeiten,
28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
15,4 % für die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen sowie Fenstereinbau und Fassadenarbeiten,
9,1 % für den Innenputz, Estrich und Fliesenarbeiten,
8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Von der ersten Rate dürfen Sie zudem – auch das ist gesetzlich geregelt – 5 Prozent einbehalten, als Sicherheitspfand für die mangelfreie und rechtzeitige Erstellung des Bauwerks. Sie sind also erst zahlbar, wenn die mangelfreie und rechtzeitige Herstellung des Gebäudes erfolgt ist. Das heißt, die erste Rate betrüge dann nur 25 statt 30 Prozent, was immer noch sehr viel ist – vor allem, wenn die Gegenleistung gerade einmal »Nach Beginn der Erdarbeiten« heißt. Denn das kann ganz einfach heißen: Ein Bauträger fährt auf die Baustelle, nimmt einen Spaten aus dem Kofferraum, tätigt einen Spatenstich, packt den Spaten wieder ein, fährt ins Büro und stellt Ihnen eine Rechnung über 25 Prozent der Kaufsumme. Rein juristisch völlig legitim. Aber: Nach der Idee des Gesetzes ist mit recht hohen Raten am Anfang auch der Übereignungsanspruch am Grundstück erfasst (dokumentiert durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch), was auch der eigentliche Grund für diese Höhe an den Ratenzahlungen ist.
Das Problem dabei: Sie bekommen das Eigentum oder Miteigentum am Grundstück mit dieser Rate nicht übertragen, sondern es wird nur eine sogenannte »Auflassungsvormerkung« im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet: Es wird zunächst nur dokumentiert, dass beabsichtigt ist, Ihnen das Eigentum oder Miteigentum am Grundstück zu überschreiben. Es ist damit zwar zum Verkauf gegenüber Dritten blockiert, aber die tatsächliche Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn Sie den gesamten Kaufpreis bezahlt haben. Dieses Problem werden Sie im Verlaufe des Buches noch genauer kennen lernen.
Bevor Sie nach der MaBV aber überhaupt eine Zahlung leisten müssen und man Ihnen eine Rechnung stellen darf, müssen vier grundlegende Voraussetzungen gegeben sein, was ebenfalls in der MaBV geregelt ist und Sie zusätzlich absichert:
Der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber muss rechtswirksam sein und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen müssen vorliegen. Diese Voraussetzungen müssen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt sein, und dem Gewerbetreibenden dürfen keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sein.
Zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt muss eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein. Bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein.
Die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, muss gesichert sein, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet werden kann. Die Freistellung ist gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden. Wird das Bauvorhaben vollendet, erfolgt die Freistellung unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme. Wird das Bauvorhaben nicht vollendet, erfolgt die Freistellung unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Auftraggeber.
Für den Fall, dass das Bauvorhaben unvollendet bleibt, kann sich der Kreditgeber (des Bauträgers) vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Käufer (also von Ihnen) vertragsgemäß bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen. Die zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen müssen dem Käufer (also Ihnen) ausgehändigt worden sein. Liegen sie bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags bereits vor, muss auf sie im Kaufvertrag Bezug genommen worden sein, andernfalls muss der Vertrag einen ausdrücklichen Hinweis auf die Verpflichtung des Gewerbetreibenden zur Aushändigung der Erklärungen und deren notwendigem Inhalt enthalten.
Die Baugenehmigung muss erteilt worden sein oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, muss
von der zuständigen Behörde bestätigt worden sein, dass
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, muss von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden sein ist, dass
die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf, und
nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
Sie sehen also, der Gesetzgeber hat den Fall des Immobilienkaufs vom Bauträger und die damit zusammenhängenden Zahlungen detailliert geregelt. Auch der Fall, dass das Bauvorhaben unvollendet bleibt, ist geregelt. Sie verlieren in diesem Fall nicht zwangsläufig Ihr Geld.
Behauptet man gegenüber Ihnen also, es handele sich bei dem zu verkaufenden Projekt um ein Projekt nach dem Bauträgermodell auf Basis der MaBV, muss all das, was Sie oben gelesen haben, exakt so durch den Notar vertraglich geregelt werden – inklusive der vorgeschriebenen Zahlungsraten. Die Sicherungen aus der MaBV hören sich zunächst alle gut an, Sie werden in diesem Buch aber noch sehen, welche Gefahren dennoch beim Kauf vom Bauträger lauern.
Nicht selten liest man in notariell entworfenen Kaufverträgen ganz andere als die gesetzlich vorgegebenen Zahlungspläne – oft auch mit hohen Anzahlungen ohne Sicherungen. Wie kann das sein? Das kann der Fall sein, wenn man Ihnen Grundstück und Gebäude, oder Anteile daran, nicht in einem einzigen Kaufvertrag nach der MaBV verkauft, sondern einen Trick anwendet: In ein und demselben notariellen Kaufvertrag stecken zwei Verträge – ein Kaufvertrag für das Grundstück oder einen Grundstücksanteil und ein Bauvertrag für ein Gebäude oder einen Gebäudeanteil.
Das heißt, dass ein Grundstückskauf plus ein Verbraucherbauvertrag beziehungsweise ein Bauwerkvertrag geschlossen werden – und das ist etwas völlig anderes als ein Immobilienkauf vom Bauträger. Denn mit dem Kauf eines Grundstücks und gleichzeitigem Abschluss eines Bauwerkvertrags werden Sie vom Immobilienkäufer zum Bauherrn – mit allen rechtlichen Konsequenzen. Auch darüber werden Sie in diesem Buch noch viel erfahren.
Begründet wird dieses trickreiche Vorgehen (in Fachkreisen auch als verdecktes oder verstecktes Bauherrenmodell bezeichnet), perfiderweise häufig auch noch mit einem Steuersparmodell: Es heißt dann oft, dass Sie beim getrennten Kauf von Grundstück und Gebäude oder Anteilen daran eine erhebliche Summe an der Grunderwerbsteuer sparen würden, da die Grunderwerbsteuer dann nur auf das Grundstücks anfalle und nicht auch auf das Gebäude. Das ist leider in den allermeisten Fällen ein Irrtum. Denn das zuständige Finanzamt wird sich das gesamte Vorhaben ansehen, und wenn bereits mit dem Grundstückskauf auch dessen Bebauung vereinbart wurde (etwa durch den gleichzeitigen Abschluss eines Bauvertrags), wird das zuständige Finanzamt das Geschäft als sogenanntes verbundenes Geschäft einordnen und auch gesamthaft besteuern – und darf das auch. Sie sparen also letztlich meist keine Steuern, sondern handeln sich nur erhebliche Nachteile ein. Denn bei diesem Vorgehen werden Sie rechtlich vom Käufer zum Bauherrn, und es kommen auf Sie alle Rechte und Pflichten eines klassischen Bauherrn auf eigenem Grundstück zu. Was das bedeutet, lesen Sie im nächsten Absatz.
Wer auf dem eigenen Grundstück mit einem Generalunternehmer baut, der genießt nicht die gesetzlichen Sicherungen aus der MaBV, sondern ist bei der Festlegung der Ratenzahlungen weitgehend frei. Es gibt nur zwei flankierende gesetzliche Regelungen: Die erste besagt, dass von Anfang an 5 Prozent des Gesamtbetrags als Sicherungspfand für die mangelfreie und rechtzeitige Herstellung des Bauwerks einbehalten werden dürfen, die zweite besagt, dass Abschlagszahlungen nicht mehr als 90 Prozent der vereinbarten Gesamtsumme betragen dürfen (BGB § 632a Absatz 1 in Verbindung mit § 650m Absatz 1 und 2). Das war es aber auch schon an gesetzlichen Schutzmechanismen. Wenig angesichts der hohen Summen, die im Spiel sind.
Das ist auch der Grund, warum Überzahlungen von Leistungen generell das größte Problem bei Bauvorhaben mit Generalunternehmern auf eigenem Grundstück sind. Zahlungspläne beim Bauen mit Generalunternehmern sind fast immer Teil des Bauvertrags und werden dort oft in einem kurzen Absatz zusammengefasst. Das kann dann wie folgt aussehen – beispielhaft gezeigt anhand dreier typischer Fälle: einmal Holzfertighaus ohne Keller, einmal Holzfertighaus mit Keller und einmal Massivhaus mit Keller.
Holzfertighaus ohne Keller
5 % bei Vertragsabschluss
10 % bei Übergabe der Bauantragsunterlagen
10 % nach Fertigstellung der Bodenplatte
70 % am ersten Aufbautag des Hauses
5 % am Tag der Abnahme
Holzfertighaus mit Keller
5 % bei Vertragsabschluss
10 % bei Übergabe der Bauantragsunterlagen
25 % nach Fertigstellung der Kellerdecke
55 % am ersten Aufbautag des Hauses
5 % am Tag der Abnahme
Massivhaus mit Keller
5 % bei Vertragsabschluss
5 % bei Übergabe der Bauantragsunterlagen
10 % bei Erdarbeiten und Betonierung der Bodenplatte
14 % nach Rohbau des Kellers
20 % nach Rohbau des Erd- und Obergeschosses
10 % nach Dachstuhlaufrichtung und Dachdeckung
14 % nach Fenstereinbau
10 % nach Rohinstallation von Sanitär, Elektro, Heizung
5 % nach Innenputz- und Estricharbeiten
5 % nach Maler- und Fliesenarbeiten
2 % bei Übergabe
Solche oder ähnliche Regelungen werden in Deutschland jeden Tag tausendfach unterzeichnet, ohne dass die Menschen, verstehen, welche Risiken daraus folgen können.
Bauen Sie nicht mit einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter auf dem eigenen Grundstück, sondern mit einem Architekten, schreiben Sie üblicherweise alle Gewerke einzeln aus, nehmen Sie üblicherweise zudem einzeln ab und rechnen dann auch jedes Gewerk einzeln ab. Abschlagszahlungen kann man dabei dann vertraglich und in enger Abstimmung mit dem Architekten regeln. Ein bauleitender Architekt wird immer streng darauf achten, dass vor Zahlungen auch die Leistungen detailliert überprüft werden: auf Vollständigkeit und Qualität. Sonst wird ein Architekt Kürzungen und/oder Mängeleinbehalte vornehmen und Ihnen zum Beispiel nur eine Teilauszahlung empfehlen. Das heißt, die Zahlungsrisiken beim Bauen mit einem Architekten sind deutlich niedriger, weil mit einem bauleitenden Architekten eine Person vom Fach an Ihrer Seite ist und weil jedes Gewerk einzeln nach Leistungskontrolle abgerechnet wird. Daher spielt dieses Vorgehen in diesem Buch keine größere Rolle. Auch die Errichtung eines Gebäudes in Eigenleistung spielt keine größere Rolle, weil es dort praktisch nur um Materialeinkäufe geht, die Sie aber dann ja auch gut steuern können.
Die Herausforderungen liegen eher in einem großen Paketangebot eines Generalunternehmers, dessen Bezahlungen man so steuern muss, dass keine Überzahlungen entstehen. Denn das kann einen nicht nur in erhebliche Steuerungsnachteile einer laufenden Baustelle bringen, sondern, im Insolvenzfall, auch einen Totalsaufall des eingesetzten Kapitals bedeuten. Hiervor schützt kein Gesetz – was vielen Bauherren leider nicht klar ist.