Neben den Fehlern, die außerhalb von Darlehensverträgen gemacht werden, gibt es natürlich auch viele Fehler innerhalb von Darlehensverträgen. Obwohl das Darlehensvertragsrecht gesetzlich relativ stark reguliert ist, lässt es doch vieles offen, was die meisten Banken zu ihren Gunsten ausnutzen. Sind Sie dann nicht wachsam, können Sie zahlreiche Fehler machen, die Sie letztlich teuer bezahlen.
Bei den Grundlagen zur Immobilienfinanzierung haben Sie bereits gelesen: Im Rahmen der Rückzahlung eines Kredits zahlen Sie Zinsen und Tilgung. Die Tilgung ist die Rückzahlung der eigentlichen Schulden, die Zinsen sind die finanzielle Zusatzleistung an die Bank, damit Sie den Kredit überhaupt bekommen. Zinszahlungen verringern nicht den geliehenen Betrag, sondern nur Tilgungsleistungen tun das.
In der monatlichen Zahlungsrate für einen mit der Bank vereinbarten Kredit ist ein Zins- und ein Tilgungsanteil enthalten. Beide Anteile verändern sich im Laufe der Rückzahlungsleistungen: Der Zinsanteil verringert sich, der Tilgungsanteil erhöht sich. Denn mit jeder Tilgung des der Bank geschuldeten Betrags verringern sich Ihre Schulden. Sinkt der geschuldete Betrag, sinken auch die Zinsen dafür. Daher können die Tilgungsleistungen innerhalb der gleichbleibenden Gesamtzahlungsrate steigen, während sich der Zinsanteil verringert.
Um den Einfluss einer niedrigeren Anfangstilgung auf den möglichen Kreditrahmen zu verstehen, gehen Sie gerne nochmal zurück zu den Grundlagen der Immobilienfinanzierung und den dortigen Formeln (Eigenkapitalermittlung, Fremdkapitalbedarf und Finanzierungsgrenze). Dort sehen Sie im Vergleich unterschiedlicher Anfangstilgungshöhen, was das heißt. Der Unterschied ist enorm. Aus diesem Grund offerieren viele Banken Kredite mit einer Anfangstilgung von nur 1 Prozent, denn je niedriger die Anfangstilgung ist, desto höher ist Ihr möglicher Kreditrahmen bei zugleich niedrigeren monatlichen Belastungen – und desto verlockender das Kreditangebot.
Vereinbaren Sie eine niedrige Anfangstilgung, benötigen Sie unnötig lange für die Kreditrückzahlung. Das kann den Kredit erheblich verteuern, auch wenn es zunächst so scheint, als hätten Sie dadurch ganz andere Optionen am Immobilienmarkt. Denn mit einer niedrigen Anfangstilgung haben Sie niedrigere monatliche Belastungen – und können so den Kreditrahmen ausweiten und auf diese Weise deutlich teurere Objekte erwerben.
Fast alle Käufer schauen bei der Suche nach einer Immobilienfinanzierung bei den Angeboten praktisch ausschließlich auf den angebotenen Zinssatz. Das ist zunächst kein falscher Gedanke, allerdings ist der angebotene Zinssatz nicht alles. Viel mehr lautet die zentrale Frage: Unter welchen Voraussetzungen wird denn dieser Zinssatz angeboten? Das heißt also: Wie viel Eigenkapital muss ich mitbringen, wie lange ist die Laufzeit, gibt es Sondertilgungsmöglichkeiten und so weiter? Solche Kriterien sind wesentliche Faktoren für die Höhe des angebotenen Zinssatzes. Auch das, was im Onlinevergleich zunächst gut aussieht, wird schneller als gedacht in der Realität zu einem weniger guten Angebot – vielleicht weil das Eigenkapital nicht hinreichend ist, man sich Sondertilgungen wünscht oder man lieber eine zeitlich längere Zinsfestschreibung haben möchte.
Sie werden im Rahmen von Zinsgesprächen von Sollzinsen, Nominalzinsen und Effektivzinsen (effektiver Jahreszins) hören. Der Sollzins, früher als Nominalzins bezeichnet, ist der Zins, der jährlich für die Darlehenssumme gezahlt werden muss. Der Effektivzins oder effektive Jahreszins zeigt die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten des Kredits. Er wird in Prozent der Kreditauszahlungssumme angegeben. Die Preisangabenverordnung definiert unter § 16 Absatz 3, was in die Berechnung zum effektiven Jahreszins einfließt:
»In die Berechnung des effektiven Jahreszinses sind als Gesamtkosten die vom Verbraucher zu entrichtenden Zinsen und alle sonstigen Kosten einzubeziehen, die der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag zu entrichten hat und die dem Darlehensgeber bekannt sind. Zu den sonstigen Kosten nach Satz 1 gehören:
Kosten für die Vermittlung3 des Verbraucherdarlehens;
Kosten für die Eröffnung und Führung eines spezifischen Kontos, Kosten für die Verwendung eines Zahlungsmittels, mit dem sowohl Geschäfte auf diesem Konto getätigt als auch Verbraucherdarlehensbeträge in Anspruch genommen werden können, sowie sonstige Kosten für Zahlungsgeschäfte, wenn die Eröffnung oder Führung eines Kontos Voraussetzung dafür ist, dass das Verbraucherdarlehen überhaupt oder nach den vorgesehenen Vertragsbedingungen gewährt wird;
Kosten für die Immobilienbewertung, sofern eine solche Bewertung für die Gewährung des Verbraucherdarlehens erforderlich ist.«
Der Effektivzins soll die Vergleichbarkeit von Krediten vereinfachen. Seine Angabe in Kreditangeboten ist seit der Einführung der Verbraucherkreditrichtlinie 2010 für Banken verpflichtend. Das ist zwar ein sinnvoller Versuch, mehr Transparenz herzustellen, aber das funktioniert nicht vollständig, denn auch der Effektivzins erfasst nicht alle Kreditkosten. Vor allem mögliche Bereitstellungszinsen werden in ihm nicht berücksichtigt und können Ihnen zusätzlich anfallen – siehe auch in Teil II, Kapitel 4, Fehler 4.
Das Risiko eines zu hohen Zinssatzes für einen Immobilienkredit ist eigentlich das einzige Risiko, was Käufern im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung wirklich bewusst zu sein scheint. Es ist auch meist ihr wesentliches Auswahlkriterium bei einem Kredit. Nicht allen Käufern ist aber wirklich klar, dass selbst kleine Nachkommastellen beim Zinssatz sehr große Unterschiede bei den Schulden und damit den Zahlungsraten machen.
Bei den Grundlagen zur Immobilienfinanzierung unter Teil I dieses Buches hatten Sie das anhand der Formelberechnungen bereits kennen gelernt.
Noch immer finanzieren erstaunlich viele Käufer eine Immobilie mit der Bank, bei der sie auch sonst ihre Geschäfte tätigen. Dabei ist es heute deutlich einfacher als früher, umfangreichere Zinsvergleiche anzustellen. Das Internet und die dortigen großen Finanzportale bieten dazu Gelegenheit. Natürlich muss man vorsichtig sein. Ein zu oberflächlicher Vergleich, ohne die Konditionen dahinter genau zu kennen, hilft auch nicht weiter. Neben dem Zinssatz muss daher immer auch der Effektivzins abgeglichen werden. Außerdem müssen mögliche Bereitstellungszinsen abgefragt und beim Vergleich berücksichtigt werden. Sie spielen vor allem bei Neubauvorhaben eine große Rolle (siehe Teil II, Kapitel 4, Fehler 4). Aber ein Onlinezinsvergleich kann erste Hinweise geben. Und: Onlineangebote können auch mitgenommen werden zur stationären Bank, um dort möglicherweise günstigere Zinssätze auszuhandeln.
Was viele Verbraucher hinsichtlich der Laufzeit eines Kredits nicht wissen, ist, dass sie ein gesetzlich festgelegtes Kündigungsrecht bei Krediten mit gebundenem Zinssatz haben. Im BGB heißt es unter § 489, Absatz 1, Satz 2:
»Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, […] 2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.«
Diese gesetzliche Regelung ist der Hintergrund für die gesamte Thematik der Kreditlaufzeitvereinbarung. Haben Sie also einen Kredit mit gebundenem Zins vereinbart, was praktisch immer der Fall ist, können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Kreditbetrags und unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist Ihren Kreditvertrag kündigen, auch wenn dieser eine Zinsfestschreibung über einen längeren Zeitraum als zehn Jahre enthält. Das können Sie aber natürlich nur dann tun, wenn Sie alle finanziellen Forderungen, die die Bank zu diesem Zeitpunkt noch Ihnen gegenüber hat, bedienen können.
Haben Sie also etwa aus Ihrem Kreditvertrag mit der Bank noch Restschulden über 100 000 Euro, dann müssen Sie diese der Bank im Kündigungsfall binnen zwei Wochen erstatten (§ 489 Absatz 3 BGB) erstatten. In aller Regel tun Sie das, indem Sie entweder bei derselben oder bei einer anderen Bank eine sogenannte Anschlussfinanzierung abschließen. Eine solche Anschlussfinanzierung ist aber nur dann sinnvoll, wenn entweder die Zinsfestschreibung im Kreditvertrag nur auf zehn Jahre vereinbart war und daher ohnehin eine Anschlussfinanzierung nötig ist oder die ursprüngliche Finanzierung zwar länger vereinbart war, aber die Kreditzinsen nach zehn Jahren allgemein gesunken sind und eine Fortsetzung des Vertrags zu den hohen Zinsen nun keinen Sinn mehr ergibt. Es kann dann auch sein, dass die erstfinanzierende Bank keine günstigeren Zinsen anbieten will und Sie daher für die Anschlussfinanzierung die Bank wechseln müssen.
Man kann Glück oder Pech haben – also nach zehn Jahren auf höhere oder niedrigere Zinsen treffen. Sind die Kreditzinsen in diesen zehn Jahren deutlich gesunken – Ihre vertraglich festgelegten Zinsen sollen aber noch zehn weitere Jahre laufen – dann kündigen Sie Ihren bestehenden Kreditvertrag ordnungsgemäß. Das dürfen Sie, gesetzlich abgesichert, ohne dass Ihre Bank Ihnen Kosten in Rechnung stellen darf. Für Ihre Restschulden suchen Sie sich sicherheitshalber vor Kündigung des Erstkredits einen Kreditvertrag mit günstigeren Zinsen.
Steigen die Kreditzinsen hingegen ab Vertragsabschluss in den folgenden zehn Jahren an, haben Sie mit einer längeren Zinsbindungsvereinbarung Sicherheit. Denn Ihre Bank kann Ihnen umgekehrt nicht nach zehn Jahren kündigen, wenn eine 15- oder 20-jährige Zinsbindungszeit vereinbart wurde. Daher ist eine längere Zinsbindungszeit für Sie eigentlich immer von Vorteil, wenn Zinsen gerade niedrig sind. Es sei denn, Sie können Ihre Immobilie ohnehin in einem sehr kurzen Zeitraum von zehn Jahren abbezahlen – und benötigen daher gar keine längere Zinsbindung.
Das Finanzrisiko bei zu kurzen Zinsbindungszeiten ist, dass die Zinsen bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren natürlich deutlich steigen können. Es kann umgekehrt aber auch sein, dass die Zinsen deutlich gesunken sind. Jedoch sind in der Zukunft fallende Zinsen wesentlich einfacher zu beherrschen als in der Zukunft steigende, denn fallende Zinsen können Sie trotzdem mitnehmen, weil Sie einen Kreditvertrag mit gebundenem Zins nach zehn Jahren in jedem Fall kündigen dürfen.
Aber: Längere Zinsbindungszeiten lassen sich Banken durch höhere Zinsen bezahlen.
Wenn Zinsen niedrig sind, sind längerfristig vereinbarte Zinsbindungszeiten fast immer eine gute Idee. Steigen die Zinsen im Laufe der Zeit, betrifft es Sie nicht. Sinken sie hingegen, sind Sie gesetzlich immerhin nur zehn Jahre lang an den vereinbarten Kreditvertrag und dessen Zinsbindung gebunden. Danach können Sie ihn kündigen und sich nach einem Kreditvertrag mit günstigeren Zinsen umsehen.
Die höheren Zinszahlungen, die mit längeren Zinsbindungen einhergehen, sind eine Risikoabwägung. Ist das Risiko steigender Zinsen höher als das fallender, ist die Sache klar. Das heißt, bei sehr niedrigen Zinsen ist eine längere Zinsbindung fast immer sinnvoll. Bei einem mittleren bis hohen Zinssatz muss das aber nicht der Fall sein. Sieht man sich die Zinsverläufe der vergangenen Jahrzehnte an, ist eine Zinsbindung allerdings auch bei Zinsen von 4 oder 4,5 Prozent durchaus überlegenswert. Denn weiter steigende Bauzinsen auf 5 oder 6 Prozent sind möglich. Sie lagen in der Vergangenheit auch schon bei knapp 10 Prozent. Erst wenn die Inflationsbekämpfung der Europäischen Zentralbank (EZB) wirksam greift (das selbst gesetzte Ziel liegt bei 2 Prozent) wird auch der von ihr ausgegebene Leitzins dauerhaft zurückgehen können.
Neben den eigentlichen Zinsen verlangen fast alle Banken sogenannte Bereitstellungszinsen. Das sind Zinsen, die für die Bereitstellung der Kreditsumme anfallen. Das mag sich zunächst absurd anhören, weil man meinen sollte, das gehöre zum üblichen Leistungspaket einer Bank dazu. Das ist aber nicht so. Denn das Geld, das die Bank für Sie vorhalten muss, kann sie nicht anderweitig am Kapitalmarkt einsetzen. Gleichzeitig zahlen Sie aber noch keine Zins- und Tilgungsleistungen an die Bank, bis Sie den Kredit abgerufen haben. Diese Lücke lässt sich die Bank mit Bereitstellungszinsen füllen.
Kaufen Sie eine gebrauchte Immobilie, trifft Sie das meist nicht. Denn fast immer überweisen Sie den Gesamtbetrag relativ zeitnah nach dem notariellen Beurkundungstermin – und auf einen Schlag – an den Käufer. Schließlich steht die Immobilie ja schon. Aber auch hier kann es sein, dass eine verzögerte Kaufpreiszahlung vereinbart wurde, weil die Voreigentümer vielleicht noch einige Monate in der Immobilie bleiben wollen oder müssen. Bei steigenden Zinsen kann es für Sie dennoch sinnvoll sein, einen Kredit möglichst früh zu vereinbaren und den Kaufpreis früh zu zahlen, um Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Denn diese sind zusätzliche Zinsleistungen und können sogar teurer sein als das, was Sie ansonsten über Zins- und Tilgungsleistungen monatlich zu tragen hätten.
Kaufen Sie hingegen eine neue Immobilie, ist es häufig so, dass die Immobilie noch gar nicht steht. Dann erhalten Sie von Ihrer Bank nicht den gesamten Kreditbetrag auf einen Schlag, sondern nur Teile, entsprechend der zu leistenden Bauratenzahlungen. Ihre Tilgung beginnt aber erst, wenn Sie den Kreditbetrag in voller Höhe abgerufen haben. Für den Teil, den Sie noch nicht abgerufen haben, kassiert die Bank fortlaufend Bereitstellungszinsen. Meist sehen diese im Kreditvertrag erst einmal niedrig aus, und man überliest sie oder versteht die Begrifflichkeit nicht und fragt nicht weiter nach. Das kann Sie vor allem bei Neubauten aber teuer zu stehen kommen.
Nehmen wir an, Sie kaufen eine Immobilie in einem frühen Baustadium. Der Bauantrag ist gestellt, aber noch nicht genehmigt. Daher stellt man Ihnen auch noch keine Rechnung für die erste Bauratenzahlung nach der MaBV. Es fallen also noch keine Bauratenzahlungen an, aber möglicherweise bereits vereinbarte Bereitstellungszinsen Ihrer Bank. Nehmen wir weiterhin an, Ihre Bank verlangt monatlich 0,25 Prozent an Bereitstellungszinsen, dann sind das bei einem Kreditvolumen von 300 000 Euro noch vor Baubeginn satte 750 Euro monatlich – und ein Ende dessen können Sie kaum beeinflussen, denn Sie wissen nicht, wann der Bauantrag genehmigt wird und die Bauausführung beginnen kann.
Kommt es zu Verzögerungen bei der Planung oder dem Bau einer neuen Immobilie, kann das dazu führen, dass Ihnen Ihre Bank vereinbarte Bereitstellungszinsen in Rechnung stellt. Diese Zinszahlungen kommen dann noch zusätzlich zu Ihrer Baufinanzierung auf Sie zu.
Bereitstellungszinsen – die sich mit vielleicht 0,25 Prozent völlig harmlos lesen mögen – sind gefährlich. Denn die Prozentzahl bezieht sich auf die volle Kreditsumme und muss monatlich (nicht jährlich) entrichtet werden. Kommt es dann im Planungs- oder Bauvorhaben zu Verzögerungen, haben Sie zusätzlich so hohe Belastungen, dass das Ihre Finanzierungsmöglichkeiten sogar sprengen kann.
Wenn man eine neue Immobilie kauft oder baut, die noch nicht steht, ist eine intensive Verhandlung mit der Bank über deren Bereitstellungszinsen besonders wichtig. Manche Banken bieten eine bereitstellungszinsenfreie Zeit an, das können drei, sechs oder auch zwölf Monate sein: Drei Monate helfen Ihnen im Bauwesen gar nicht, während zwölf Monate eine wichtige Dämpfungsmaßnahme wären.
Seit jüngerer Zeit müssen Bauverträge Fertigstellungsdaten enthalten. Dies ist im BGB geregelt, hierzu heißt es in § 650k Absatz 3:
»Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags.«
Sie haben dennoch ein Problem: Zwar muss die Dauer der Bauausführung laut Gesetz geregelt werden, aber die Bauvorläufe sind damit natürlich noch nicht erfasst, also etwa die Genehmigungszeiträume der Baurechtsbehörde. Hierzu gibt es in einigen Bundesländern zwar Vorgaben in den Landesbauordnungen, aber diese werden von den zuständigen Baurechtsämtern reihenweise gerissen: Eine Baugenehmigung kann viele Monate dauern. Das muss nicht nur am Amt liegen, denn es kann durchaus sein, dass Unterlagen fehlen oder es zu Diskussionen darüber kommt, was baurechtlich möglich und zulässig ist, weil es für das betreffende Grundstück eventuell keinen Bebauungsplan gibt. Ferner kann es sein, dass auf dem Grundstück noch ein Gebäude steht, bei dessen Abriss unerwartete Schwierigkeiten aufgetaucht sind, wie etwa Altlasten und Schadstoffe.
Wenn die Bank zumindest die geplante Bauzeit kennt, zudem möglicherweise eine Baugenehmigung absehbar ist oder vorliegt und das Grundstück auch baufertig ist, dann ist eine wichtige Frage, ob sich die Bank für die Bauzeit eine Freistellung von Bereitstellungszinsen vorstellen kann. Denn in diesem Fall ist der Bank die Bauzeit von Anfang an bekannt, und es wäre damit von Anfang an klar, dass Sie als Kunde zusätzlich zu Ihren Zinszahlungen aus dem Kreditvertrag definitiv auch Bereitstellungszinsen zahlen müssten. Ist die Bank hier nicht offen für entweder einen generellen Verzicht auf Bereitstellungszinsen oder zumindest für einen Verzicht für die Dauer der geplanten Bauzeit, muss sorgfältig durchgerechnet werden, ob das Kreditangebot wirklich noch so vorteilhaft ist wie gedacht.
Sondertilgungsmöglichkeiten sind die Möglichkeit, nicht nur die regelmäßig vereinbarten Tilgungsleistungen zu zahlen, sondern auch darüberhinausgehende zusätzliche Tilgungen. So könnte ja beispielsweise im Laufe des Kreditzeitraums ein Bausparvertrag zuteilungsreif werden, dessen Auszahlungssumme Sie dann gern einsetzen würden, um Ihre Kreditschulden zu reduzieren. Man könnte gemeinhin glauben, dass eine Bank gern ihr verliehenes Geld schneller zurückbekommt als ursprünglich vereinbart – aber weit gefehlt. Denn der Bank entgehen damit Zinszahlungen auf das von ihr verliehene Geld. Deswegen bieten viele Banken keine oder nur eingeschränkte Sondertilgungsmöglichkeiten an.
Wenn Sie während der Kreditlaufzeit erwartete oder unerwartete Finanzzuflüsse haben, können Sie diese nicht für Sondertilgungen des Kredits einsetzen, wenn Sie ein solches Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag nicht ausdrücklich vereinbart haben. Das ist ärgerlich, weil Sie mit solchen Sondertilgungen Ihre Verschuldung natürlich deutlich schneller reduzieren können – und somit auch Ihre Zinsbelastung.
Zumindest für absehbare Finanzzuflüsse während der Kreditlaufzeit – sei es aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder anderen Anlagen – sollten Sie in Ihrem Kreditvertrag die Möglichkeit zu Sondertilgungen haben. Manchmal wird auch die maximale Höhe und Häufigkeit von Sondertilgungen festgelegt, etwa einmal im Jahr bis zu beispielsweise 20 000 Euro. Es ist am Ende schlicht Verhandlungssache, ob Sie Ihre Sondertilgungswünsche im Vertrag fixieren können – oder sich im Zweifel eine andere Bank suchen müssen, die Ihnen das gewährt.
Nur bei wenigen Kreditverträgen gibt es die Möglichkeit, Ratenzahlungen aussetzen zu können. Vielen Verbrauchern ist nicht bewusst, wie schnell man bei Ratenzahlungen in Verzug kommen kann, sodass eine Zwangsversteigerung der Immobilie eingeleitet werden darf. Gemäß § 498 BGB reicht es aus, wenn Sie mit mindestens zwei Zahlungsraten in Verzug sind, die gleichzeitig 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens ausmachen. Der Nennbetrag ist nicht der »Nettobetrag« des Kredits, sondern beinhaltet auch alle Zusatzkosten, wie etwa einmalige Gebühren. Er liegt damit praktisch immer oberhalb der reinen Kreditsumme.
Nehmen wir also an, der Nennbetrag Ihres Kredites beläuft sich auf 225 000 Euro, dann heißt das, dass Ihre Bank, wenn Sie ihr gegenüber mit zwei Rückzahlungsraten und mindestens 5 625 Euro im Rückstand sind, bereits einschreiten kann – mit allen Konsequenzen. Daran sehen Sie auch, wie schnell ein Immobilienkredit gefährlich werden kann. Die meisten Banken lassen sich über die Kreditverträge, im Rahmen der Grundpfandsicherung, auch direkt die Möglichkeit der sofortigen Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung geben.
Das wäre alles kein Problem, wenn das Leben eine gerade Straße wäre. Selbstverständlich ist es das aber nicht, sondern es hat häufig unvorhersehbare Kurven. Nur mit einem Beamtenstatus sind die Lebensherausforderungen zumindest wirtschaftlich eher überschaubar, und Sie haben zumindest in diesem Bereich eher wenig zu befürchten. Für alle anderen gilt: Hinter jeder Kurve kann eine Überraschung lauern. Und dann kann es wichtig sein, dass Sie die Möglichkeit einer Pausierung bei den Zahlungsraten haben.
Wenn Sie in einen finanziellen Engpass geraten, ohne die Möglichkeit, mit Ratenzahlungen zu pausieren, besteht das äußerst schnelle und konkrete Risiko, dass Sie die gekaufte Immobilie durch eine von der Bank eingeleitete Zwangsversteigerung wieder verlieren – und zwar in aller Regel unter hohen Verlusten. Denn ob eine Zwangsversteigerung tatsächlich die Summe einspielt, die Sie der Bank inklusive der Zinsforderungen noch schulden, ist die große Frage. Zwar haben Sie beim Finanzrisiko des Beleihungswerts gesehen, dass Banken mit der Werteinschätzung von Immobilien eher zurückhaltend agieren (müssen), aber selbst das muss für Sie nicht von Nutzen sein, denn Sie kommen, bei einem möglicherweise geringen Versteigerungswert, immer in die Situation, dass Sie keine Immobilie mehr haben, aber im Zweifel weiterhin hohe Schulden bei einer Bank.
Es ist sinnvoll und wichtig, im Rahmen der Kreditvertragsverhandlung mit einer Bank über die Möglichkeiten von Ratenzahlungspausen zu sprechen. Dabei kann besprochen werden, wie oft und in welchen Intervallen eine solche Möglichkeit besteht. Nur wer sich absolut sicher ist, dass die Ratenzahlungen kein Problem darstellen, kann darauf verzichten. Aber selbst dann ist es sinnvoll, frühzeitig ein Konto einzurichten, auf das man etwa drei Ratenzahlungen einzahlt. Dieses Konto sollte für nichts anderes genutzt werden als zur Notfallabsicherung, im Fall der Fälle. Mit der Überbrückung von drei Ratenzahlungen retten Sie vielleicht immer noch nicht Ihre Immobilie, aber das gibt Ihnen Zeit, entweder mit der Bank zu verhandeln (nach § 498 Absatz 1 BGB »soll« die Bank Ihnen dazu zwar ein Gespräch zu einer einvernehmlichen Lösung anbieten – »soll« heißt aber nicht »muss« und auch wenn eine Bank hier mutmaßlich ein Gespräch anbieten wird, heißt das natürlich auch noch lange nicht, dass eine gemeinsame Lösung gefunden wird) oder einen Ausweg über einen geordneten Verkauf der Immobilie zu suchen. Das ist immer noch viel besser, als in eine Zwangsversteigerung einer Immobilie zu geraten, die man selbst nicht kontrollieren kann und die einen deutlich geringeren Ertrag als erwartet bringen kann.
Wenn eine Bank Ihnen Geld leiht, will Sie dafür im Gegenzug verbindliche Sicherheiten haben. Die größte Sicherheit im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist für eine Bank das sogenannte Grundpfandrecht. Das heißt, im Grundbuch Ihrer Immobilie beziehungsweise Ihres Grundstücks – oder der Anteile daran – wird unter der sogenannten Abteilung 3 eingetragen, dass Ihre Bank im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit Sicherungsrechte bekommt, die sie verwerten darf. Wie schnell diese eintreten können, haben Sie gerade erfahren. Aber: Diese Sicherungsrechte können unterschiedlich aussehen – sowohl formal als auch in ihrer Höhe und schließlich in ihrer Rangabsicherung.
Formal unterscheidet man zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld, beides mit oder ohne Brief. Geregelt ist die Hypothek in § 1113 BGB. Hier heißt es unter Absatz 1:
»Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).«
Eine Grundschuld definiert sich nach § 1191 BGB. Hier heißt es unter Absatz 1:
»Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).«
Wo liegt der Unterschied in den Formulierungen? Das ist aus der Formulierung heraus kaum ersichtlich. Denn bei beiden Formen geht es letztlich um Forderungen aus einem Grundstück. Der zentrale Unterschied dabei in der Praxis ist, dass die Forderungssicherung (Hypothek) mit zunehmender Rückzahlung der Schulden sinkt, während die Forderungssicherung aus dem Grundstück (Grundschuld) in voller Höhe bestehen bleibt, auch bei zunehmender Rückzahlung der Schulden.
Waren früher Absicherungen durch Hypotheken noch häufig, ist in jüngerer Zeit die Grundschuld immer öfter das Mittel der Wahl. Das liegt unter anderem daran, dass sie flexibler nutzbar ist: Hat beispielsweise der Verkäufer der Immobilie noch einen Grundschuldeintrag, kann dieser von Ihnen neu genutzt werden. Das spart Ihnen dann die Eintragungsgebühren einer neuen Grundschuld beim Grundbuchamt. Das setzt aber exakte Regelungen im Immobilienkaufvertrag voraus. Es muss dann unter anderem sichergestellt sein, dass die in der Grundschuld möglicherweise noch befindlichen Sicherungsrechte der Bank des Verkäufers nicht bestehen bleiben und plötzlich gegen Sie als Käufer wirken können.
Wird eine Grundschuld statt einer Hypothek gewählt, ist entscheidend, dass parallel eine sogenannte Sicherungszweckerklärung geschlossen wird. Der Sinn dieser Sicherungszweckerklärung ist es, exakt zu regeln, welchem genauen Sicherungszweck die Grundschuld dient – und das ist der konkrete Kredit. Außerdem muss über die Sicherungszweckerklärung geregelt sein, dass aus der Grundschuld immer nur derjenige Betrag der Bank als Sicherung dient, der gegenüber der Bank noch aussteht und noch nicht durch bereits geleistete Ratenzahlungen beglichen ist. Früher war zusätzlich die Regelung wichtig, dass bei einem Verkauf des Kredits von einer Bank an eine andere (das ist rechtlich leider zulässig) auch die Sicherungszweckerklärung der Grundschuld von einer Bank auf die andere mit überging. Denn tat sie das nicht, hatte die den Kredit kaufende Bank plötzlich eine Grundschuldforderung inne, die mit den bereits geleisteten Kreditrückzahlungen nichts mehr zu tun hatte. Stellte die neue Bank die Grundschuld dann etwa auf einen Schlag fällig, und man konnte diesen Betrag nicht begleichen, war man die Immobilie los, trotz bis dahin regelmäßig und vollständig gezahlter Raten. Diese verheerende Gesetzeslücke wurde zwischenzeitlich geschlossen, durch § 1192 Absatz 1a BGB, hier heißt es, neu eingefügt, mittlerweile:
»Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden […].«
Bei der Höhe der Grundpfandsicherung und auch bei der Rangabsicherung des Grundpfands werden Sie kaum Möglichkeiten der Einflussnahme haben, denn Ihre Bank will üblicherweise eine möglichst maximale Absicherung. Nur Bausparkassen sind in aller Regel dazu bereit, auch nachrangig abgesichert zu werden, da sie über die hohen Ansparsummen schon über gewisse Sicherheiten verfügen. Der Rang der Absicherung wird im Grundbuch eingetragen und legt fest, in welcher Reihenfolge Forderungen der Gläubiger bei einem Zahlungsausfall bedient werden. Man spricht daher von erstrangigen, zweitrangigen oder auch nachrangigen Absicherungen.
Der Unterschied zwischen einer Hypothek oder einer Grundschuld mit oder ohne Brief liegt darin, dass noch ein zusätzliches Papierdokument ausgetauscht wird: der sogenannte Grundschuldbrief. Er wird vom Grundbuchamt ausgestellt und dokumentiert die Forderungen aus der Grundbucheintragung. Dieser Brief liegt dann bei der finanzierenden Bank. Ist die Sicherung durch die Hypothek oder Grundschuld nicht mehr notwendig, weil der Kredit abbezahlt wurde, muss der Brief an Sie zurückgegeben werden. Gegen Vorlage dieses Briefes beim Grundbuchamt kann dann die Hypothek oder die Grundschuld aus dem Grundbuch wieder ausgetragen werden. Das ist ohne diesen Brief nicht ohne weiteres möglich und bedarf dann eines formalrechtlichen Verfahrens zur Klärung der Rechteinhaber des Grundpfandrechts. Obwohl die Hypothek oder die Grundschuld mit Brief als gesetzlicher Regelfall vorgesehen sind, sind sie heute eher die Ausnahme, denn die Grundpfandsicherung der Bank im Grundbuch kann ohne deren Einwilligung ohnehin nicht einfach gelöscht werden.
Die meisten Immobilienkäufer kennen die Unterschiede der Grundpfandsicherungsmöglichkeiten nicht, sondern unterzeichnen einfach die von der Bank vorgelegte Variante. Natürlich können Sie dabei aber mitsprechen, schließlich kann es sein, dass Sie eine bereits im Grundbuch eingetragene Grundschuld des Verkäufers einer gebrauchten Immobilie ganz bewusst nutzen wollen. Diese bereits bestehende Grundschuld mag zwar eventuell nicht den Umfang haben, den Sie benötigen, sie kann aber in der Höhe geändert und neu genutzt werden. Das geht, wenn zuvor Forderungen der Bank des Verkäufers im Rahmen der Kaufpreiszahlung beglichen wurden und generell Ihre Haftungsrisiken als Käufer gegenüber der Bank des Verkäufers aus der zu übernehmenden Grundschuld ausgeschlossen sind. Das ist alles möglich, muss aber sorgfältig geklärt werden – idealerweise bereits im Zuge der Vertragsverhandlung des Immobilienkaufvertrags. Umgekehrt kann es sein, dass Sie all das nicht wollen, sondern ganz bewusst keine Grundschuld, sondern eine Hypothek wählen.
Beim Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger spielt eine Grundschuldübernahme meist keine Rolle. Sie werden selten die eingetragene Grundschuld eines Bauträgers übernehmen. Beim Kauf einer neuen Wohnung ohnehin nicht, weil sich die Gläubigerbank des Bauträgers eine Grundschuld in aller Regel nicht einzeln, also wohnungsweise, sondern gesamthaft im Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch absichern lässt. Das ist allein schon deswegen der Fall, weil sich die rechtliche Aufteilung des Gebäudes ja erst mit dem Antrag auf Teilung an das Grundbuchamt ergibt. Dieser erfolgt zeitlich aber meist erst viel später als die Projektentwicklung und -vorfinanzierung.
Spätestens bei den Finanzierungsgesprächen mit einer Bank tauchen die Fragen der Grundpfandsicherung auf. In den meisten Kreditverträgen gibt es vorformulierte Regelungen. Sie können sich in jedem Fall darauf einstellen, dass Ihre Bank eine erstrangige Absicherung will. Daran ist auch nichts auszusetzen – außer vonseiten der Bank des Verkäufers, die dort zunächst noch steht. Im Immobilienkaufvertrag wird aber meist geregelt, dass die Bank des Verkäufers diesen Platz im Grundbuch räumt, sobald möglicherweise noch bestehende Restforderungen beglichen wurden – was in aller Regel mit dem von Ihnen zu zahlenden Kaufpreis erfolgt. Entweder läuft die Zahlung dann über das Konto des Verkäufers, der im Anschluss seine Bank auszahlt. Oder die Zahlung läuft über das Konto der Bank des Verkäufers, die zunächst ihre Restschuldforderung entnimmt und den übrigen Betrag dann an den Verkäufer weiterleitet. Entscheidend für Sie als Käufer ist dabei immer nur, dass ein Zahlungskonto, auf das Sie zahlen sollen, schon im Immobilienkaufvertrag verbindlich angegeben ist, damit Sie hierbei keine Fehler machen. Dazu erfahren Sie mehr unter den Zahlungsfehlern in Teil III dieses Buches.
Auch bei der Absicherungshöhe der Grundschuld wird Ihre Bank nicht mit sich reden lassen, denn sie will selbstverständlich alle Forderungen abgesichert wissen.
Nur bei der Absicherungsform können Sie mitreden. Und dafür sollten Sie das Grundbuch Ihres Kaufobjektes kennen und wissen, was in den aktuellen Einträgen in Abteilung 3 dokumentiert ist. Es ist ferner sinnvoll zu wissen, ob der Verkäufer Überlegungen angestellt hat, dass möglicherweise eine Grundschuld übernommen werden kann. Dann muss, wie bereits erwähnt, in jedem Fall aber sichergestellt sein, dass die Bank des Verkäufers dabei keine Grundpfandrechte gegenüber Ihnen als Käufer erhält – das sollte nur die Sie finanzierende Bank.
Wichtig ist auch: Der Verkäufer, der zum Zeitpunkt der Eintragung Ihrer Grundpfandsicherung ja noch Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie oder des Grundstücks ist, muss der Eintragung der Sicherung Ihrer Bank in (noch) »seinem« Grundbuch ausdrücklich zustimmen. Das liegt allerdings in seinem Interesse, denn sonst wäre der ganze Kaufvorgang blockiert: Sie gäben gegenüber dem Verkäufer ein Kaufversprechen ab, könnten es aber nicht finanzieren, weil eine Sie finanzierende Bank vor dem Kauf keine Grundpfandsicherung ins Grundbuch eintragen lassen kann – und damit keinen Kredit auszahlen wird.
Bei Neubauvorhaben nach dem Bauträgermodell kommt ein weiteres Problem hinzu: Oft gibt es bei der letzten Zahlungsrate Streit darüber, ob sie gezahlt werden kann oder nicht. Möglicherweise gab es bei der Bauabnahme erhebliche Mängel, sodass Sie Teile der letzten Rate oder auch die gesamte Rate einbehalten haben. Solche Zahlungseinbehalte sollten einer Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht im Wege stehen, denn die Räumung des Grundbuches durch die Bank des Bauträgers sowie das »Aufrutschen« Ihrer Bank an die erste Rangstelle ist auch für Ihre Finanzierung wichtig. Leider sind diese Vorgänge bis heute gesetzlich nur unbefriedigend geregelt. Es müsste gesetzlich eindeutig geregelt sein, dass jegliche Geldeinbehalte aufgrund von Mängeln eine Grundbuchumschreibung nicht blockieren können. Damit würde der Bauträger trotzdem seine Forderungsrechte behalten, aber könnte keine Grundbuchumschreibung blockieren.
Bei Erbbaurechtsverträgen, also Verträgen, bei denen Sie ein Grundstück pachten, statt es zu kaufen, liegt das Risiko von vorlaufenden Grundpfandsicherungen darin, dass Sie übersehen, dass nicht der Verkäufer des Erbbaurechts, sondern der Eigentümer des Grundstücks Eintragungen im Grundbuch zustimmen muss.
Ob man eine Hypothek oder eine Grundschuld als Grundpfandsicherung der Bank wählt, hängt davon ab, wie flexibel man sein will und welchen Eintrag man möglicherweise im Grundbuch, vor allem bei einer gebrauchten Immobilie, vorfindet. Ist dort eine sinnvoll nutzbare Grundschuld eingetragen, kann eine Übernahme eine Option sein, wenn man den sicheren Übergang dieser Grundschuld von Verkäufer zu Käufer, ergo von Verkäuferbank zu Käuferbank, unkompliziert regeln kann. Dafür sollte möglichst schon der Notar einen Regelungsvorschlag direkt im Immobilienkaufvertragsentwurf machen.
Ist eine solche Grundschuld nicht bereits eingetragen oder nur unter zu komplizierten Regelungen zu übernehmen – oder kauft man eine neue Immobilie, bei der man nicht einfach eine eingetragene Grundschuld etwa der Bank des Bauträgers übernehmen kann –, dann ist auch die Hypothek eine gute Wahl.
Eine briefliche Absicherung ist in aller Regel nicht notwendig, weder bei einer Hypothek noch bei einer Grundschuld. Sollte Ihre Bank darauf bestehen, sollten Sie ganz konkret nach den Gründen fragen.
Der Übergang der Grundpfandsicherung von der Bank des Verkäufers zur Bank des Käufers sollte bereits im notariellen Immobilienkaufvertrag sicher geregelt werden. Dieser muss also mindestens das unwiderrufliche Versprechen der Verkäuferbank enthalten, dass diese sich mit der Eigentumsumschreibung vom Verkäufer auf den Käufer aus dem Grundbuch zurückzieht und dann die Käuferbank den ersten Absicherungsrang einnimmt. Auch die gesicherte Eigentumsumschreibung im Grundbuch muss klar geregelt werden. Das ist vor allem beim Kauf einer neuen Immobilie nach dem Bauträgermodell essenziell: Einbehalte aufgrund von Mängeln oder einer vereinbarten Gewährleistungssicherung dürfen einer Grundbuchumschreibung nicht entgegenstehen. Am besten regelt man auch das von vornherein klar im notariellen Immobilienkaufvertrag.
Bei Erbbaurechtsverträgen muss unbedingt darauf geachtet werden, dass der Grundstückseigentümer der Eintragung von Grundpfandrechten auch zustimmt, wenn der Erbbaurechtsverkäufer darüber nicht allein bestimmen kann – was meist der Fall ist.
Wenn man all dies nicht bereits im notariellen Immobilienkaufvertrag sorgfältig klärt, kann der Finanzierungs- und Zahlungsvorgang chaotisch ablaufen. Vor allem Neubauvorhaben nach dem Bauträgermodell mit Bauratenzahlungen sowie Immobilien auf Grundstücken im Erbbaurecht sind davon betroffen.
Eine sogenannte Vorfälligkeit entsteht, wenn Sie Schulden vorzeitig zurückzahlen. Das heißt, Sie zahlen die Schulden vor ihrer Fälligkeit zurück. Geregelt ist dieser Sachverhalt in § 502 Absatz 1 BGB:
»Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen gilt Satz 1 nur, wenn der gebundene Sollzinssatz bei Vertragsabschluss vereinbart wurde.«
Der im BGB dargelegte »Schaden« entsteht aus entgangenen Zinszahlungen. Denn je schneller Sie Schulden tilgen, desto weniger Zinsen bekäme die finanzierende Bank. Ein Problem für Sie in diesem Zusammenhang ist, dass die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Kreditverträgen eher unverständlich und kaum nachvollziehbar formuliert sind.
Die Höhe der Vorfälligkeit ist allerdings generell begrenzt. Das BGB regelt dazu unter § 502 Absatz 3 Folgendes:
»Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen darf die Vorfälligkeitsentschädigung folgende Beträge jeweils nicht überschreiten:
1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags oder, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Jahr nicht überschreitet, 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags,
den Betrag der Sollzinsen, den der Darlehensnehmer in dem Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.«
Das Risiko aus einer Vorfälligkeit kann dann eintreten, wenn Sie vorzeitig aus dem Kreditvertrag wollen oder müssen. Üblicherweise werden Zinsbindungen für Laufzeiten zwischen 10 und 20 Jahren geschlossen. Nach zehn Jahren haben Sie aber ein generelles, ordentliches Kündigungsrecht eines Kreditvertrags (siehe Teil II, Kapitel 4, Fehler 3). Daraus entsteht für die Bank dann auch keine Vorfälligkeitsforderung, sondern sie muss grundsätzlich damit rechnen, dass Sie nach zehn Jahren kündigen, obwohl eine längere Zinsbindungszeit vereinbart war. Ihre Bank muss dann immer damit rechnen, dass Sie für die Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank wechseln.
Das Problem von Vorfälligkeitsforderungen kann Sie aber auch viel schneller treffen als erst nach einigen Jahren, wenn sich das Leben anders entwickelt als erwartet und die Immobilie vorzeitig aufgegeben werden muss. Hatten Sie etwa vor, eine Immobilie zu kaufen, und haben dafür vor dem notariellen Beurkundungstermin einen Darlehensvertrag bei einer Bank abgeschlossen, kann das Problem bereits auftauchen. Liegt nämlich der notarielle Beurkundungstermin des Kaufvertrags knapp außerhalb der Widerspruchsfrist des Kreditvertrags von 14 Tagen oder platzt im letzten Moment vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags der Immobilienkauf doch noch, kann es für den Ausstieg aus dem Kreditvertrag zu spät sein und Sie können sich bereits schnell und früh mit dem Problem einer Vorfälligkeitsforderung konfrontiert sehen. Denn dann werden Sie natürlich versuchen, vorzeitig aus dem Darlehensvertrag zu kommen, es sei denn Sie können ihn sehr schnell für einen anderen Immobilienkauf einsetzen.
Es gibt zwei Möglichkeiten mit diesem Problem umzugehen: Entweder Sie regeln das direkt bei den Verhandlungen zum Kreditvertrag und lassen sich die Regelungen zur Vorfälligkeit an einem Beispiel ganz konkret durchrechnen, um die Höhe der Vorfälligkeit von Anfang an klar zu kennen. Außerdem achten Sie beim Immobilienkauf darauf, dass Sie die sinnvolle Reihenfolge der Vertragsunterzeichnungen in jedem Fall einhalten (Teil II, Kapitel 3, Fehler 10: Falsche Vertragsreihenfolge umgesetzt).
Oder Sie halten die Reihenfolge der Vertragsunterzeichnungen ebenfalls in jedem Fall ein, gehen das Problem der Regelungen zur Vorfälligkeit aber nur dann an, wenn es auch wirklich anfällt. Dann allerdings bietet es sich immer an, die Vorfälligkeitsforderung der Bank von unabhängiger Stelle, wie etwa einer Verbraucherzentrale, nachrechnen und die vertraglichen Regelungen zur Vorfälligkeit überprüfen zu lassen. Denn immer wieder stellen sich dabei die Berechnungen von Banken als inkorrekt und einige der vertraglichen Regelungen zur Vorfälligkeit als unzulässig heraus.
Es gibt sogenannte endfällige Darlehen. Diese unterscheiden sich zu einem klassischen Kredit insofern, als dass die Tilgung eines endfälligen Darlehens erst ganz am Ende und auf einen Schlag erfolgt. Das ist zum Beispiel beim Einsatz einer Lebensversicherung zur Immobilienfinanzierung der Fall. Deren Auszahlungsbetrag ist dann ein Teil der endfälligen Tilgung, der von vornherein so eingeplant ist. Man spricht hier auch von der Volltilgung.
Die unnötige Finanzbelastung solcher Vereinbarungen liegt auf der Hand: Da die gesamte Tilgungsleistung erst am Ende der Kreditlaufzeit erfolgt, kann während der Kreditlaufzeit keine Absenkung der Schuldensumme erfolgen – und damit auch keine Absenkung der Zinszahlung. Die Schuldenlast bleibt durchgängig gleich hoch – und somit auch die Zinsbelastung. Das ist eine völlig unnötige zusätzliche Belastung.
Sie sollten sich im besten Fall gar nicht erst auf solche Modelle einlassen. Ist eine Lebensversicherung vorhanden, die Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen möchten, dann sollten Sie einen anderen Weg finden, wie etwa eine zeitlich flexible Sondertilgungsmöglichkeit des Kredits in Höhe der Auszahlungssumme der Lebensversicherung.
Angebote sogenannter Fremdwährungsdarlehen sind inzwischen eher selten. Sie haben seit jeher auch nur eine Rolle gespielt im Zusammenhang mit stabilen Währungen, vor allem dem Schweizer Franken – und selbst dann eher regional im Grenzraum zur Schweiz.
Bei Fremdwährungsdarlehen zahlen Sie den ganzen Kredit oder einen Teil des Kredits in einer anderen Währung als dem Euro. Haben Sie eigene Einnahmen in Euro und zahlen einen Kredit in Schweizer Franken, hätten Sie dann einen Vorteil, wenn der Schweizer Franken gegenüber dem Euro fällt. Steigt er aber hingegen, haben Sie natürlich ein Problem.
Fremdwährungsdarlehen spekulieren im Kern mit dem Wechselkurs zweier Währungen. Das beinhaltet allerdings ein ganz erhebliches Risiko, denn die Sache kann natürlich exakt umgekehrt laufen als ursprünglich gedacht: Die Fremdwährung fällt nicht im Kurs, sondern steigt. Das Problem kann dann sogar so groß werden, dass existenzielle Zahlungsprobleme auftreten.
Ein Fremdwährungsdarlehen ist keine gute Idee. Es gibt nur eine Ausnahme, bei der es sinnvoll ist: Viele Immobilienkäufer, die in Deutschland wohnen und dort eine Immobilie kaufen wollen, aber in der Schweiz arbeiten – etwa als Pendler in Grenznähe –, beziehen ihr Einkommen in Schweizer Franken. Dann ist es sinnvoll, auch den Immobilienkredit in Schweizer Franken aufzunehmen, weil damit das Wechselkursrisiko zwischen Einkommenswährung und Kreditwährung ausgeschlossen wird.
Bei Darlehensverträgen, die zur Finanzierung von Neubauten eingesetzt werden, gibt es einen neuralgischen Punkt: Mit der Tilgung eines Darlehens kann man meist erst beginnen, wenn das gesamte Darlehen in voller Höhe abgerufen ist – also auch die letzte Rate an den Bauträger oder Generalunternehmer gemäß Vertrag vollständig gezahlt wurde.
Bei Neubauten gibt es oft Auseinandersetzungen über Mängel. Gemäß BGB können Sie bis zum Zweifachen des zur Beseitigung eines Mangels notwendigen Betrags einbehalten (§ 632a Absatz 1 in Verbindung mit § 641 Absatz 3 BGB). Es kann auch sein, dass Sie die gesamte letzte Rate einbehalten, weil noch so viele Mängelbeseitigungen ausstehen, dass dies rechtlich nicht nur gerechtfertigt, sondern sogar geboten ist.
Ist nun gleichzeitig im Darlehensvertrag geregelt, dass eine Tilgung des Darlehens erst nach vollständiger Auszahlung des Kredits beginnen kann, kann dies für Sie zu einem ernsten Problem führen: Einerseits möchten Sie vielleicht die letzte Ratenzahlung gegenüber dem Bauträger oder Generalunternehmer zurückhalten, andererseits behindert das den Beginn Ihrer Tilgung gegenüber der Bank. Sie zahlen also erst einmal nur Zinsen, Ihre Schulden bei der Bank verringern sich damit nicht. Das wiederum wissen viele Bauträger und Generalunternehmer – und wissen damit auch, dass viele Käufer oder Bauherren den Rückbehalt einer Rate vielleicht gar nicht allzu lange durchhalten können, weil sie sich dadurch selbst hinsichtlich der Tilgungszahlungen blockieren.
Wenn Sie neu bauen, ob nun mit einem Bauträger auf dessen Grundstück oder mit einem Generalunternehmer auf Ihrem eigenen Grundstück, dann kann es immer sein, dass Sie, aufgrund von Baumängeln, Geldeinbehalte vornehmen müssen. Dies, bis hin zur Einbehaltung einer ganzen Rate, darf keine Auswirkungen auf Ihre Tilgungsrechte gegenüber der Bank haben. Das bedeutet ganz konkret: Wenn der Bauträger oder Generalunternehmer die letzte Rate anfordert, Sie sie aber nicht zahlen, müssen Sie trotzdem mit der Tilgung des Darlehens beginnen können.
In der Praxis sichert man dies meistens damit ab, dass es keinen direkten Zahlungsfluss von Ihrer Bank zum Bauträger oder Generalunternehmer gibt. Wenn der Bauträger oder Generalunternehmer also eine Rate bei Ihnen anfordert, fordern Sie das Geld erst einmal bei Ihrer Bank an. Sie können dann den Geldfluss von Ihnen zum Bauträger oder zum Generalunternehmer jederzeit über Ihr Konto kontrollieren und stoppen. Das wiederum heißt, dass im Darlehensvertrag auch geregelt sein muss, dass das Geld nie direkt von Ihrer Bank zur Bank des Bauträgers oder Generalunternehmers fließt, sondern – zumindest bei Neubauten – immer zunächst auf Ihr Konto. Fordert der Bauträger dann die letzte Rate an, können Sie Ihre Bank dazu informieren. Diese zahlt dann an Sie aus, und Sie stoppen die Weiterleitung zum Bauträger auf Ihrem Konto.
In der Praxis werden Sie in diesem Zusammenhang oft mit sogenannten Zahlungsabtretungen konfrontiert sein. Das ist vor allem bei Bauträgervorhaben der Fall, bei denen Ihnen das Grundstück zunächst noch nicht gehört. Denn dafür, dass der Bauträger Ihre Bank für deren Grundpfandsicherung vorzeitig in noch »sein« Grundbuch lässt, verlangt er oft eine Zahlungsabtretung von Ihnen, dergestalt, dass Ihr Anspruch auf Auszahlung des Kredits auf ihn übergeht. Das ist aber eine unangemessene Gegenleistung, der Sie nicht zustimmen sollten. Mehr dazu erfahren Sie unter Teil III dieses Buches.
Das Problem einer möglichen Tilgungsblockade, wie gerade unter Fehler 11 (Teil II, Kapitel 4) geschildert, ist ein generelles Problem in Bezug auf Darlehensauszahlungen. Denn diese laufen in der Praxis auf unterschiedliche Art und Weise ab: So kann es bei einer gebrauchten Immobilie sein, dass der Verkäufer bereits im notariellen Immobilienkaufvertrag eine Bankverbindung für den Geldfluss angibt. Es kann aber auch sein, dass die Bank des Käufers bei einer Restschuld des Verkäufers direkten Kontakt mit der Bank des Verkäufers aufnimmt, wenn noch eine Restschuld des Verkäufers besteht, die über eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch gesichert ist. Dann erhält die Bank des Verkäufers den Kaufbetrag, zieht davon die ihr zustehende Restschuldsumme ab und überweist den verbleibenden Betrag an den Verkäufer. Manche Banken wollen damit sicherstellen, dass die Restschuld auf dem für sie sichersten und kürzesten Zahlungsweg vollständig abgelöst wird.
Bei neuen Immobilien, die noch in der Bauphase sind, wird der Kaufpreis nicht auf einen Schlag, sondern in Raten gezahlt. Je nach Vereinbarung im Darlehensvertrag kann Ihre Bank die angeforderten Bauraten direkt an den Bauträger oder Generalunternehmer überweisen. Auch hiermit wollen manche Banken sicherstellen, dass die Kreditsumme tatsächlich und auf direktem Wege ausschließlich zur Vorhabenzahlung eingesetzt wird.
Direkte Zahlungswege, die an Ihnen vorbeilaufen, sind problematisch, weil Sie Geldflüsse nicht wirklich – oder nur unter erschwerten Bedingungen – unter Kontrolle haben. Es ist grundsätzlich das Sinnvollste, wenn Ihr Anspruch auf Kreditauszahlung zunächst auf eines Ihrer Konten erfolgt, von dem Sie dann den Betrag an den Verkäufer überweisen.
Bei gebrauchten Immobilien, bei denen eine Auszahlung auf einen Schlag erfolgt und man umgehend die Gegenleistung in der Hand hat, mag es noch angehen, dass Ihre Bank sich direkt mit der Bank des Verkäufers kurzschließt, wenn im Grundbuch noch eine Grundschuld oder Hypothek des Verkäufers abgelöst werden muss.
Bei Neubauten hingegen sollte Ihre Bank auf gar keinen Fall den Zahlungsfluss steuern. Es sollte schon im Darlehensvertrag geregelt werden, wie die Auszahlung erfolgt, nämlich immer zunächst auf Ihr Konto. Alles andere kann zu zahlreichen Problemen führen. Das beginnt schon damit, dass Ihre Bank, im Fall von Baumängeln, gar nicht weiß, ob und welche Geldeinbehalte sie vornehmen soll. Und selbst wenn sie die Möglichkeit hätte, kann oder möchte sie es vielleicht nicht tun, und es stellt sich die Frage, welche Anweisungsrechte – also konkrete Eingriffsrechte – Sie in einem solchen Fall noch hätten.
Es gibt Banken, die Auszahlungen auf ein Konto des Kreditnehmers ablehnen und ein solches zusätzliches Konto nicht akzeptieren; und es gibt Banken, die es zwar akzeptieren, aber dann auf ein Konto bestehen, das in ihrem eigenen Haus geführt wird. Das können, aber müssen Sie nicht akzeptieren. Die Bank wiederum ist frei zu entscheiden, Ihnen unter diesen Umständen das Darlehen zu gewähren oder eben nicht.
Es ist grundsätzlich wichtig, dass alle Zahlungen über Ihren Tisch laufen statt an Ihnen vorbei. Sie werden in Teil III auch noch einige Tricks von Unternehmen kennen lernen, mit denen sie versuchen, Ihre Kontrolle von Zahlungswegen auszuhebeln.
Damit Sie Zahlungen nicht nur im Blick haben, sondern auch wirksam steuern können, also etwa auch teilweise oder vollständig verhindern können, muss das von einem Konto mit Ihrer alleinigen Verfügungsgewalt geschehen. Außerdem darf es keine Tilgungsblockaden gegenüber Ihrer Bank geben (siehe Teil II, Kapitel 4, Fehler 11), nur weil Sie gegenüber dem Bauträger oder Generalunternehmer Zahlungseinbehalte tätigen.
Das Sinnvollste ist, dass Sie zumindest bei Neubauten ein eigenes Baukonto führen, das nicht bei der darlehensgebenden Bank, sondern einer anderen liegt. Somit ist das Geld mit jeder Kreditauszahlungsrate, die Sie von Ihrer darlehensgebenden Bank anfordern, außerhalb von deren Verfügungsgewalt. Auf dieses Baukonto von Ihnen werden die Darlehensraten von der darlehensgebenden Bank ausgezahlt, wenn Sie diese anfordern, weil sie vom Bauträger oder Generalunternehmer angefordert wurden. Ob Sie diese Raten in voller Höhe an die bauausführenden Unternehmen weitergeben, hängt von den Ergebnissen Ihrer Leistungskontrolle vor Ort auf der Baustelle ab.
Sie können auch versuchen, die Gesamtsumme des Kredits unmittelbar und vollständig ausgezahlt zu bekommen. Darauf wird sich aber kaum eine Bank einlassen – außer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie. Die meisten darlehensgebenden Banken wollen sich auch diesbezüglich absichern und zahlen das Darlehen bei Neubauvorhaben nur ratenweise aus, so wie die Raten vom Bauträger oder Generalunternehmer angefordert werden. Außerdem müssten Sie bei direkter, vollständiger Auszahlung sofort mit Zins- und Tilgungsleistungen beginnen. Sie hätten dann eine unnötige Doppelbelastung aus Zins und Tilgung einerseits sowie noch laufender Miete andererseits. Das wäre zwar bei zeitlich früh anfallenden Bereitstellungszinsen auch der Fall. Konnten Sie jedoch bei den Bereitstellungszinsen mit der darlehensgebenden Bank eine längere Schonfrist vereinbaren, ist eine ratenweise Auszahlung des Kredits mit Tilgungsbeginn erst nach Auszahlung der letzten Rate auch für Sie meist sinnvoller.
Der Auszahlungsweg und die Auszahlungstranchen sollten in jedem Fall bereits im Darlehensvertrag sorgfältig geregelt werden. Sonst können während der anstehenden Auszahlung von Tranchen Irritationen entstehen, da der Auszahlungsweg anders läuft, als Sie es vermutet hatten. Die gravierenden Folgen eines Verlusts der Auszahlungskontrolle sind beim Bauen schlicht gar nicht absehbar.
Wissenswert
Der richtige Auszahlungsweg kann auch relevant werden, wenn Sie beim Neubau eine sogenannte Skontovereinbarung mit dem Bauträger oder Generalunternehmer getroffen haben. Das ist ein Preisnachlass bei zügiger Zahlung. Liegt der Auszahlungsweg dann aber nicht in Ihrer Hand, nutzen Ihnen solche Vereinbarungen im Zweifel wenig, denn Sie können sie kaum steuern.