Finanzierungsfehler im Vorlauf zum Darlehensvertrag sind Fehler, die nicht durch Regelungen im Darlehensvertrag entstehen, sondern während der vorlaufenden Handlungen oder Nicht-Handlungen, wie Fehleinschätzungen der eigenen Finanzierungsgrenzen oder des Finanzbedarfs. Denn dann wird später auch der Darlehensvertrag nicht mehr passen. Es können aber auch übersehene Zusatzkosten oder auch nicht oder nicht rechtzeitig einbezogene Förderungen und Zuschüsse sein.
Die finanzielle Leistungsfähigkeit beim Kauf von Immobilien ist individuell und hängt im Wesentlichen vom verfügbaren regelmäßigen Einkommen sowie dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital ab. Jedoch machen sich nur die wenigsten Menschen vor einer Immobiliensuche ihre Finanzierungsgrenze klar – und zwar die realistische Grenze.
Wenn Finanzierungsgrenzen bei der Immobiliensuche nicht beachtet und möglicherweise Kaufverträge unterzeichnet werden, ohne dass eine Finanzierung sicher geklärt ist, kann dies zu dem Problem führen, dass Sie in großer Eile eine Finanzierung finden müssen, die Sie sich eigentlich nicht leisten können. Und selbst wenn Ihnen das gelingt, kann es sein, dass Sie langfristig ein Problem bekommen: Nach den ersten zehn Jahren Kreditlaufzeit haben Sie so vielleicht kaum Schulden abgetragen, weil Sie nur mit sehr niedriger Anfangstilgung überhaupt eine Finanzierung für einen hohen Immobilienpreis fanden, und müssen dann eruieren, ob Sie mit dieser hohen Schuldenlast einen günstigen Anschlusskredit erhalten. Ist zwischenzeitlich das Kreditzinsniveau gestiegen, kann das eine teure Angelegenheit werden, eben weil Sie ganz zu Anfang Ihre realistische Finanzierungsgrenze deutlich überschritten haben.
Die einzig sinnvolle Handlungsoption ist, ehrlich zu sich selbst zu sein und die im ersten Teil dieses Buches dargelegten Formeln korrekt zu nutzen, ohne sich Finanzierungsoptionen schönzurechnen, die in Wahrheit nicht bestehen. Es ist allemal sinnvoller, Mieter zu bleiben, als mit schlicht unrealistischen finanziellen Möglichkeiten einen Immobilienkaufvertrag zu unterzeichnen.
Die sinnvollste Immobilienfinanzierung beinhaltet möglichst wenig Fremdkapital, das Sie in Form eines Kredits von einer Bank erhalten. Je weniger Geld Sie sich von einer Bank leihen müssen, desto besser – und desto eher werden Sie auch Geld von einer Bank erhalten. Banken haben allerdings Untergrenzen, denn Immobilienkreditleistungen unterhalb bestimmter Grenzwerte sind für manche Banken uninteressant. Zudem können Banken frei entscheiden, ab welcher Finanzierungssumme ihnen das Geschäft mit Immobilienkrediten hinreichend lukrativ erscheint.
Beim Eigenkapital werden oft Bausparverträge vergessen, die aktuell vielleicht noch nicht zuteilungsreif sind, es aber vielleicht in absehbarer Zeit werden. Über eine Sondertilgung (siehe hierzu Teil II, Kapitel 4, Fehler 4/5) können solche Vermögenswerte eingeplant werden. Auch mögliche, vom Staat gewährte Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen, können als Eigenkapital eingebracht werden. Das gilt nicht nur für Bundesmittel der KfW oder des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), sondern auch für mögliche Zuschüsse der 16 Landesförderbanken (siehe hierzu Fehler 3/5). Auch Anlagen, die man relativ einfach kündigen oder verkaufen kann, wie etwa Sparbücher oder Aktienanlagen, gehören dazu.
Allgemein spricht man davon, dass man zwischen 20 und 25 Prozent Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung mitbringen sollte. Das ist bei heutigen Immobilienpreisen von 600 000 oder 700 000 Euro selbst für Reihenhäuser in Großstädten kaum zu leisten, denn das Eigenkapital läge dann zwischen 120 000 und 175 000 Euro. Kaum jemand hat solche Summen zum Zeitpunkt eines Immobilienkaufs – häufig ein recht früher Zeitpunkt im Leben. Falls Kinder im Spiel sind, soll der Immobilienkauf oft vor deren Einschulung erfolgen, um spätere Umschulungen zu vermeiden. Und: Die Banken machen Druck und geben die Losung aus, dass der Immobilienkredit bis zum Renteneintritt abbezahlt sein sollte. Personen über 50 Jahre werden bei der Anfrage eines Immobilienkredits schnell die Geschäftspolitik vieler Banken erfahren.
Je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, desto höher ist die Kostenbelastung durch Zinszahlungen an die Bank. Das führt zu unnötig hohen Kreditkosten aufgrund vielleicht nur übersehener Eigenkapitaloptionen bestehender Bausparverträge oder möglicher Zuschüsse.
Man sollte konsequent alle finanziellen Anlagen auf den Tisch packen und sich ansehen, welche davon man viel besser und sinnvoller mit in das Eigenkapital beim Immobilienkredit planen kann. Nicht vergessen werden sollten mögliche Bausparverträge und nicht rückzahlbare Zuschüsse aus Bundes- und Landesmitteln. Geldanlagen, die mit 2 oder vielleicht 3 Prozent verzinst sind, während man gleichzeitig 4 oder mehr Prozent für einen Kredit zahlt, sind und bleiben ein schlechtes Geschäft.
Eine Bank verlässt sich bei der Ermittlung des Immobilienwertes nicht auf den Kaufpreis, den Sie als Käufer zahlen sollen. Das darf sie gesetzlich auch gar nicht, denn Banken unterliegen bei der Wertermittlung des sogenannten Beleihungswertes, also des Wertes, der dem Ihnen geliehenen Geld entspricht, den Vorgaben des Pfandbriefgesetzes (PfandBG), das unter § 16, Absatz 2 zur Ermittlung des Beleihungswerts besagt:
»Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.«
Ergänzend gilt die Beleihungswertverordnung (BelWertV), die weitere detaillierte Vorgaben macht, wie in § 3 Absatz 1:
»Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.«
Diese gesetzlichen Regelungen sind nachvollziehbar, führen aber auch dazu, dass Beleihungswerte häufig nur 70 bis 75 Prozent des Immobilienwertes erreichen, den Sie am Markt zahlen sollen. Mehr als den Beleihungswert wird die Bank aber nicht beleihen. Und: Auch von diesem Wert wird sie nicht 100 Prozent, sondern nur einen Anteil beleihen. Das heißt, Ihre Kreditmöglichkeiten können deutlich früher an eine Decke stoßen, als Sie es glaubten.
Das konkrete Risiko besteht auch hier darin, dass vorschnell ein Kaufvertrag unterzeichnet wird, weil man glaubt, der Immobilienpreis bewege sich im Rahmen der eigenen Finanzierungsmöglichkeiten. Den Beleihungswertabschlag hat man möglicherweise völlig übersehen, was schlagartig zu einer großen Finanzierungslücke führen kann.
Man sollte grundsätzlich von einem deutlich geringeren Beleihungswert als dem aktuellen Verkaufspreis einer Immobilie ausgehen. Hieraus kann eine erhebliche Finanzierungslücke entstehen, die vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags geschlossen werden muss. Ist das unmöglich, ist der Kauf unrealistisch.
Die klassischen Nebenkosten bestehen aus der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchgebühren sowie manchmal der Maklerprovision. Allein Ersteres und Letzteres können zusammen bereits 10 Prozent der Immobilienkosten ausmachen. Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die der Bund den Ländern überlassen hat, auch in Bezug auf die Festlegung der Steuerhöhe. Während etwa Bayern bisher zurückhaltend blieb und sie weiter mit 3,5 Prozent des Immobilienkaufpreises ansetzt, wie das zuvor der Bund getan hatte, sind andere Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen bereits bei 6,5 Prozent angekommen. Addieren Sie dazu noch die Maklerprovision von 3,57 Prozent, sind Sie schon im benannten Bereich von 10 Prozent an Nebenkosten. Bei einer Immobilie für 400 000 Euro also schon bei zusätzlichen 40 000 Euro. Beides könnte die Politik von heute auf morgen per Gesetz radikal senken. Tut sie aber nicht, daher bleibt dieses Finanzrisiko. Hinzu kommen die gesetzlich festgelegten Gebühren für Notar und Grundbuch, in aller Regel auch nochmal zwischen 1 und 1,5 Prozent der Kaufsumme – weitere 4 000 bis 6 000 Euro, je nach Leistungsumfang der Notartätigkeit.
Nebenkosten sind keine Kostenfallen oder unvorhersehbare Zusatzkosten, sondern sind transparent vorhersehbar und fallen praktisch bei jedem Immobilienkauf an. Bauen Sie aber neu, kommen natürlich weitere, möglicherweise überraschende Zusatzkosten auf Sie zu, wie etwa Erschließungskosten eines Grundstücks. Zu diesen Kostenrisiken bei Neubauten erfahren Sie mehr im dritten Teil dieses Buches.
Den meisten Banken sind die klassischen Nebenkosten durchaus präsent. Bei einer Finanzierungsrechnung müssen diese in jedem Fall mit eingepreist sein, sonst kann das bei Ihnen zu einer Finanzierungslücke führen, die so groß ist, dass Sie sie nicht ohne Weiteres schließen können.
Nicht präsent hingegen sind Banken in aller Regel die Kostenrisiken bei Gebäudesanierungen oder -modernisierungen. Gebrauchte Immobilien können stark sanierungsbedürftig sein, ohne dass die Käufer das zum Kaufzeitpunkt bemerken. Außerdem können gesetzlich geforderte Modernisierungen anstehen, wie der Austausch einer Heizungsanlage.
Im Rahmen von Neubauvorhaben mit Bauträgern betreffen Kostenanstiege oft Sonderwünsche, die im Angebotspreis noch unberücksichtigt blieben. Und beim offenen oder verdeckten Bauherrenmodell, also Neubauten auf eigenem Grundstück, betrifft es nicht selten übersehene Basiskosten, wie Erddeponiegebühren, zusätzlich notwendige Gründungs- oder Abdichtungsmaßnahmen oder auch übersehene Hausanschlusskosten.
Viele Kunden stehen vor allem bei umfangreicheren Modernisierungen oder beim offenen oder verdeckten Bauherrenmodell nach kurzer Zeit wieder bei Ihrer Bank und benötigen eine Nachfinanzierung. Die ist dann oft nur zu höheren Zinsen zu bekommen.
Klassische Nebenkosten lassen sich eigentlich nicht übersehen – es sind nicht viele, und sie sind früh und klar zu beziffern. Wichtig ist daher, dass auch diese Kosten von Anfang an in die Finanzierungsrechnung mit aufgenommen werden.
Bei gebrauchten Immobilien kann es sein, dass – neben den klassischen Nebenkosten – auch noch Modernisierungs- und Sanierungskosten anfallen. Dabei sind Sanierungen notwendige Eingriffe zum Erhalt der Gebäudesubstanz, während Modernisierungen nicht zwingend sein müssen – außer sie sind gesetzlich gefordert. Da man eine gebrauchte Immobilie in aller Regel erwirbt, »wie sie steht und liegt« oder »wie gesehen«, muss man sie vor dem Kauf genauestens in Augenschein nehmen. Im Idealfall gemeinsam mit einer Fachperson, die sich mit der Materie auskennt.
Bei neuen Immobilien vom Bauträger sollte die Bau- und Leistungsbeschreibung genau auf Vollständigkeit und auf Qualität der Inhalte geprüft werden.
Bei Bauvorhaben auf eigenem Grundstück – nach offenem oder verdecktem Bauherrenmodell – ist ebenfalls die vereinbarte Baubeschreibung die zentrale Grundlage der geschuldeten Leistung des Unternehmers. Daher muss auch hier die Baubeschreibung vor Vertragsabschluss gut geprüft werden. Wer daran spart, kann das schnell bitter bereuen. Wo und wie Sie hierzu Hilfe finden, erfahren Sie im Verlaufe des Buches noch.
Der Bund, manche Bundesländer und auch manche Kommunen vergeben Zuschüsse beim Immobilienkauf oder -bau. Anders als Förderkredite sind Zuschüsse Geldleistungen, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Häufig hängen sie aber an Zuschussvoraussetzungen. Dennoch erhöhen diese Zuschüsse faktisch Ihr Eigenkapital und können zu einem interessanteren Finanzierungsangebot einer Bank führen. Aber: Zuschüsse müssen rechtzeitig beantragt werden (siehe Unterpunkt »Handlungsoption«), und Zuschüsse werden in aller Regel erst nach Maßnahmenabschluss ausgezahlt. Das heißt, Sie finanzieren Zuschüsse zunächst vor und bekommen das Geld erst nach Abschluss der Maßnahmen zurück.
Auf der Bundesebene sind die Verantwortlichkeiten für Zuschüsse und Kredite mittlerweile klar aufgeteilt: Die Zuschüsse vergibt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)1, die Förderkredite die KfW-Bank.2 In aller Regel gibt es größere Unterschiede in den Förderungen, abhängig von Neubau oder Bestand.
Auf der Länderebene gibt es in jedem Bundesland eine Landesförderbank. Manche von ihnen bieten Zuschüsse und Förderkredite an, denn auf der Bundesländerebene vergeben die Landesförderbanken weiterhin beides: Förderkredite und Zuschüsse.
Sie finden die Internetseiten der einzelnen Landesförderbanken in der nachfolgenden Tabelle. Unter der jeweiligen Webseite der für Ihr Bundesland zuständigen Förderbank können Sie nachsehen, ob oder welche Zuschuss- oder Förderkredite es gibt.
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Bundesland |
Landesförderbank |
Internetadresse |
|---|---|---|
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Baden-Württemberg |
L-Bank |
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Bayern |
Bayerische Landesbodenkreditanstalt |
Außerdem: |
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Berlin |
Investitionsbank Berlin |
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Brandenburg |
Investitionsbank des Landes Brandenburg |
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Bremen |
Bremer Aufbaubank |
Außerdem: |
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Hamburg |
Hamburgische Investitions- und Förderbank |
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Hessen |
Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen |
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Mecklenburg-Vorpommern |
Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern |
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Niedersachsen |
Investitions- und Förderbank Niedersachsen |
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Nordrhein-Westfalen |
NRW.Bank |
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Rheinland-Pfalz |
Landestreuhandstelle Rheinland-Pfalz |
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Saarland |
Saarländische Investitionskreditbank |
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Sachsen |
Sächsische Aufbaubank |
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Sachsen-Anhalt |
Investitionsbank Sachsen-Anhalt |
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Schleswig-Holstein |
Investitionsbank Schleswig-Holstein |
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Thüringen |
Thüringer Aufbaubank |
Falls Sie Zuschüsse übersehen, die Sie hätten beantragen können, bedeutet dies einen realen Geldverlust. Sie hatten dadurch von Anfang an eine geringere Eigenkapitalquote, ergo möglicherweise ein ungünstigeres Finanzierungsangebot. Denn finanzierende Banken machen Sie natürlich nicht auf jeden möglichen Zuschuss aufmerksam. Zum einen haben auch viele Bankverkäufer nicht den nötigen Überblick über alle Zuschussprogramme, zum anderen muss eine Zuschussförderung des Kunden für eine Bank nicht das bessere Geschäft sein.
Wissenswert
Bankberater, wie sich viele Bankangestellte gerne nennen, gibt es übrigens nicht. Der Begriff Bankberater ist nichts anderes als eine Verbrauchertäuschung, denn unabhängig beraten werden Sie dort nicht. Bankangestellte sind Verkäufer oder Vermittler von Finanzprodukten und Finanzdienstleistungen ihres eigenen Finanzinstituts oder anderer Anbieter, für die sie üblicherweise versteckte Provisionen erhalten. Bei Baufinanzierungen können das zwischen 1 und 2 Prozent der Darlehenssumme sein. Bei 350 00 Euro sind das satte 7 000 Euro. Das Beratungsinteresse ist damit natürlich vor allem provisionsgetrieben und nicht verbraucherorientiert.
Eine provisionsfreie Beratung zu Immobilienkrediten erhalten Sie in Deutschland nur bei sogenannten Honorar-Immobiliardarlehensberatern. Wer Honorar-Immobobiliardarlehensberater ist, darf nicht gleichzeitig als Immobiliardarlehensvermittler tätig sein (Gewerbeordnung § 34i Absatz 5). Honorar-Immobiliardarlehensberater sind auch nicht in Banken tätig, sondern meist selbstständig in eigenen Büros. Ein Honorar-Immobiliardarlehensberater wird für seine Tätigkeit durch Sie bezahlt. Seine Vergütung können Sie vorab bei ihm erfragen oder besprechen. In seiner Abrechnung finden Sie seine Beratungskosten dann transparent ausgewiesen. Die Provision eines Bankverkäufers hingegen sehen Sie nicht. Sie ist versteckt in Ihrer Finanzierung und belastet diese oft durch höhere Kreditkosten.
Nach einer Statistik der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK) waren Mitte 2023 insgesamt etwa 57 000 Immobiliardarlehensvermittler im Vermittlerregister der DIHK eingetragen, gleichzeitig aber nur knapp 700 Immobiliardarlehensberater. Das zeigt Ihnen, wie extrem provisionsgetrieben – und somit intransparent – das Geschäft mit der Immobilienfinanzierung ist.
Noch dazu ist es gar nicht so einfach, einen Honorar-Immobiliardarlehensberater überhaupt zu finden. Eine zentrale, offen zugängliche Liste existiert nämlich nicht. Und: Auch bei einem unabhängigen Honorarberater müssen Sie aufpassen, dass er sein Honorar nicht etwa prozentual mit einem zu vermittelnden Kredit verknüpft, denn einzig ein Zeithonorar, also einfach die Vergütung der Dauer der Beratung, sichert Ihnen eine wirklich unabhängige Beratung.
Bei Zuschüssen ist es wichtig, dass Sie diese vor Beginn der Maßnahmen beantragen, das heißt bei einer gebrauchten Immobilie: vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Das Gleiche gilt beim Kauf einer neuen Immobilie. Bauen Sie hingegen auf eigenem Grundstück sollte ein Zuschuss möglichst schon vor Unterzeichnung des Bauvertrags beantragt sein. Es gibt zwar auch Regelungen, nach denen erst der eigentliche Baubeginn als sogenannter Vorhabensbeginn gilt, das sollte mit dem Zuschussgeber aber vorab sicher geklärt sein. Denn sollten Sie aufgrund zu später Zuschussbeantragung keinen Zuschuss bekommen, ist das schlicht ärgerlich.
Es ist äußerst wichtig bei Zuschüssen, die an Voraussetzungen (etwa energetische Vorgaben) gebunden sind, sicherzustellen, dass diese Voraussetzungen, vor allem bei neuen Immobilien, im Kaufvertrag und der Baubeschreibung als wichtige Kaufvertragsanlage auch fixiert sind. Sonst ist Ihnen diese technische Voraussetzung baulich vom Unternehmer nicht geschuldet – und Sie würden entweder den Zuschuss verlieren oder müssten diese baulichen Leistungen zusätzlich teuer einkaufen, weil sie im Kauf- oder Bauvertrag nicht fixiert sind.
Ebenso wie bei den Zuschüssen gibt es Ähnliches auch bei Förderkrediten. Diese werden nur von Förderbanken ausgegeben. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder Kommunen sind bei solchen Krediten daher nicht involviert, da sie keine Banken sind. Die Landesförderbanken hingegen schon – so wie auf Bundesebene die KfW.
Förderkredite der KfW beantragen Sie bei der Bank, die Ihr Kauf- oder Bauvorhaben finanzieren soll. Ihre Bank wird dann den Förderkreditantrag bei der KfW einreichen. Bei Bewilligung leiht sich Ihre Bank die Fördersumme bei der KfW und verleiht diese Summe ihrerseits an Sie weiter – nach den Konditionen der KfW. Über die Grundpfandsicherung haften Sie gegenüber Ihrer Bank für die Rückzahlung der gesamten Darlehenssumme – also auch des KfW-Anteils. Ihre Bank wiederum haftet gegenüber der KfW für das dort geliehene Geld.
Diese Konstellation ist auch der Grund, warum Sie keinen direkten Kontakt mit der KfW für Ihren Förderkredit aufnehmen können, sondern Ihr Antrag über Ihre Bank läuft. Streng genommen handelt es sich um ein Geschäft zwischen Ihrer Bank und der KfW, weshalb manche Banken die Kombination eigener Kredite mit KfW-Förderkrediten auch gar nicht erst anbieten. Denn KfW-Förderkredite mindern das eigene Geschäft. Würde eine Bank Ihnen den vollen Darlehensbetrag ohne KfW-Förderkredit vermitteln können, wäre das für die Bank die wirtschaftlich viel interessantere Lösung. Viele Banken bieten die KfW-Förderkredite auch nur an, weil diese Kredite unter Verbrauchern bekannt sind, Verbraucher sich über diese Kredite bei der KfW transparent informieren können und viele Banken so in eine transparente Konkurrenzsituation geraten. Sie offerieren KfW-Förderungen daher eher aus Wettbewerbsgründen denn aus Liebe zum Kunden. Würden sie es nicht tun, wären ihre Finanzierungsangebote für viele Verbraucher unattraktiver. Die KfW erzeugt also einen gewissen Marktdruck, dem die Banken nachgeben.
Anders ist es bei den Landesförderbanken. Hier gibt es Förderprogramme, für die Sie die Bank direkt kontaktieren können, weil Sie dort einen tatsächlich eigenständigen Zusatzkredit aufnehmen. Hintergrund ist unter anderem auch, dass Landesförderbanken aufgrund ihrer Regionalität keinen bundesweiten Marktdruck wie die KfW erzeugen können. Die Kooperationsbereitschaft vieler Banken am Markt ist schon deswegen gegenüber Landesförderbanken eine andere als gegenüber der KfW. Umgekehrt kooperieren KfW und Landesförderbanken aber oft miteinander, indem sie ihre Programme aufeinander abstimmen. Viele bundesweite KfW-Programme sind daher mit regionalen Angeboten der Landesförderbanken kombinierbar.
Wie bei den Zuschüssen auch besteht bei Förderkrediten das wesentliche finanzielle Risiko darin, dass Sie solche übersehen. Das zweite große Risiko ist, dass Sie sie erst zu spät entdecken. Das kann erhebliche finanzielle Lücken reißen, die so groß sein können, dass das Vorhaben ausgesetzt oder abgebrochen werden muss. Denn bei den Förderkrediten ist es – anders als bei Zuschüssen – oft so, dass mit ihnen erhebliche Teile der Finanzierung geschultert werden und ohne sie die gesamte Finanzierung infrage gestellt sein kann.
Auch Förderkredite müssen – wie Zuschüsse – vor dem Vorhabensbeginn beantragt werden. Es gelten meist die identischen zeitlichen Voraussetzungen wie bei Zuschüssen. Das heißt, auch Förderkredite müssen vor Unterzeichnung notarieller Kaufverträge oder der Unterzeichnung von Bauwerkverträgen beantragt werden. Und auch hier gilt: Ob erst der tatsächliche Baustart der letzte Zeitpunkt für die Einreichung eines Förderantrags sein darf, muss rechtzeitig mit dem Fördermittelgeber abgestimmt werden.
Zudem müssen bei Förderkrediten, vor allem bei Neubauten, unbedingt auch die bautechnischen Voraussetzungen (etwa energetische Vorgaben) geklärt und eingehalten werden. Diese müssen bei Bauträgervorhaben im Kaufvertrag oder der Baubeschreibung, als dessen Anlage, sicher fixiert werden. Bei Bauvorhaben auf eigenem Grundstück erfolgt die Festschreibung direkt im Bauwerkvertrag oder der Baubeschreibung. Gibt es vorlaufende Ausschreibungen einzelner Gewerke (erfolgt meist beim Bauen mit dem Architekten), sollten die Anforderungen bereits darin fixiert werden. Sind diese technischen Voraussetzungen nicht Teil der von Ihnen eingekauften Leistungen, dann haben Sie im Zweifel keinen Anspruch auf den Förderkredit. Die KfW lässt seit Kurzem zwar auch zu, dass ein Kaufvertrag unter aufschiebender Wirkung geschlossen werden kann – und nicht zustande kommt, falls das Objekt die Fördervoraussetzungen der KfW nicht einhält. Aber dazu muss auch die Verkäuferseite erst einmal bereit sein, und auch das hilft Ihnen nur bedingt, denn mindestens den Notar haben Sie dann schon bezahlt, und möglicherweise ist auch schon ein Kreditvertrag einer Bank unterzeichnet. Nur die Grunderwerbsteuer können Sie zwei Jahre lang zurückerhalten, wenn der Kaufvertrag am Ende nicht zustande kommt oder rückabgewickelt wird. Oder aber Sie verhandeln die technischen Vorgaben des Förderkreditgebers mühsam nachträglich in den Kauf- oder Bauvertrag. Das ist aber teuer und kann den gesamten Förderkredit unwirtschaftlich werden lassen. Hinzu kommt die Tatsache, dass, etwa beim Kauf einer neuen Wohnung, die ja nur ein Teil eines größeren Gesamtgebäudes ist, für diese einzelne Wohnung nicht einfach höhere energetische Standards als für das restliche Gebäude geplant werden können. Erreicht das Gesamtgebäude die energetischen Vorgaben des Förderkreditgebers nicht, wird sich das dann selbst durch Nachverhandlungen mit dem Bauträger oder Generalunternehmer nicht ändern lassen.
Das Problem hat schon viele Menschen teuer überrascht, daher bietet die KfW mittlerweile auf ihrer Internetseite einen konkreten Formulierungsvorschlag für Kauf- und Bauverträge zur Sicherung der KfW-Vorgaben an. Ist ein Bauträger oder Generalunternehmer nicht bereit, diesen Formulierungsvorschlag zu akzeptieren, werden Sie auch den Förderkredit im Zweifel nicht ohne Weiteres bekommen. Oder Sie gehen bewusst das Risiko ein, dass die KfW eine Rückzahlung verlangen kann, wenn deren Förderkriterien nicht eingehalten sind.
Immobilien werden häufig im Zuge von Familiengründungen gekauft. Diese haben oft zur Folge, dass einer der Partner beruflich teilweise oder ganz zurücksteckt, um sich um den Nachwuchs zu kümmern, was fast immer Einnahmeausfälle zur Folge hat. Wenn Banken Finanzierungsangebote vorrechnen, bleiben diese absehbaren und erheblichen Einnahmeausfälle über einen längeren Zeitraum viel zu häufig unberücksichtigt. Derartige Finanzierungsberechnungen sind dann das Papier nicht wert, auf dem sie stehen.
Das konkrete Problem, das bei Nichtberücksichtigung absehbarer Einnahmeausfälle auf Sie zukommen kann, ist natürlich, dass die Finanzierungsmöglichkeiten von Anfang an falsch angesetzt waren und die monatlichen Zahlungsraten damit zu hoch werden können. Das kann verheerende Auswirkungen haben, bis hin zu einer gar nicht mehr möglichen Bedienbarkeit des Immobilienkredits – mit allen Folgen.
Wenn eine Immobilie im Zuge einer Familiengründung gekauft werden soll und absehbar ist, dass einer der Partner dadurch beruflich nur noch in Teilzeit oder gar nicht mehr tätig sein kann, muss das finanziell fest eingeplant werden. Denn wenn Sie das erst zu spät merken, ist die große Frage, ob sich Ihre Bank auf Nachverhandlungen zur Anpassung des Kredits noch einlässt. Das kann sein, man sollte das in jedem Fall auch versuchen, aber verpflichtet ist die Bank dazu nicht.
Auch Sie selbst sollten sich absichern gegen Zahlungsausfallrisiken bei der Abzahlung Ihres Kredits. Sie können sich nicht gegen alle Risiken des Lebens absichern, aber gegen einige schon. Im Vordergrund stehen hier vor allem die Berufsunfähigkeits- und die Risikolebensversicherung.
Die Berufsunfähigkeitsversicherung kann für den Fall schützen, dass Sie Ihren Beruf aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausüben können. Sie ist aber keine Arbeitslosenversicherung. Verlieren Sie hingegen Ihren Job, weil das Unternehmen in wirtschaftliche Probleme kommt, springt die Berufsunfähigkeitsversicherung nicht ein. Und: Sie springt häufig überhaupt nur in sehr begrenztem Rahmen ein. Wie stark dieser Rahmen eingegrenzt ist, hängt in aller Regel vom individuellen Vertrag und dessen Regelungen ab. Die Einschränkungen können auch so umfangreich sein, dass die Absicherung keinen Sinn mehr ergibt, dann kann man sich das Geld für die Versicherung schlicht sparen.
Anders sieht es bei der Risikolebensversicherung aus. Diese benötigt man eigentlich immer bei einer Immobilienfinanzierung, zumindest für die Person, die den Hauptteil der finanziellen Last trägt. Sie ist nicht mit einer klassischen Lebensversicherung zu verwechseln, die eine Ansparversicherung mit Auszahlungsziel ist. Die Risikolebensversicherung ist eine reine Risikoversicherung ohne Auszahlungsanspruch. Sie hat daher einen deutlich geringeren Beitragssatz und springt im Todesfall des Versicherten mit der Auszahlung einer vereinbarten Summe ein. Da im Laufe der Jahre die Verschuldung aus einem Immobilienkredit sinkt, kann man auch eine abgetreppte Auszahlungssumme vereinbaren, was die Risikolebensversicherung in aller Regel günstiger macht, denn dann sinkt auch für den Versicherer mit fortlaufenden Jahren die Höhe des Versicherungsrisikos.
Vor allem Selbstständige mit vielleicht unsicherer Bonität oder Personen mit geringerer Bonität sind seitens des Kreditgebers oft auch mit der Forderung nach einer Restschuldversicherung konfrontiert. Restschuldversicherungen sollen dann gleichzeitig mit dem Kreditvertrag abgeschlossen werden. Im Falle von Tod, Arbeitslosigkeit oder auch Scheidung sollen sie den Kreditnehmer vor Pfändung schützen. Sie laufen genauso lange wie der Kreditvertrag selbst. Die Wirksamkeit ihres Schutzes hängt an den detaillierten Vertragsbedingungen und ist oft sehr eingeschränkt. Hinzu kommt, dass die Restschuldversicherung sehr teuer ist. Sie kann schnell 10 Prozent der Kreditsumme betragen und wird monatlich mit dem Kredit abbezahlt. Da sie dadurch verzinst wird, macht sie das nochmals teurer. Restschuldversicherungen haben wegen der hohen Kosten und der zweifelhaften Versicherungswirkung keinen guten Ruf.
Eine übersehene Versicherung gegen Zahlungsausfall eines Kredits kann – im Fall des Falls – das schlagartige Ende des Immobilientraums bedeuten. Denn binnen kurzer Zeit kommen Sie nach den gesetzlichen Regelungen in die Situation, in der die finanzierende Bank ihre Forderungen fällig stellen kann. Nach § 498 Absatz 2 BGB reicht es dazu bereits aus, wenn Verbraucher mit zwei Zahlungsraten und 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens im Rückstand sind. Dazu erfahren Sie im weiteren Verlauf des Buches noch mehr.
Personen mit unsicherer oder schlechter Bonität werden von den Kreditgebern nicht selten sogar vor die Wahl gestellt, entweder eine Restschuldversicherung abzuschließen oder aber keinen Kredit zu erhalten.
Einen Immobilienkredit aufzunehmen, ohne im gleichen Zug zumindest eine Risikolebensversicherung für die Person aufzunehmen, die den wesentlichen Teil der Kreditabzahlung leistet, ist ein unbeherrschbares Risiko. Daher ist es unumgänglich, dass Sie das tun.
Ob Sie zusätzlich eine Berufsunfähigkeit absichern wollen oder können, hängt stark von den individuellen Vertragsregelungen ab. Gibt es zu viele Ausschlüsse von Versicherungsfällen kann es sehr schnell uninteressant sein, weil es Geld kostet, ohne dass dem eine vernünftige Versicherungsleistung gegenübersteht.
Eine Restschuldversicherung hingegen sollten Sie sich von Ihrer Bank nicht einreden lassen, denn diese verteuert in aller Regel nur die Finanzierungskosten, ohne dass sie in jedem beworbenen Fall auch sicher greift. Lehnt die Bank einen Kredit ohne Restschuldversicherung ab, sollten Sie sich im Zweifel auch nach einer anderen Bank umsehen, die eine Restschuldversicherung nicht zur Voraussetzung der Kreditvergabe macht. Sie müssen immer bedenken: Die Bank ist durch das Grundpfandrecht im Grundbuch bei Immobilienkreditvergaben ohnehin bis über beide Ohren abgesichert. Es ist vollkommen unnötig, darüber hinaus noch weitere Sicherheiten von Ihnen zu verlangen – und es ist gesetzlich auch nicht gefordert.
Haben Sie bereits eine Restschuldversicherung abgeschlossen, sind Banken verpflichtet, Ihnen dazu ein separates Informationsblatt zukommen zu lassen. Sie haben dann 14 Tage Zeit den Versicherungsvertrag zu widerrufen, wenn Sie das wollen – und zwar ohne, dass die Bank Ihnen deswegen den Kreditvertrag kündigen kann.
Es kann sein, dass Sie zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs bereits eine andere Immobilie besitzen, deren Verkaufserlös Sie zur Finanzierung des Kaufs der neuen Immobilie einsetzen wollen. Das Problem an der Sache: Der Verkauf Ihrer bisherigen und der Kauf einer neuen Immobilie müssten dafür zeitlich ideal übereinander gebracht werden. Das ist fast unmöglich. Liegt der Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie zeitlich vor dem Kauf der neuen, haben Sie generell kein Zwischenfinanzierungsrisiko – ist es aber umgekehrt, haben Sie es. Denn dann steckt Ihr Eigenkapital noch in der bisherigen Immobilie fest.
Das konkrete Risiko dabei ist, dass Sie dann erstens nicht wissen, wann Sie Ihre bisherige Immobilie verkaufen können, und zweitens nicht, zu welchem Preis. Beide Informationen würden Sie aber benötigen, um die Finanzierung der Folgeimmobilie optimal abzustimmen.
Es gibt in einer solchen Situation mehrere Handlungsoptionen. Zunächst einmal ist es wichtig, das Problem bei der finanzierenden Bank früh und offen anzusprechen. Denn die einfachste Lösung wäre eine Sondertilgungsmöglichkeit Ihres Kredits in erheblicher Höhe, nämlich in etwa der Höhe des prognostizierten Erlösumfangs der bisherigen Immobilie.
Ist die Bank dazu nicht bereit, ist die zweite Handlungsoption, dass Sie mit dem Verkäufer der neuen Immobilie den Zahlungszeitpunkt der neuen Immobilie möglichst weit nach hinten legen, sodass Sie relativ sicher einen Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie vorher organisieren können, um das Geld dann als Eigenkapital für Ihren neuen Kredit einzusetzen.
Die dritte Handlungsoption ist eine Zwischenfinanzierung. Sie nehmen dabei neben dem eigentlichen Immobilienkredit einen weiteren Kredit auf, der in etwa den Umfang der Erlöserwartung der zu verkaufenden Immobilie hat. Das sind meist kurzfristig laufende Kreditverträge, die dann nach dem Immobilienverkauf voll getilgt werden. Das Geld aus diesem Kredit setzen Sie sozusagen als vorgezogenes Eigenkapital für Ihren eigentlichen Kredit ein.
Da Sie in aller Regel aber auch bei der bisherigen Immobilie noch Bankschulden haben und diese bei einem Verkauf erst einmal an die seinerzeit finanzierende Bank zurückzahlen müssen, kommt Ihrem neuen Kauf natürlich nur der Restbetrag zugute, der nach Tilgung der Restschulden der bisherigen Immobilie noch übrigbleibt.
Zwischenfinanzierungen sind für Banken nichts Ungewöhnliches, vor allem bei einem Folgeimmobilienkauf. Allerdings gilt auch hier: Verkaufen Sie Ihre bisherige Immobilie dann nicht im Zeitrahmen der vereinbarten Zwischenfinanzierung, muss diese verlängert werden – und das macht es fast immer teurer.
Ihre vierte Handlungsoption ist das Angebot eines Immobilientauschs. Haben Sie also etwa eine Eigentumswohnung und wollen ein Haus kaufen, können Sie den Verkäufern des Hauses natürlich auch einen Immobilientausch anbieten – mit Preisausgleich. Damit stimmen Sie das zeitliche Problem von Verkauf und Kauf einer Immobilie perfekt aufeinander ab. Allerdings klappt das nur in den allerseltensten Fällen, denn nicht nur die Lage Ihrer Immobilie müsste für die Verkäufer interessant sein, sondern auch Zustand, Größe, Ausstattung und Preis. Es gibt aber durchaus Fälle, in denen Menschen bewusst ihren Lebensraum verkleinern wollen und deswegen ihr Haus verkaufen. Es kann also durchaus auch mal passen.
Die wenigsten Verbraucher achten bei einem Immobilienkauf auf die richtige Reihenfolge der Vertragsabschlüsse. Ein Kreditvertrag und ein Kaufvertrag einer Immobilie sind zwei getrennte Verträge, die unabhängig voneinander gelten. Haben Sie den einen unterzeichnet und kommt der andere nicht zustande, ist das Ihr Problem. Der Gesetzgeber hilft Ihnen in einem solchen Fall nicht. Auch wenn man gesetzlich durchaus hätte regeln können, dass Immobiliendarlehensverträge nur zustande kommen, wenn parallel tatsächlich ein Immobilienkauf zustande kommt. Das ist aber so nicht geregelt, also müssen Sie aufpassen.
Es kann zum Beispiel Folgendes passieren: Ihre Bank macht Ihnen ein interessantes Finanzierungsangebot. Sie schlagen blitzschnell zu und unterzeichnen den Kreditvertrag, denn bereits eine Woche später soll der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet werden. Aufgrund einer Erkrankung des Notars muss die notarielle Beurkundung um 14 Tage verlegt werden. Kurz vor dem verlegten Termin meldet sich der Verkäufer und teilt Ihnen mit, dass er doch nicht verkaufen kann oder will, aus welchen Gründen auch immer. Der Immobilienkauf platzt. Was passiert jetzt mit Ihrem Kreditvertrag?
Bei der ursprünglichen Terminlegung hatten Sie darauf spekuliert, dass Sie nötigenfalls ja innerhalb von 14 Tagen vom Kreditvertrag zurücktreten könnten. Das ist auch tatsächlich möglich, festgelegt in § 495 Absatz 1 in Verbindung mit § 355 Absatz 2 BGB:
»Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist.«
Allerdings haben Sie aufgrund der Verschiebung des Notartermins diese Frist gegenüber der Bank bereits gerissen. Somit ist der Kreditvertrag wirksam und die Folge insgesamt ist: Sie haben keine Immobilie, aber einen Kreditvertrag – aus dem Sie meist nur kostspielig wieder herauskommen. Notare sollten zwar ständige Vertreter haben und jederzeit benennen können, aber selbst wenn ein solcher vorhanden ist, heißt das nicht, dass er auch binnen 14 Tagen einen Termin frei hat.
Wissenswert
Notare sind gesetzlich verpflichtet, Verbrauchern zwischen der Zusendung des notariellen Kaufvertragsentwurfs und dem Beurkundungstermin des Vertrags mindestens 14 Tage Zeit zu geben (§ 17 Absatz 2 Satz 2 des Beurkundungsgesetzes). Beim Kauf von privat an privat kann davon abgewichen werden, wenn beide Seiten es ausdrücklich wünschen, beim Kauf von einem gewerblichen Anbieter gilt diese Ausnahme grundsätzlich nicht. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber Verbrauchern für eine so schwerwiegende Entscheidung Bedenkzeit einräumen will. Das heißt aber auch: Die gesetzlich eingeräumte Widerspruchfrist für einen Kreditvertrag von 14 Tagen und die gesetzliche Mindestvorlaufzeit eines Beurkundungstermins von ebenfalls 14 Tagen beißen sich ärgerlicherweise wechselseitig. Unterzeichnen Sie also einen Kreditvertrag, bevor Ihnen überhaupt der notarielle Kaufvertragsentwurf vorliegt, wissen Sie von vornherein, dass der Beurkundungstermin zu einem Zeitpunkt liegen wird, zu dem die Widerspruchsfrist für den Kreditvertrag bereits abgelaufen ist.
Es kann Sie aber auch umgekehrt treffen: Ihre Bank hat Ihnen ein Kreditangebot gemacht, Sie möchten aber zunächst den Kauf sicherstellen, um danach zur Bank zurückzukehren und den Kreditvertrag zu unterzeichnen. Gesagt, getan. Nach dem Beurkundungstermin beim Notar sitzen Sie wieder bei der Bank, aber die Bank teilt Ihnen mit, dass sie das Angebot leider nicht aufrechterhalten kann, nur zu anderen Konditionen. Nun stehen Sie da mit einer Immobilie, die Sie möglicherweise zeitnah zahlen sollen, haben aber keinen Kreditvertrag. Auch das ist fatal, denn jetzt müssen Sie unter hohem Zeitdruck mit anderen Banken verhandeln. Sie könnten theoretisch auch überlegen, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder ihn zu widerrufen, aber genau das ist bei notariell beurkundeten Kaufverträgen nicht möglich. Anders als ein Kreditvertrag ist ein einmal unterzeichneter, notariell beurkundeter Kaufvertrag einer Immobilie nicht mehr widerrufbar oder rückgängig zu machen.
Sie können von zwei Seiten unter Druck geraten: Entweder haben Sie einen Kreditvertrag, aber keine Immobilie – oder Sie haben eine Immobilie, aber keinen Kreditvertrag. Im ersten Fall müssen Sie meist unter hohen Kosten versuchen, wieder aus dem Kreditvertrag herauszukommen. Im zweiten Fall müssen Sie meist unter immensem Zeitdruck versuchen, eine alternative Finanzierung zu erhalten. Das ist keine gute Verhandlungsvoraussetzung für niedrige Kreditkosten.
Entscheidend ist, dass Sie die richtige Reihenfolge wählen. Zunächst einmal ist klar, dass Sie keinen Immobilienkauf tätigen können, ohne schriftliche Bestätigung Ihrer Bank, dass sie das Angebot des mit Ihnen verhandelten Kredits aufrechterhält, bis der Beurkundungstermin beim Notar erfolgt ist. Das wird aber kaum eine Bank machen, denn es könnte schließlich sein, dass sich der Beurkundungstermin immer weiter nach hinten verschiebt und die Bank das Angebot dann nicht aufrechterhalten kann oder will. Banken halten sich ohnehin meist nur wenige Tage an abgegebene Zinsangebote. Will man dann in einer Phase ansteigender Zinsen schnell zuschlagen, ist das Problem meist der Notartermin.
Weigert sich Ihre Bank, das Kreditangebot auch nur 14 Tage lang fest zuzusagen, könnten Sie versuchen, die Unterzeichnung des Kreditvertrags in einen Zeitraum von weniger als 14 Tagen vor dem Notartermin zu platzieren. Innerhalb dieser Zeit kann dann der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet werden. Sollte der Notartermin doch noch platzen und der Kauf nicht zustande kommen, könnten Sie dann innerhalb dieser Frist den Kreditvertag noch wirksam widerrufen. Selbst diese kluge Strategie kann Ihnen aber auf die Füße fallen, denn der Notar muss beispielsweise nur erkranken und der Beurkundungstermin verschoben werden, sodass dann der neue Beurkundungstermin schnell jenseits der Widerspruchsfrist für den Kreditvertrag liegt. Auch ein Notarvertreter muss dann keine Hilfe sein, wenn er so schnell keinen Termin mehr bieten kann.
Dem kann man nur begegnen, indem man das Problem von vornherein beim Notar anspricht und ihn fragt, ob man vorsorglich einen Ersatztermin entweder bei einem anderen Notar in derselben Kanzlei oder einem Kollegen aus einer anderen Kanzlei vereinbaren könne. Dann sind Sie zumindest etwas besser abgesichert. Viel mehr können Sie leider auch nicht tun. Erkranken am Ende zwei Notare gleichzeitig, kann es tatsächlich dazu kommen, dass Sie einen Immobilienkreditvertrag unwiderruflich unterzeichnet haben, ohne die Immobilie gekauft zu haben. Dann muss das Ganze zwar immer noch nicht schiefgehen, aber es bleibt eine Unsicherheit, bis auch der Immobilienkaufvertrag unterzeichnet ist.
Um dieses Problem zu beseitigen, müsste es eigentlich dringend eine Gesetzesänderung geben, sodass Immobiliendarlehensverträge generell nur zustande kommen, wenn es auch tatsächlich zum Immobilienkauf kommt. Das ist aber leider nicht absehbar, und es gibt im politischen Raum kaum Interesse, dieses Verbraucherrisiko zu mildern.