Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird der Kaufpreis meist relativ zeitnah nach dem Beurkundungstermin auf einen Schlag fällig. Der notarielle Kaufvertrag sorgt dabei üblicherweise auch für eine hohe Zahlungssicherheit, denn der Verkäufer erteilt dem Notar bereits im Kaufvertrag praktisch immer die unwiderrufliche Vollmacht, die Grundbuchumschreibung vom Verkäufer auf den Käufer zu beantragen, wenn der Käufer die Überweisung an den Verkäufer nachweisen kann. Meist verpflichtet sich der Verkäufer auch dazu, den Notar unmittelbar nach Geldeingang zu informieren, sodass der Notar dann die Umschreibung auf den Käufer veranlassen kann, ohne dass der Verkäufer in diesen Vorgang noch eingreifen oder ihn gar stoppen kann. Es bleiben aber trotzdem noch genug Fehler, die man machen kann und die sehr teuer werden können.
Bei einer zunehmenden Anzahl von Immobilienangeboten wird eine Reservierungsgebühr verlangt, vor allem bei Neubauten. Dabei ist das Wort »Gebühr« irreführend, denn das ist sie nicht, sondern es handelt sich eher um eine beliebige Fantasiesumme eines Maklers, Bauträgers oder Projektentwicklers, der Sie dadurch möglichst früh an sich binden will. In aller Regel sind diese Zahlungen so ausgelegt, dass sie im Falle des Kaufs mit dem Kaufpreis verrechnet werden, im Fall des Nichtkaufs aber nicht zurückgezahlt werden. Ansonsten würde der Anbieter nicht die gewünschte Bindungswirkung erzielen. Hiermit soll einerseits die Ernsthaftigkeit Ihres Reservierungswunsches getestet und andererseits Angst bei Ihnen erzeugt werden, dass Sie dieses Geld, wenn Sie sich doch noch gegen einen Kauf entscheiden, verlieren. Gern werden Reservierungsgebühren von 3 000 bis 5 000 Euro gewählt, je nach Objektkosten aber auch deutlich mehr.
Reservierungsgebühren sind vollkommen unseriöse Geschäftsgebaren. Denn vor dem Verkauf einer Immobilie muss man Ihnen – selbst dann, wenn Ihnen noch am selben Tag ein Kaufvertragsentwurf zugehen würde – eine Frist von mindestens 14 Tagen bis zum Beurkundungstermin geben, die Ihnen der Gesetzgeber zum Überdenken des Geschäfts einräumt. Jeder Immobilienanbieter könnte also vollkommen problemlos 14 Tage Bedenkzeit bis zu einem angesetzten Notartermin anbieten. Wären Sie also der erste Kunde und am nächsten Tag käme der nächste Kunde. und Sie beide wollten die Immobilie haben, dann könnte der Anbieter beiden Parteien die Kaufvertragsentwürfe vom Notar theoretisch noch am selben Tag zusenden lassen. Würden Sie sich dann gegen eine Buchung des notariellen Beurkundungstermins entscheiden, könnten exakt einen Tag später ganz einfach die anderen Interessenten einen entsprechenden Termin wahrnehmen. Kämen am selben Tag mehrere Interessenten zu einem Kaufentschluss, könnten Beurkundungstermine sogar in zeitlicher Reihenfolge der Besichtigung und Interessenbekundung vergeben werden. All das heißt: Kein Anbieter braucht Reservierungsgebühren, die ihm vielleicht Bequemlichkeit, aber Ihnen ein hohes Risiko verschaffen. Denn selbst wenn Sie die Immobilie wirklich kaufen wollten und fest entschlossen wären, kann Sie im letzten Moment ja doch noch etwas davon abbringen – beispielsweise ein anderes, besseres Angebot.
Reservierungsgebühren deuten fast immer auf problematische Hintergründe hin, denn ein wirklich gutes Immobilienprojekt benötigt keine Reservierungsgebühren. Es wird sich auch ohne solche zügig und geordnet verkaufen lassen. Im Falle von Bauträgerverkäufen verstößt die Berechnung einer Reservierungsgebühr schon unmittelbar gegen die Makler- und Bauträgerverordnung, wenn es zum Kaufvertrag kommt. In diesem Kapitel geht es aber zunächst um den Kauf einer gebrauchten Immobilie. Sie können dabei Reservierungsgebühren auf interessante Weise aushebeln, indem Sie Ihrerseits mit Geschwindigkeit überraschen: Direkt bei der Besichtigung einer Bestandsimmobilie teilen Sie mit, dass Ihnen die Immobilie gefalle, Sie sie kaufen wollen, aber ohne sich dabei mit Reservierungen aufzuhalten. Man möge Ihnen doch bitte direkt den Kaufvertragsentwurf zusenden, den der Verkäufer beim Notar beauftragt hat. Damit testen Sie zugleich, wie weit der Verkäufer überhaupt vorbereitet ist und den Kaufvertragsentwurf schon beauftragt hat, wenn er Druck über Reservierungsgebühren aufbaut. Ein Notar wird sich dann ans Werk machen und Ihnen den Entwurf zusenden. Ab Zugang des Kaufvertragsentwurfs haben Sie 14 Tage Zeit für die Prüfung des Vertragsinhalts. Kommen Sie in dieser Zeit zu dem Schluss, dass Sie die Immobilie doch nicht kaufen wollen, erklären Sie sich im Zweifel einfach mit einer der Regelungen im Kaufvertrag nicht einverstanden, von der Sie wissen, dass die Gegenseite auf sie bestehen würde. Das kann alleine schon der Kaufpreis sein, über den Sie doch noch einmal sprechen möchten. Dann sind Sie bereits wieder raus aus dem Verfahren. Denn: Sie haben den Notar nicht beauftragt, sondern nur den Verkäufer um Zusendung des von ihm beim Notar beauftragten Vertrags gebeten.
Zwar gibt es die gesetzliche Regelung, nach der der Immobilienkäufer die Notarkosten trägt (§ 448 BGB Absatz 2), also auch für den Entwurf des Kaufvertrags, aber diese Regelung gilt nicht gegenüber dem Notar, sondern nur im Verhältnis der Vertragsparteien untereinander. Gegenüber dem Notar gilt § 29 des Gerichts- und Notarkostengesetzes, nachdem derjenige, der den Notar beauftragt, ihn auch zahlt.
Solange der Verkäufer oder ein Makler den Notar beauftragt hat – und nicht Sie und Sie dazu auch keine Vollmacht in Ihrem Namen erteilen –, sind Sie aus der Sache raus. Mit einem solchen entschlossenen Vorgehen können Sie selbst bei umkämpften Immobilienangeboten Reservierungsgebühren hinfällig machen und die Angebotsseite mit Ihrem Tempo überraschen.
Falls Sie bereits eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet haben und aus dieser wieder herauswollen, sollten Sie Verkäufer oder Makler darauf hinweisen, dass diese unwirksam ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2023 nämlich ein wegweisendes Urteil getroffen und Vereinbarung von Reservierungsgebühren über Maklerverträge als unwirksam erklärt, auch wenn die Reservierung selbst über einen separaten Vertrag, außerhalb des eigentlichen Maklervertrags, vereinbart wurde (AZ I ZR 113/22).
Eine solche feste Zusage wäre darüber hinaus für ihre Wirksamkeit auch ihrerseits bereits beurkundungspflichtig vor einem Notar.
Bei Immobilien, die über Makler verkauft werden, sollen auch Käufer oft einen Teil der Provision tragen, obwohl sie den Makler nicht beauftragt haben. Die Provision darf dabei aber, gesetzlich festgelegt, maximal die Hälfte der vom Verkäufer mit dem Makler vereinbaren Provisionssumme betragen – und der Makler muss Ihnen zunächst nachweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil bereits gezahlt hat.
Die Theorie des Gesetzgebers klingt zunächst gut, aber Sie dürften in vielen Fällen trotzdem die gesamte Maklerprovision zahlen. Denn in der Praxis wird jeder Immobilienverkäufer seinen Anteil an der Maklerprovision auf den geforderten Immobilienkaufpreis aufschlagen und davon dann seinen Anteil an der Maklerprovision bezahlen. Es ist aus praktischer Sicht unmöglich, dieses Vorgehen dem Verkäufer und seinem Makler nachzuweisen.
Wenn ein Verkäufer eine Immobilie über einen Makler verkauft und mit diesem vereinbart hat, dass die Provision hälftig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird, können Sie diesem Provisionsanteil nicht aus dem Weg gehen. Außer Sie könnten rechtssicher nachweisen, dass Sie ohne den Makler in Kenntnis des Objekts gekommen sind. Hat also etwa ein Bekannter einen Hinweis gegeben und Sie kommen dadurch mit dem Verkäufer direkt ins Gespräch. Dann kann es aber immer noch sein, dass der Verkäufer Sie trotzdem an den Makler verweist und Sie dann doch mit der Provision konfrontiert sind. Hat der Makler einen sogenannten qualifizierten Makleralleinauftrag, wäre die Provision sogar fällig, wenn der Verkäufer Sie nicht zum Makler schicken würde. Dennoch können Sie zumindest bei der Zahlung der Provision Vorsicht walten lassen: Zunächst muss der Verkäufer seinen Anteil an den Makler zahlen – was Sie sich von Makler und Verkäufer nachweisen lassen sollten (etwa durch Überweisungsbeleg), bevor Sie selbst bezahlen. Außerdem sollten Sie eine Kopie des Maklervertrags zur Einsicht erhalten. Da es zwischenzeitlich leider erste Urteile gibt, dass eine solche Einsicht vom Verkäufer nicht zwingend gewährt werden muss, sollte man die Offenlegung des Maklervertrags gegenüber dem Käufer nötigenfalls bereits im notariellen Kaufvertrag der Immobilie verbindlich festlegen. Man sollte dann am besten gleich auch die Pflicht des Verkäufers über den Nachweis für dessen Provisionszahlung durch Vorlage eines Kontoauszugs festlegen.
Ferner sollten Sie dafür sorgen, dass im Kaufvertrag nicht zu frühe Zahlungsfristen der Provision auftauchen. Frühestens kann eine Provisionszahlung nach Abschluss des notariellen Beurkundungstermins anfallen, auf gar keinen Fall davor. Denn erst mit dem Beurkundungstermin kommen Sie gesichert an die Immobilie.
Zudem sollten Zahlungsansprüche des Maklers nicht in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden. Das geht manchmal so weit, dass Makler sich das Recht zur Zwangsvollstreckung ihrer Provision in das Vermögen des Käufers in einen Immobilienkaufvertrag setzen lassen. Sehen Sie solche Regelungen im Kaufvertrag, sollten Sie den Notar sofort zur Löschung derselben auffordern. Solche sogenannten Maklerbegünstigungsklauseln tauchen mitunter dort auf, wo sich eine geräuschlose Zusammenarbeit zwischen Makler und Notar eingeschlichen hat. Der Makler führt einem Notar fortlaufend Beurkundungen für Immobilien zu, im Gegenzug fügt der Notar in die Kaufverträge entsprechende Maklerbegünstigungsklauseln ein. Ein leider sehr unschönes Geschäftsgebaren, denn ein Makler ist kein Vertragsbeteiligter des Kaufgeschäfts und ergo des notariellen Kaufvertrags. Sowohl Notarkammern als auch die Aufsichtsbehörden (in der Regel die Landesjustizministerien) raten Notaren von der Verwendung solcher Klauseln klar ab. Notare, die es dennoch tun, wissen also, dass sie nicht im Einklang mit diesen Leitlinien handeln.
Neben Reservierungsgebühren gibt es auch Anzahlungen. Der Unterschied ist, dass bei einer Anzahlung der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist und dann sofort eine Anzahlung anfällt – oft auch mit schönen Begriffen wie »Vertragsabschlussgebühr« getarnt. Beim Kauf gebrauchter Immobilien – vor allem von privat an privat – ist das glücklicherweise selten der Fall. In aller Regel wird hierbei der Kaufpreis in einer Summe und ohne vorlaufende Anzahlungen gezahlt.
Es ist hochriskant, wenn Sie Anzahlungen ohne Beurkundung eines notariellen Kaufvertrags leisten, einzig abgesichert vielleicht mit einer mündlichen Zusicherung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Denn nur ein notariell beurkundeter Kaufvertrag einer Immobilie regelt den Kauf verbindlich. Wenn man Ihnen einen Immobilienkaufvertrag vorlegt und Sie diesen unterzeichnen, ohne dass er notariell beurkundet wurde, dann ist dieser im Zweifel Makulatur, weil nicht rechtsverbindlich. Zudem führt ein Aufsplitten der Kaufsumme meist zu einem gestaffelten Abruf des Immobilienkredits bei der Bank, somit möglicherweise zum Anfall von Bereitstellungszinsen. Gerade das ist aber beim Kauf einer gebrauchten Immobilie vollkommen unnötig.
Wenn Verkäufer einer gebrauchten Immobilie eine Anzahlung haben möchten, sollten Sie darauf nicht eingehen, vor allem nicht vor der Unterzeichnung eines notariell beurkundeten Kaufvertrages. Sonst haben Sie für das gezahlte Geld keine gesicherte Gegenleistung in der Hand.
Es ist immer am einfachsten und am sinnvollsten, eine gebrauchte Immobilie mit einer einzigen Zahlung zu erwerben und im Gegenzug die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu erhalten. Das erspart zudem den möglichen Anfall vollkommen unnötiger Bereitstellungszinsen.
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, haben Sie meist nur wenig bis gar keinen Spielraum bei den Verhandlungen um den Kaufpreis. Der Verkäufer setzt diesen, wie auch immer, fest und kann ihn bei verknapptem Angebot meist auch durchsetzen. Mitunter bekommt er sogar mehr geboten. Ob die Immobilie das Geld wert ist, vor allem aber diesen Wert langfristig halten kann, steht auf einem ganz anderen Blatt. Das weiß zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs niemand wirklich. Es hilft Ihnen auch nur bedingt, wenn man Ihnen die Wertermittlung eines Gutachters vorlegt, denn Sachverständige für die Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke orientieren sich in ihren Gutachten an gesetzlichen Vorgaben zur Wertermittlung von Immobilien – und diese wiederum berücksichtigen aktuelle Preisentwicklungen aus den sogenannten Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwertkarten. Auch solche Gutachten machen daher also keine Aussagen über die langfristige Wertstabilität einer Immobilie, sondern geben nur einen Gegenwartseinblick mit zügigem Verfallsdatum ab.
Deutlich interessanter ist da schon die Beleihungswertermittlung der finanzierenden Bank. Denn diese ist dabei gesetzlich gehalten, etwa Spekulationsoptionen außer Acht zu lassen und vorsichtige Markteinschätzungen vorzunehmen (siehe auch Teil II, Kapitel 3, Fehler 3).
Erstaunlicherweise geraten Menschen beim Anblick einer schönen Immobilie aber schnell in Panik, wenn der Verkäufer schnell eine Zusage erwartet. Dann werden immer öfter Preise gezahlt, von denen völlig unklar ist, ob sie gerechtfertigt sind und auch nur ansatzweise bei einem Wiederverkauf der Immobilie wieder eingespielt werden können.
Bei einem erhöhten Immobilienpreis zahlen Sie zweimal für dasselbe Problem: Einmal bei der Finanzierung der Immobilie, für die Sie dann meist deutlich mehr Zinsen zahlen müssen, und dann noch einmal beim Wiederverkauf der Immobilie, bei dem Sie dann möglicherweise einen Verlust einstecken müssen.
Das tatsächliche Preis-Leistungs-Verhältnis einer Immobilie setzt sich üblicherweise zusammen aus der Lage des Grundstücks, der Größe des Grundstücks und der Immobilie, der Aufteilung der Immobilie, etwa hinsichtlich moderner Wohnbedürfnisse und gut nutzbarem Grundriss, sowie deren technischem Zustand – und schließlich ihrer rechtlichen Situation: Ist sie also etwa vermietet? Gibt es Grundlasten? Gibt es Baulasten?
Während Sie die Lage, die Größe und die Aufteilung einer Immobilie auch als Laie meist gut prüfen können, werden Sie sich bei der technischen und rechtlichen Beurteilung wahrscheinlich schwer tun. Da eine gebrauchte Immobilie aber praktisch immer verkauft wird, »wie sie steht und liegt« oder »wie gesehen«, also unter Ausschluss jeglicher Sach- oder Rechtsmängelhaftung, müssen Sie solche möglichen Mängel ausfindig machen, prüfen und schauen, ob Sie diese möglicherweise zusätzlichen Kostenbelastungen tragen können und wollen – oder eben auch nicht.
Sie können einer überhöhten Kaufpreisforderung kaum ausweichen. Sie können aber versuchen, sich nicht unter Druck setzen zu lassen, sondern möglichst nüchtern zu überprüfen, ob die Immobilie den verlangten Wert auch hat. Lage, Größe, Aufteilung, technischer Zustand und rechtliche Situation müssen Sie also möglichst schnell nach einer Besichtigung einschätzen können. Das fängt damit an, dass Sie über die örtlichen Gutachterausschüsse und deren Bodenrichtwerte sowie über die Zustandsüberprüfung der Immobilie bis hin zu Einsichten in rechtsrelevante Unterlagen, wie dem Grundbuch oder dem Baulastenverzeichnis, ein möglichst fundiertes Gesamtbild der Immobilie bekommen.
Auch Teilungspläne bei Wohnungen können helfen, wichtige Fragen zu klären (etwa nach der tatsächlichen Aufteilung des Gebäudes und seiner Wohneinheiten) und Bau- oder Umbauantragsunterlagen bei Häusern können helfen, die Zulässigkeit möglicher Nutzungen von Kellern und Dachgeschossen zu klären.
Das alles heißt aber, dass Sie vorbereitet sein müssen für eine schnelle Überprüfung solcher Zusammenhänge. Und das wiederum heißt, dass Sie sich erstens die Daten örtlicher Gutachterausschüsse besorgen sollten, wenn Sie anfangen, sich nach einer Immobilie umzusehen. Ferner sich auch frühzeitig nach einem Bausachverständigen umsehen sollten, der flexibel und zeitnah eine technische Einschätzung der Immobilie vornehmen kann. Und schließlich sollten Sie wissen, wo Sie Grundbuch und Baulastenverzeichnis einsehen können (außer in Bayern, wo es keine Baulastenverzeichnisse gibt, weil Baulasten dort in Abteilung 2 der Grundbücher eingetragen werden), um zügig beurteilen zu können, ob es versteckte Risiken gibt, wie etwa eingeschränkte Nutzungs- oder Umbaurechte.
Wenn Sie den Zustand einer Immobilie vor dem Kauf nicht exakt prüfen, haben Sie keinerlei Überblick über das tatsächliche Preis-Leistungs-Verhältnis. Je nach Zustand der Immobilie kann dies so weit gehen, dass der ganze Kauf nicht wirtschaftlich ist – und möglicherweise aus exakt diesem Grund Interessenten vor Ihnen diese Immobilie auch nicht gekauft haben.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sind Sie für die Immobilie auch verantwortlich oder zumindest mitverantwortlich. Kaufen Sie eine Wohnung, treten Sie mit dem Kauf in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein, der diese Immobilie gemeinschaftlich gehört. Damit treten Sie auch in alle Rechtsverhältnisse ein, die diese Eigentümergemeinschaft eingegangen ist, wie dem Verwaltervertrag, den die Eigentümergemeinschaft geschlossen hat, oder die Wartungs- und Pflegeverträge, aber auch den Versicherungsverträgen. Der Übergang der Gefahrtragung für eine Immobilie wird in vielen notariellen Kaufverträgen zeitlich geregelt, damit klar ist, ab wann wer die finanziellen Risiken aus der Beschädigung oder des Untergangs der Immobilie trägt. Die Versicherungsfragen hingegen werden in notariellen Kaufverträgen fast nie behandelt – das aber ist ein Problem: Denn kaufen Sie keine Wohnung, sondern ein Haus, werden also Alleineigentümer und nicht Miteigentümer, müssen Sie sich um alle Versicherungsfragen natürlich selbst kümmern.
Das konkrete Problem beim Übergang von Versicherungen fängt schon damit an, dass Sie nicht wissen, ob die Immobilie bislang überhaupt versichert ist. Es gibt in Deutschland (noch) keine Versicherungspflicht – anders als etwa bei Fahrzeugen. Ist die Immobilie nicht versichert, sollten Sie das unmittelbar nach dem Kauf ändern, vor allem wenn im Kaufvertrag geregelt ist, dass mit dem Beurkundungstermin beim Notar alle Risiken und Gefahren der Immobilie auf Sie übergehen.
Neben einer klassischen Wohngebäudeversicherung sollten Sie eine Zusatzversicherung, die sogenannte Elementarschadensversicherung, abschließen. Denn nur sie schützt jenseits von Feuer, Hagelschlag und Sturm auch gegen Überschwemmungen, Bodensetzungen oder Hangrutschungen. Haben Sie eine solche Zusatzversicherung nicht, gefährden Sie dauerhaft erhebliche Teile Ihres eingesetzten Vermögens.
Es kann auch sein, dass der Verkäufer zwar eine Versicherung hat, der Versicherer diese ihm aber nach Verkauf der Immobilie mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von vier Wochen kündigte, denn dazu ist er im Verkaufsfall gesetzlich berechtigt. Nach laufender Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss der Verkäufer Sie über diesen Sachverhalt nicht informieren (Urteil vom 20.03.2020 AZ V ZR 61719). Wenn dann nach Ablauf dieser vier Wochen ein schweres Schadensereignis eintritt, kann es sein, dass Sie noch nicht einmal in der neuen Immobilie wohnen und auch das Eigentum daran im Grundbuch noch gar nicht umgeschrieben ist, Sie aber bereits den gesamten Schaden tragen, der eingetreten ist, weil die Immobilie – ohne Ihr Wissen – gar keinen Versicherungsschutz mehr hat. Das kann den Totalausfall Ihres Vermögens bedeuten.
Es kommen noch weitere Probleme hinzu: Selbst wenn die Versicherung noch besteht, wissen Sie nicht, ob der Verkäufer der Immobilie seine Versicherungsbeiträge rechtzeitig und in voller Höhe gezahlt hat – oder ob es Ausstände gibt. Auch das kann dazu führen, dass der Versicherungsschutz nicht eintritt. Sie wissen außerdem nicht, mit welchem Wert die Immobilie versichert wurde. Dieser kann deutlich niedriger liegen, als die Kaufsumme, die Sie gezahlt haben, weil der Wert in der Zwischenzeit gestiegen ist. Dann ist die Immobilie möglicherweise stark unterversichert.
Wenn Sie eine versicherte Immobilie erwerben, haben Sie ab dem Zeitpunkt der Kaufvertragsbeurkundung eine vierwöchige Pflicht zur Anzeige des Kaufs beim Versicherer (Versicherungsvertragsgesetz § 96 Absatz 1). Dieser hat dann ein vierwöchiges außerordentliches Kündigungsrecht der bestehenden Versicherung (Versicherungsvertragsgesetz § 97 Absatz 1). Umgekehrt gilt auch für Sie, als Erwerber, dass Sie ab dem Erwerb ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht sogar mit sofortiger Wirkung haben (Versicherungsvertragsgesetz § 97 Absatz 2). Was aber ist der Erwerbszeitpunkt? Der notarielle Beurkundungstermin? Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (siehe Fehler 5/11)? Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch? Es ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Was der Gesetzgeber sehr unklar geregelt hat, hat der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich aufgeräumt. Er hat in einem Urteil vom 20. März 2020 (AZ V ZR 61/19) entschieden:
»Wird die versicherte Sache von dem Versicherungsnehmer veräußert, tritt gemäß § 95 Abs. 1 VVG an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Gemeint ist mit der Veräußerung nicht das schuldrechtliche Verpflichtungs-, sondern das dingliche Verfügungsgeschäft. Bei Grundstücken erfordert die Veräußerung deshalb neben der Einigung die Grundbucheintragung (vgl. Senat, Urteil vom 16. September 2016 – V ZR 29/16, ZfIR 2016, 843 Rn. 8). Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer. Versicherungsschutz genießt er aber auch bereits vor diesem Zeitpunkt. Da dem Käufer eines Grundstücks in der Zeit zwischen Gefahrübergang und dem Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch ein versicherbares – nach Zahlung des Kaufpreises sogar das alleinige – Sacherhaltungsinteresse zukommt, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der mit dem Verkäufer bestehende Gebäudeversicherungsvertrag auch ohne ausdrückliche Regelung grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass dieses (fremde) Interesse des Käufers darin mitversichert ist (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 – IV ZR 43/07, NJW-RR 2009, 1329 Rn. 11 mwN).
[…]
Unerheblich ist es, ob Veräußerer und Erwerber im Innenverhältnis eine hiervon abweichende Regelung getroffen, insbesondere den Übergang der Lasten und Nutzungen eines Grundstücks bereits für einen vor dem Eigentumsübergang liegenden Zeitpunkt vereinbart haben.«
Das heißt im Klartext: Der Versicherer muss unmittelbar nach dem notariellen Beurkundungstermin des Kaufs darüber informiert werden, dass der Verkauf erfolgt ist. Er hat ab dann ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht. Nimmt der Versicherer sein Sonderkündigungsrecht in diesem Zeitraum nicht in Anspruch, läuft die Versicherung weiter und der Käufer ist über diese geschützt – und zwar unabhängig davon, was Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag geregelt haben, auch zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten oder Pflichten und Rechten. Mit Umschreibung des Eigentums auf den Käufer hat dieser dann ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht. Nimmt auch er es nicht wahr, läuft die bisherige Versicherung einfach durch.
Sie sollten sich sinnvollerweise vom Verkäufer die Versicherungsunterlagen vor dem Beurkundungstermin zumindest in Kopie geben lassen, um den Versicherungsvertrag durchzusehen und sich zu überlegen, ob Sie diesen übernehmen wollen. Falls Sie das nicht wollen, müssten Sie den Versicherer nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch anschreiben – sinnvollerweise per Einschreiben – und die bestehende Versicherung kündigen.
Da auch der Versicherer ein Kündigungsrecht beim Verkauf einer Immobilie hat, lauert eine ernste Gefahr: Es kann sein, dass der Verkäufer seinen Versicherer nach dem notariellen Beurkundungstermin über den Immobilienverkauf informiert hat und daraufhin der Versicherer dem Verkäufer außerordentlich kündigt, ohne dass Sie davon etwas mitkriegen. Der Verkäufer ist auch nicht verpflichtet, Sie dazu zu informieren. Das ist ebenfalls zwischenzeitlich durch den Bundesgerichtshof geklärt worden. Dann stünde die Immobilie bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch komplett unversichert da. Sie könnten im Falle des Falles Ihr gesamtes Vermögen verlieren.
Aus solchen Gründen sollte daher auch der Versicherungsübergang am besten direkt im notariellen Immobilienkaufvertrag mit geregelt werden. Das heißt: Der Verkäufer sollte Ihnen zusichern, Ihnen beim Beurkundungstermin auch alle nötigen Unterlagen des Versicherers im Original auszuhändigen, wenn die Immobilie versichert ist. Zudem sollte sich der Verkäufer bereits im Kaufvertrag dazu verpflichten, Sie unverzüglich über eine Kündigung vonseiten des Versicherers zu informieren, falls es zu einer solchen kommt. Und schließlich sollte der Verkäufer Ihnen als Käufer eine Vollmacht erteilen, eine Versicherung für das Gebäude abschließen zu können, bevor Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind, um im Kündigungsfalle der bisherigen Versicherung diese Versicherungslücke sofort wirksam schließen zu können.
Es gibt in Deutschland (bislang) keine Pflicht zur Versicherung von Immobilien. Einzige Ausnahme ist die Pflicht für Verwalter von Immobilieneigentum, eine Versicherung für die von ihnen verwalteten Objekte abzuschließen. Welchen Umfang dieser Versicherungsschutz haben muss, ist aber ebenfalls gesetzlich völlig ungeklärt.
Bei Einfamilienhäusern ist es (bislang) den Eigentümern überlassen, ob sie ihre Immobilie versichern. Wer seine Immobilie nicht versichert und einen Schaden erleidet, kann dann natürlich Teile oder auch sein gesamtes in die Immobilie investiertes Vermögen verlieren. Aber selbst wer versichert ist, kann viel verlieren, denn Versicherung ist nicht gleich Versicherung. Eine klassische Wohngebäudeversicherung versichert keine Schäden etwa aus Überschwemmungen oder Bodensetzungen, das übernimmt nur die sogenannte Elementarschadensversicherung, die als Ergänzung zu einer Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden kann. Die Versicherer können allerdings vollkommen frei entscheiden, wen sie versichern und wen nicht. Dabei kommt es für die Versicherer ganz entscheidend auf die Lage der Immobilie an. Handelt es sich um eine kritische Lage, etwa in Bezug auf Hangrutschungen oder Überschwemmungen, wird ein Versicherer ein solches Versicherungsrisiko eher nicht eingehen oder nur zu sehr hohen Versicherungsbeiträgen. Das heißt, nicht jede Immobilie ist gegen jede mögliche Gefahr auch versicherbar.
Kaufen Sie eine Immobilie an einem risikobehafteten Standort und stellen erst nach dem Kauf fest, dass diese gegen wesentliche Risiken gar nicht versicherbar ist, haben Sie ein dauerhaftes und großes Finanzrisiko: Es kann Ihnen der jederzeitige Totalverlust der eingesetzten Finanzmittel drohen, schlicht aufgrund unmöglicher Versicherungsfähigkeit der Immobilie.
Um dieses Risiko abzuwenden, haben Sie nur eine Möglichkeit: Sie müssen vor dem Kauf klären, ob die Immobilie eine Elementarschadensversicherung erhalten kann. Dazu reicht zunächst eine Befragung des Verkäufers über den Umfang des Versicherungsschutzes der Immobilie. Erstaunlicherweise wird das im Vorfeld eines Kaufs kaum je gemacht.
Viele Immobilien in Süddeutschland, vor allem in Baden-Württemberg, haben eine Elementarschadensversicherung. Das ist historisch begründet, denn bis in die 1990er-Jahre gab es in Baden-Württemberg eine Pflicht zur umfassenden Immobilienversicherung. Ganz anders etwa in Nordrhein-Westfalen, wo es das nie gab. Dort haben daher viele Gebäude auch heute keine Elementarschadenversicherung.
Hat das Gebäude, das Sie erwerben wollen, keine Wohngebäudeversicherung und keine Elementarschadenversicherung, sollten Sie vor dem Kauf bei Versicherern anfragen, ob eine Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung für die Immobilie erhältlich ist. Reicht die Zeit dafür vor dem Kauf nicht aus, können Sie zwar überlegen, ob Sie in den notariellen Immobilienkaufvertrag eine Klausel einfügen, die den Kauf unter den Vorbehalt der Versicherbarkeit der Immobilie mit einer Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung stellt. Das ist aber keine ideale Lösung, weil Sie – selbst beim Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag – dann parallel im Zweifel ja immer noch den Darlehensvertrag wirksam abgeschlossen haben und auch die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Daher ist es besser, Sie klären das Problem tatsächlich vor der Kaufvertragsunterzeichnung durch Abfrage bei Versicherern.
Manchmal wird in Kaufverträgen gebrauchter Immobilien vereinbart, dass die Zahlung des Kaufpreises sofort fällig ist. Manchmal gibt es eine kurze Frist, zum Beispiel bis 14 Tage nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Eher selten gibt es längere Fristen oder werden Zahlung sowie Übergabe und Bezug der Immobilie in einen zeitlichen Gleichlauf gebracht.
Vereinbarungen mit nur wenigen Tagen Zahlungsfrist sind zeitlich zu eng getaktet. Schließlich unterzeichnen Sie, wenn Sie alles richtig gemacht haben, erst nach dem Immobilienkaufvertrag den Kreditvertrag. Für diesen benötigen Sie ebenfalls noch einige Tage und auch Ihre Bank hat interne Verwaltungs- und Auszahlungsabläufe, die nochmals einige Tage dauern. Nicht zuletzt muss vor Freigabe der Kreditmittel noch die Grundschuldsicherung Ihrer Bank beim Grundbuchamt zumindest veranlasst werden. Auch wenn das oft der beurkundende Notar mit übernimmt, sofern er damit beauftragt wurde, benötigt es trotzdem Zeit.
Vor allem dann, wenn man die Immobilie nicht zeitnah beziehen kann oder wird, ist eine übereilte Zahlung unnötig. Ist die Immobilie schon geräumt und sofort bezugsbereit, kann man eine zügige Zahlung vereinbaren. Dabei sind aber vier Wochen ein realistischer Zeitraum, den es dauern kann, bis Ihre Bank so weit ist, bis sie also die Immobilie bewertet hat, den Kreditvertrag mit Ihnen vereinbart hat sowie die Eintragung der Grundschuld zur Absicherung des Kredits durch den Notar beantragt ist und der Kredit damit schließlich ausgezahlt werden kann. Eine ausreichend bemessene Zahlungsfrist sollte daher bereits im Kaufvertrag geregelt werden.
Es gibt noch einen wichtigen Nebenaspekt: Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, für die Sie zeitnah den Kaufpreis zahlen sollen, aber erst viel später in die Rechte und Pflichten des Käufers eintreten, heißt dies, dass Sie auch die Mietzahlungen erst dann erhalten. Das ist ein schlechtes Geschäft. Wenn Sie früh den Kaufpreis zahlen sollen, dann sollten Sie auch früh in die Rechte und Pflichten des Eigentümers kommen – ergo, bei vermieteten Immobilien, auch die Mietzahlungen der Mieter erhalten.
Es gibt nicht wenige Menschen, die darauf spekulieren, eine Immobilie günstig ersteigern zu können, etwa aus einer freiwilligen Teilungsversteigerung oder aber aus einer Zwangsversteigerung. Das kann, muss aber nicht günstiger sein als ein klassischer Kauf. Gibt es viele Interessenten und macht die Immobilie einen guten Eindruck, kann der Preis sogar höher gehen. Es gibt zunehmend aber auch Eigentümer, die im ganz normalen Verkaufsprozess eine Versteigerung vornehmen lassen. Entweder wird das bei einem zugelassenen Auktionator in einem Versteigerungstermin durchgeführt oder über ein sogenanntes Bieterverfahren, bei dem Interessenten einfach ein Angebot abgeben, etwa im Zuge der Immobilienbesichtigung oder danach.
Die Probleme liegen, je nach Verfahren, unterschiedlich. Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie haben Sie fast nie die Möglichkeit der Besichtigung der Immobilie – höchstens von außen, jenseits der Grundstücksgrenze. Sie können daher den Zustand der Immobilie nicht wirklich einschätzen. Da Sie auch bei einer Versteigerung ein Objekt kaufen, wie es »steht und liegt«, haben Sie keine Gewährleistungsrechte für mögliche Schäden. Das kann so weit gehen, dass die gesamte Versteigerung ein wirtschaftlich schlechtes Geschäft war, selbst wenn Sie einen günstigen Ersteigerungspreis erzielen konnten.
Anders ist es bei geplanten, freiwilligen Versteigerungen einer Immobilie im Zuge eines Verkaufsprozesses. Hier ist es oft so, dass Sie die Immobilie einige Tage vor dem Termin besichtigen können. Aber auch hier haben Sie meist nur einen Termin mit kurzem Vorlauf und können möglichen entdeckten Problemen nicht genauer nachgehen.
Beim Bieterverfahren wiederum kann es sein, dass Sie etwas mehr Zeit haben, da kein fester Versteigerungstermin ansteht, sondern die Verkäufer beliebig selbst festlegen können, ab wann Sie keine Angebote mehr annehmen. Wichtig ist, dass Sie sich dessen bewusst sind, da Sie im Zuschlagsfall schnell reagieren können müssen: Ihre Finanzierung sollte also möglichst zumindest in den wichtigsten Strukturen stehen, bevor Sie an einem solchen Verfahren teilnehmen.
Je mehr Zeit Sie haben und je intensiver Sie eine Immobilie vor einer Angebotsabgabe besichtigen können, desto eher können Sie ein realistisches, dem Wert der Immobilie entsprechendes, Angebot abgeben. Der Erwerb einer zur Zwangsversteigerung stehenden Immobilie ohne Besichtigung ist und bleibt ein hohes, potenziell teures Risiko. Das können Sie eigentlich nur tun, wenn Sie über den Kaufpreis hinaus ein erhebliches Geldpolster haben, bei Einfamilienhäusern mindestens im höheren fünfstelligen Bereich, für mögliche umfangreichere Sanierungen.
Die große Frage beim Kauf einer gebrauchten Immobilie lautet nach wie vor: Wie kann der Vorgang »Geld gegen Objekt« sicher umgesetzt werden? Denn eins ist klar: Zuerst müssen Sie den gesamten Betrag zahlen, erst danach wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen. Die Frage ist daher: Kann es Ihnen dabei nicht passieren, dass Sie erst einmal viel Geld zahlen, aber der Verkäufer dann die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch blockiert – mit allen finanziellen Folgen für Sie?
Das benannte Risiko besteht in der Tat. Wenn Sie nicht aufpassen, kann der Kauf einer Immobilie richtig gefährlich werden. Zwar haben Sie einen notariellen Kaufvertrag in der Hand, in dem in aller Regel vereinbart wird, welche Summe Geld für welches Objekt zu zahlen ist, aber das nutzt Ihnen nichts, wenn nicht auch der sichere Zahlungsübergang geregelt wird.
Sie hatten es bereits unter den Grundlagen zur Zahlung unter Teil I dieses Buches gelesen: Der sichere Zahlungsübergang im Zuge eines Immobilienkaufs einer gebrauchten Immobilie wird in aller Regel so vereinbart, dass sich der Käufer im Kaufvertrag zur Zahlung einer festgelegten Summe an den Verkäufer verpflichtet; umgekehrt verpflichtet sich der Verkäufer dazu, der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zuzustimmen, wenn die vereinbarte Kaufsumme an ihn gezahlt wurde. Um sicherzustellen, dass das auch wirklich und ohne eine Störung passiert, bevollmächtigt der Verkäufer den Notar bereits im Immobilienkaufvertrag unwiderruflich dazu, die Grundbuchumschreibung veranlassen zu dürfen und zu müssen, wenn die Kaufsumme bei ihm, dem Verkäufer, eingetroffen ist. Der Verkäufer verpflichtet sich ferner bereits im Kaufvertrag dazu, dem Notar den Geldeingang umgehend mitzuteilen. Ist das Geld dann beim Verkäufer eingegangen, kann der Verkäufer die Grundbuchumschreibung nicht mehr verhindern. Exakt so regeln die meisten Notare den sicheren Zahlungsübergang in ihren Kaufvertragsentwürfen.
Es gibt auch die Möglichkeit, den Zahlungsvorgang über ein sogenanntes Notaranderkonto abzuwickeln. Dabei geht die Kaufsumme vom Käufer zunächst auf ein spezielles Konto des Notars, dann erfolgt die Grundbuchumschreibung vom Verkäufer auf den Käufer, und erst danach wird das Geld an den Verkäufer freigegeben. Solche Anderkonten kosten aber zusätzliches Geld und sind im üblichen Kaufverfahren einer gebrauchten Immobilie auch nicht notwendig. Die Sicherheiten, die Notare mit den unwiderruflichen Vollmachten zur Eigentumsumschreibungen bei Geldeingang regeln, reichen völlig aus.
Es kann sein, dass im letzten Moment vor der Zahlung einer Immobilie noch Ereignisse eintreten, die Ihnen die Zahlung des Kaufpreises der Immobilie unmöglich machen. Es kann ja zum Beispiel sein, dass Ihnen im letzten Moment ein Immobilienkredit platzt oder anderweitige Umstände eintreten, die es Ihnen nicht mehr ermöglichen, die Bezahlung der Kaufsumme zu sichern. Viele Verkäufer lassen sich daher für den Fall der Nichtzahlung das Recht der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Käufers schon im Kaufvertrag sichern.
Ihr Problem bei einer solchen Regelung ist, dass genau das eintreten kann: Sie können aus irgendeinem Grund nicht zahlen und sind direkt dem Risiko der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen ausgesetzt. Das heißt, die Verkäufer haben das Recht, sich den Geldanspruch bei Ihnen zwangsweise zu holen und dafür auf Ihr gesamtes Vermögen zuzugreifen. Das können Sie in einem solchen Fall, wenn Sie also etwa nicht zahlen und wenn im Kaufvertrag eine Zwangsvollstreckung so geregelt wurde, nicht mehr verhindern.
Sie sollten eine solche Regelung im Kaufvertrag nicht akzeptieren, denn sie gibt auch den Verkäufern nicht mehr Sicherheit. Denn die große Frage lautet dabei ja auch: Welches Vermögen wäre bei Ihnen zu holen? Viel klüger, auch für die Verkäufer, ist es, eine angemessene Zahlungsfrist in den Kaufvertrag zu setzen, sodass nach Ablauf der Zahlungsfrist der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten kann. Diese Frist sollte man nicht zu knapp regeln, denn auch Ihre Bank muss einige Vorbereitungen vor einer Auszahlung treffen – wie etwa die Organisation der Grundpfandsicherung des Kredits (siehe Teil II, Kapitel 4, Fehler 7).
Für den Verkäufer besteht bei einer solchen Regelung keine Verlustgefahr. Er hat dann zwar schlimmstenfalls eine kleine, zeitliche Verzögerung hinzunehmen, kann aber die Immobilie immer noch zügig an andere Käufer veräußern. Mit einer Zwangsvollstreckung in Ihr Vermögen hätte er möglicherweise viel mehr Ärger – mit einem zudem offenen Ergebnis.
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann, je nach Belastungen des zuständigen Grundbuchamts, Wochen oder gar Monate dauern. In der Zwischenzeit sieht das Grundbuch dann weiterhin so aus, als wäre nach wie vor der Verkäufer der Eigentümer, obwohl Sie den Kaufpreis vielleicht längst bezahlt haben.
Im Extremfall könnte der Verkäufer die Immobilie über einen anderen Notar sogar ein zweites Mal verkaufen, denn der andere Notar kann im Grundbuch nicht erkennen, dass die Immobilie bereits verkauft wurde. Sie müssten dann Ihre Rechte gegenüber den anderen Käufern durchsetzen.
Die einfachste Möglichkeit, das zu verhindern, ist, eine sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch setzen zu lassen. Das ist eine Eintragung, durch die vorgemerkt wird, dass das Eigentum an der Immobilie in absehbarer Zeit auf Sie übergehen wird. Diese Vormerkung wird durch die Grundbuchämter sofort eingetragen und Sie sind dadurch sofort geschützt. Die meisten Notare regeln diese vorgezogene Eintragung auch in ihren Kaufvertragsentwürfen.
Beim Kauf gebrauchter Immobilien ist die Abtretung einer Zahlung eher selten, kann aber vorkommen. Zahlungsabtretung heißt, dass Sie Ihr Auszahlungsrecht Ihres Kredites bei Ihrer Bank an den Verkäufer abtreten. Er kann das Geld somit direkt bei Ihrer Bank abrufen. Der konkrete Hintergrund für ein solches Vorgehen ist oft, dass der Verkäufer für die Tatsache, dass er Ihnen einen Grundpfandeintrag in – zu diesem Zeitpunkt ja noch »seinem« – Grundbuch gewährt, im Gegenzug die Sicherheit haben will, dass ihn die damit gesicherte Kaufsumme auch erreicht und Sie diese nicht etwa anderweitig verwenden. Das ist aber alles im Kern nicht notwendig, denn der Verkäufer muss einer Eigentumsumschreibung im Grundbuch nach praktisch allen Verträgen erst zustimmen, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Die meisten Kaufverträge enthalten zudem Regelungen, dass der Grundpfandeintrag nicht gegen den Verkäufer verwendet werden darf und der Verkäufer bei Nichzustandekommen des Eigentumsübergangs ein Löschungsrecht des Grundpfands gegenüber der Bank des Käufers hat.
Eine andere Abtretungsvariante ist die, dass – umgekehrt – der Verkäufer seinen Anspruch auf den Kaufpreis abgetreten hat. Dann ist möglicherweise im Kaufvertrag bereits ein exaktes Konto eines Dritten benannt, etwa einer Bank, auf das Sie einzahlen müssen.
Das Problem liegt auf der Hand: Wenn eine andere Person direkte Auszahlungsansprüche gegenüber Ihrer Bank in die Hände bekommt, verlieren Sie zwangsläufig die Kontrolle über die Zahlungsvorgänge. Zwar ist es in aller Regel so, dass Ihre finanzierende Bank nicht den Kreditbetrag auf Ihr Konto überweist und Sie diesen Betrag dann nochmal weiter überweisen an den Verkäufer, sondern Ihre Bank wird den Betrag meist direkt an Ihren Verkäufer überweisen beziehungsweise einen Teil an die mit Grundpfandrechten im Grundbuch noch eingetragene Bank und die Restsumme an den Verkäufer. Es kann aber auch sein, dass das Ganze als ein reiner Interbankenvorgang läuft: Die Bank des Käufers überweist den Betrag direkt an die Bank des Verkäufers, die möglicherweise noch mit Grundpfandrechten im Grundbuch eingetragen ist. Sie nimmt sich von dem Betrag dann die vielleicht noch ausstehende Restschuld des Verkäufers und überweist den darüberhinausgehenden Betrag an den Verkäufer.
Solche Interbankengeschäfte sollten aber nur erfolgen, wenn im Immobilienkaufvertrag eine entsprechende Zahlungsabtretung des Verkäufers an seine Bank mit eindeutiger Kontoangabe vorliegt. Sonst überweist Ihre Bank an eine andere Bank, ohne dass der Verkäufer diesem Vorgehen ausdrücklich und schriftlich zugestimmt hat. Das kann gravierende Folgen haben. Denn solange der volle Kaufbetrag nicht auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, muss er einer Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht zustimmen. Hat der Verkäufer zudem ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag, für den Fall, dass Sie nicht binnen einer festgelegten Frist den vereinbarten Kaufpreis auf das von ihm festgelegte Konto einzahlen, kann er vom Vertrag zurücktreten und das Objekt anderweitig verkaufen. Dann haben Sie an irgendeine Bank viel Geld gezahlt, dafür aber nie eine Immobilie erhalten. Und das heißt auch: Egal welche Zahlungsaufforderung mit welchem Zielkonto Ihnen nach Vertragsschluss zugeht, ausschlaggebend ist ausschließlich das im Kaufvertrag benannte Konto, soweit ein solches dort vereinbart und benannt ist.
Zahlungsabtretungen werden in aller Regel über den notariellen Immobilienkaufvertrag vereinbart. Dort wird festgelegt, dass der Käufer seine Auszahlungsansprüche hinsichtlich des Kredits an den Verkäufer abtritt. Solchen Regelungen sollten Sie generell niemals zustimmen. Jede Zahlung sollte nur mit Ihrem aktiven Einverständnis ausgelöst werden können.
Falls – umgekehrt – der Verkäufer mit seiner Bank eine Zahlungsabtretung vereinbart hat, nach der dieser der Kaufpreis der Immobilie zusteht, sollte das exakte Zielkonto bereits im notariellen Kaufvertrag festgelegt werden, damit jedes Risiko für Sie, auf ein falsches Konto einzuzahlen, ausgeschlossen ist. Generell ist es ohnehin immer sinnvoll, das Zielkonto bereits im notariellen Kaufvertrag exakt zu benennen. Andere Kontoangaben, die Sie möglicherweise später von der Verkäuferseite erhalten, sollten Sie dann auch nicht berücksichtigen. Falls das Zielkonto aus dringlichen Gründen geändert werden muss, sollte das nur in Abstimmung mit und unter Aufsicht des Notars erfolgen.
Grundlasten sind im Grundbuch fixierte Ansprüche Dritter an einem Grundstück, wie Nießbrauchrechte, Wohnrechte oder Leibrenten. Ein Nießbrauchrecht ist ein Nutzungsrecht an einer Immobilie. Das kann zum Beispiel das Recht der Vermietung einer Immobilie samt Anrecht auf die Einnahme des Mietertrags sein. Wohnrechte umfassen die Eigennutzung einer Immobilie, also deren Bewohnung durch den Wohnrechteinhaber. Leibrenten können Rentenzahlungen betreffen, die im Gegenzug etwa zu einer Übereignung des Grundstücks vereinbart wurden.
Häufiger als Zahlungsansprüche bestehen allerdings Rechtsansprüche Dritter aus Grundlasten. Das können etwa Wegerechte oder das Recht zur Trassenführung einer Gas- oder Stromleitung sein. Sind solche Rechte im Grundbuch vermerkt, können Sie diese nach dem Kauf nicht einfach löschen, sondern müssen sie weiter gewähren.
Das Finanzrisiko aus übersehenen Grundlasten ist enorm. Wird etwa ein Nießbrauch- oder Wohnrecht übersehen, kann der gesamte Immobilienkauf vollkommen unwirtschaftlich werden – und die Immobilie für den Käufer überdies auch gar nicht nutzbar sein, mit allen finanziellen Folgen. Einfache Leistungs- oder Trassenrechte hingegen sind meist unproblematisch. Schwieriger sind schon Wege- oder Überfahrrechte, die die Nutzung Ihres Grundstücks im Alltag einschränken können.
Zu ihrer Wirksamkeit müssen Grundlasten im Grundbuch eingetragen sein. Das heißt, bei einer gründlichen Einsicht des Grundbuches vor dem Kauf, können Sie diese Lasten erkennen, weshalb Sie eine Grundbucheinsicht auch vornehmen sollten. Grundlasten sind im Grundbuch häufig nur verkürzt eingetragen und verweisen gegebenenfalls auf weitere Dokumente, wie einen Nießbrauchvertrag. Diese Dokumente müssen Sie dann ebenfalls einsehen. Sollten Sie sie nicht verstehen, müssen Sie diese Dokumente vor dem Kauf unbedingt von einem Juristen prüfen und bewerten lassen. Dabei kann der erste Anlaufpunkt der Notar sein. Er darf Sie zwar nicht einseitig beraten, ist aber verpflichtet, Sie über die rechtlichen Konsequenzen Ihres Kaufgeschäfts aufzuklären. Dazu können und sollten Sie ihn in einem solchen Fall auffordern.
Vor allem beim Kauf einer gebrauchten Wohnung kommen fortlaufende Zahlungen auf Sie zu, das sogenannte Wohngeld. Das können schnell 200 bis 300 Euro pro Monat sein. Aus diesem Wohngeld werden einerseits laufende Kosten getragen, wie etwa Treppenhausreinigungen, Grünpflegekosten oder Aufzugswartungen, andererseits werden daraus Rücklagen für mögliche Modernisierungsmaßnahmen gebildet.
Das kann Sie auch beim Kauf eines Reihenhauses treffen, das gemeinsam mit den Nachbarhäusern nach dem Wohneigentumsrecht aufgeteilt ist. Selbst bei Doppelhaushälften kann sie eine solche Aufteilung treffen. Dann gehören Haus und Grundstück nicht Ihnen allein, sondern Sie sind gemeinsam mit Ihren Hausnachbarn nur Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem zwei oder auch mehrere Häuser stehen.
Neben Ihren Finanzierungskosten haben Sie beim Kauf einer Immobilie, für die fortlaufende Wohngeldzahlungen zu entrichten sind, zusätzliche, nicht zu unterschätzende laufende Kosten. Das können genau die Kosten sein, die Sie eigentlich als zusätzlichen monatlichen Spielraum einkalkuliert hatten. Wenn Sie das Wohngeld nicht entrichten, können Sie aber in große Schwierigkeiten geraten, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte dann im äußersten Fall sogar Zwangsenteignungsrechte Ihnen gegenüber. Das heißt, Sie könnten Ihr Immobilieneigentum wieder verlieren. Kurzum: Falls Sie Immobilieneigentum nach dem Wohnungseigentumsrecht erwerben und Wohngeld von Ihnen verlangt wird, müssen Sie dieses in jedem Fall zahlen.
Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung wissen Sie von vornherein, dass es sich um Eigentum nach dem Wohnungseigentumsrecht handelt. Sie sollten die Verkäufer dann grundsätzlich nach der Höhe des aktuellen Wohngelds fragen und diese bei Ihrer Finanzierung fest mit einplanen.
Bei einem Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte kann es sein, dass Sie ebenfalls Immobilieneigentum nach dem Wohnungseigentumsrecht erwerben. Auch das können Sie frühzeitig bei den Verkäufern erfragen: Handelt es sich um sogenanntes Alleineigentum oder Realeigentum auf eigenem Grundstück mit eigenem Grundbuchblatt? Oder ist es nur Miteigentum an einem Grundstück – und gibt es eine sogenannte Teilungserklärung im Rahmen eines Wohnungs- beziehungsweise Teilungsgrundbuches?
Bei Wohnungen fällt Wohngeld praktisch immer an, bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften kann es sein, dass diese zwar nach dem Wohnungseigentumsrecht aufgeteilt, aber untereinander trotzdem völlig autark sind, etwa mit eigener Heizungsanlage und eigenen Hausanschlüssen. Dann kommt es darauf an, ob überhaupt eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet wurde, die gemeinsam Rücklagen bildet oder eine reine Bruchteilsgemeinschaft besteht, die das vielleicht nicht tut. Auch hierzu können die Verkäufer in aller Regel Auskunft geben.
Es kann sein, dass Sie eine gebrauchte Wohnung kaufen wollen, an der gerade größere Modernisierungsmaßnahmen stattfinden oder stattgefunden haben, die gegenüber den Eigentümern noch nicht abgerechnet worden sind. Vielleicht haben für die Modernisierung die Rücklagen nicht gereicht und es musste zusätzlich eine höhere Sonderumlage gebildet werden, also zusätzliche Zahlungsbeiträge aller Miteigentümer. Übernehmen Sie dann über den Kaufvertrag ab dem Beurkundungstermin alle Lasten und Pflichten, heißt das, Sie übernehmen auch die Zahlungslasten aus einer gerade erfolgten Modernisierung. Für den Verkäufer wäre das auch eine nachvollziehbare Regelung, denn er wird von diesen Maßnahmen nichts mehr haben. Das kann Sie auch bei einer Reihenhausanlage oder bei Doppelhaushälften, die nach dem Wohnungseigentumsrecht organisiert sind, treffen. Im Außenverhältnis bleibt der Verkäufer weiterhin Schuldner gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Innenverhältnis kann er sich das Geld dann aber von Ihnen zurückholen, wenn die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei ihm eintrifft, nachdem sie alle Lasten und Pflichten von ihm vertraglich übernommen haben oder die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
Es kann zwar sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rücklage für Modernisierungsmaßnahmen gebildet hatte. Diese reicht aber bei umfangreicheren Maßnahmen wie Wärmedämmung, neue Fenster, der Installation einer neuen Heizung, vielleicht neuer Balkone oder eines neuen Aufzugs, oft nicht aus. Dann stehen Sie – neben dem Kaufpreis – auch für die anteiligen Abrechnungen dieser Maßnahmen ein, wenn diese Beträge durch den Verwalter beim Verkäufer noch nicht eingefordert wurden. Das finanzielle Zusatzrisiko daraus kann so hoch sein, dass Sie es nicht tragen können oder höchstens mit einem zusätzlichen Kredit. Dann sind Sie bereits in der meist teuren Nachfinanzierung angekommen – mit eher schlechter Verhandlungsposition gegenüber Ihrer Bank.
So wie bei Wohnungen kann Sie das Problem schnell auch etwa bei einer Reihenhausanlage treffen. Stehen beispielsweise zehn Reihenhäuser auf einer gemeinsamen Tiefgarage, die gerade aufwändig saniert wird, ist das Problem schon da.
Es ist wichtig, dass Sie bei Immobilien, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt sind, bereits vor dem Kauf nachfragen, ob Rechnungen von Modernisierungsmaßnahmen offen sind. Ist das der Fall müssen Sie die Höhe der noch ausstehenden voraussichtlichen Beträge in Erfahrung bringen. Sind diese noch unbekannt, wird es schon komplizierter: Was ist, wenn Ihre anteilige Zahlungsverpflichtung über Ihre finanzielle Tragfähigkeit geht? Sie benötigen daher alternativ und für eine erste Orientierung zumindest die Vorlage der mit den Firmen vertraglich vereinbarten Preise. Diese Übersicht hat in aller Regel der Wohnungseigentumsverwalter. Mündliche Auskünfte reichen nicht, sondern es sollten Ihnen dann tatsächlich die von den Handwerkern unterzeichneten Verträge zur Einsicht vorgelegt werden.
Es kann sein, dass zum Kaufzeitpunkt einer gebrauchten Immobilie Modernisierungsmaßnahmen noch nicht begonnen wurden, aber von der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits fest beschlossen sind. Einen solchen Beschluss können Sie nach einem Kauf nicht einfach kippen, sondern sind als neuer Miteigentümer daran gebunden, spätestens, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind oder aber schon früher alle Lasten und Pflichten des Verkäufers durch eine Regelung im Kaufvertrag übernommen haben. Hier gilt erneut: Das kann Sie sowohl beim Kauf einer gebrauchten Wohnung als auch eines gebrauchten Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte treffen, wenn diese nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt sind.
Je nach Umfang der beschlossenen Modernisierungen können erhebliche Zahlungsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Sie zukommen – spätestens nach Abschluss der beschlossenen Modernisierungsarbeiten. Sie müssen dann zumindest wissen, welche Maßnahmen beschlossen sind und welche finanziellen Forderungen veranschlagt wurden. Denn sonst können Sie nicht einschätzen, ob Sie eine solche, ja bereits absehbare, finanzielle Zusatzleistung tragen können.
Eine gute Option ist es, sich vor einem Kauf einer Immobilie, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist, die sogenannte Beschlusssammlung zeigen zu lassen. Das ist die Protokollsammlung aller in den zurückliegenden Jahren gefassten Beschlüsse, die seit 2009 geführt werden muss. Der Wohnungseigentumsverwalter (WEG-Verwalter) muss eine solche Sammlung anlegen, dazu ist er gesetzlich verpflichtet (Wohnungseigentumsgesetz: § 24 WEG).
Wenn Sie diese Sammlung vor dem Kauf einsehen, können Sie sofort alle Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft erkennen und reagieren. Das kann natürlich auch heißen, dass Sie eine Immobilie doch nicht kaufen, wenn absehbar ist, dass sie vor umfassenden und teuren Modernisierungsmaßnahmen steht.
In vielen Kaufverträgen wird vereinbart, dass mit der Beurkundung zeitgleich alle Rechte und Pflichten aus der Immobilie übernommen werden. Das kann weitreichende Folgen haben. Erwerben Sie etwa eine Wohnung, kann es gut sein, dass der bisherige Eigentümer auch nach dem Verkauf weiterhin an den Wohnungseigentümerversammlungen teilnimmt, weil er im Grundbuch nach wie vor als Miteigentümer eingetragen ist. Das kann dazu führen, dass er dort weiterhin teure Entscheidungen mitträgt, Sie aber noch nicht teilnehmen können, weil Sie noch kein Miteigentümer sind.
Übernahmen von Rechten und Pflichten im Kaufvertrag können auch Fragen laufender Zahlungen betreffen, wie kommunaler Gebühren oder Steuern, Instandhaltung oder Grünpflege, nicht zuletzt aber auch Haftungsfragen.
Obwohl Sie die Immobilie im Zweifel noch gar nicht beziehen konnten, tragen Sie dann bereits deren Kosten. Hinzu kommt, dass Sie manches Risiko nicht einschätzen können. Nehmen wir beispielsweise an, es würde im Winter schneien, der Gehweg vor der von Ihnen gekauften Immobilie, einem Haus in Alleineigentum, wäre nicht geräumt und eine Person würde stürzen. Dann kann Sie eine mögliche Schadensersatzforderung treffen, weil Sie alle Pflichten – auch die der Gehwegräumung – frühzeitig übernommen hatten. Das heißt im Kern: Sie gehen finanzielle Risiken ein, ohne diese wirklich kontrollieren zu können.
Eine gute Option ist immer die Vereinbarung im Kaufvertrag, dass alle Pflichten und Lasten erst mit Bezug der Immobilie auf Sie übergehen. Man muss mit dem Übergang nicht warten, bis tatsächlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Aber zumindest bis zum Bezug der Immobilie sollte mit dem Übergang von Lasten und Pflichten gewartet werden, wenn die gekaufte Immobilie nicht vermietet ist oder vermietet bleiben soll. In letzterem Fall ist es anders, weil Sie nicht selber einziehen wollen, sondern möglichst früh die Mieteinnahmen für die Refinanzierung benötigen.
Beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses mit einer Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz sollten Sie ferner entweder auch die Vollmacht erhalten, für den bisherigen Eigentümer an den Eigentümerversammlungen teilnehmen zu können, um Entscheidungen beeinflussen zu können, oder – wenn die Teilungserklärung eine solche Vertretung nicht zulässt – es sollte geregelt sein, dass der Eigentümer Ihren Abstimmungsvorgaben folgt. Letzteres ist aber eher schwierig, weil sich Eigentümerversammlungen natürlich auch dynamisch entwickeln und Diskussionen zu anderen Entscheidungsgrundlagen führen können.
In praktisch allen Kaufverträgen gebrauchter Immobilien werden Sie einen sogenannten Sach- und Rechtsmangelausschluss finden. Das heißt, der Verkäufer gibt Ihnen keinerlei Gewährleistung – weder rechtlich noch technisch – zu der Immobilie. Hat die Immobilie also etwa eine kleinere Wohnfläche als angegeben, eine defekte Heizung, bauliche Schäden oder aber ist einen Dachboden ausgebaut, was nach geltendem Baurecht vielleicht unzulässig ist, sind das nach dem Kauf alles Ihre Probleme. Der Verkäufer haftet für all das Ihnen gegenüber dann nicht.
Mit vielen Mängeln einer Immobilie mögen Sie leben können, mit manchen aber sicher nicht. Hatten Sie etwa zwei Zimmer im Dachgeschoss gesehen und für Ihren Flächenbedarf fest eingeplant, es stellt sich dann aber nach dem Kauf heraus, dass der Dachausbau baurechtlich gar nicht genehmigt war und vielleicht sogar nicht genehmigungsfähig ist, dann haben Sie ein ernstes Problem, können im Zweifel jedoch nicht einmal Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen, geschweige denn, den Kaufvertrag rückabwickeln.
Ähnliches kann Sie auch bei Wohnungen treffen. Etwa bei einem Wohnungskauf, bei dem vielleicht Wohnraum mit einbezogen wurde, der gar nicht als solcher nutzbar ist, weil die baurechtlichen Voraussetzungen dafür fehlen. Ein Beispiel hierfür wäre ein über der Wohnung liegendes, ausgebautes Dachgeschoss ohne Ausbaugenehmigung.
Sie haben bei Gewährleistungsausschlüssen zu Sach- und Rechtsmängeln leider nur wenige Handlungsoptionen, denn kein Verkäufer wird freiwillig einer Rechts- und Sachmängelhaftung im Kaufvertrag zustimmen. Und das heißt, Sie müssen sehr genau wissen, was Sie in welchem Zustand kaufen. Ihnen bleibt also nur eine sehr genaue Besichtigung der Immobilie und bei nachträglichen An- oder Ausbauten auch die Frage, ob diese baurechtlich genehmigt sind. Ist die Antwort darauf unbefriedigend, könnten Sie ferner in den Kaufvertrag einen Passus aufnehmen, in der der Verkäufer versichert, dass für alle An- und Ausbauten eine Baugenehmigung vorliegt. Denn sichert Ihnen der Verkäufer dies schriftlich zu und gäbe es dann doch keine Genehmigungen, stünde Ihnen zumindest für einen solch gravierenden Fall Schadensersatzanspruch zu. Ähnlich könnten Sie auch hinsichtlich anderer Zusicherungen verfahren. Etwa der, dass für das Gebäude eine Baugenehmigung vorliegt, alle aktuellen Energiegesetze eingehalten werden und keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen sind.
Die Steuerforderung hinsichtlich Immobilien betreffen zum einen die Steuer im Zuge des Immobilienkaufs, die sogenannte Grunderwerbsteuer, und zum anderen die Steuerzahlung für die fortlaufende Bodennutzung, die sogenannte Grundsteuer. Die Grundsteuer wird vom zuständigen Finanzamt festgesetzt und von der örtlichen Kommune erhoben. Die Kommune hat hierbei einen gewissen Spielraum über den Hebesatz.
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer und fällt beim Kauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken an. Sie orientiert sich am Kaufpreis und wird in ihrer Höhe von den Bundesländern festgelegt. Sie variiert von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen. Sie fällt an auf den Preis von Grundstück und Gebäude beziehungsweise den Miteigentumsanteilen daran. Wird ein unbebautes Grundstück gekauft, fällt sie nur auf die Grundstückskosten an. Feste Einbauelemente eines Gebäudes werden bei der Grunderwerbsteuer nur angerechnet, wenn sie tatsächlich fester Bestandteil der Immobilie sind, also zum Beispiel nicht zerstörungsfrei ausbaubar sind, etwa ein Wandschrank mit unverputzter Wand dahinter.
Kaufen Sie eine gebrauchte Immobilie und übernehmen einige Einbauten, wie eine Einbauküche, dann zahlen Sie auch für diese Einbauten Grunderwerbsteuer, obwohl Sie das nicht müssten. Nehmen wir an, Sie kaufen zusammen mit einer gebrauchten Immobilie auch eine Einbauküche im Wert von 10 000 Euro, der in den Kaufpreis der Immobilie eingerechnet wurde. Dann kostet Sie das in Bayern 350 Euro an Grunderwerbsteuer und in Nordrhein-Westfalen schon satte 650 Euro.
Sie können für alle separat übernommenen Einbauelemente einer Immobilie, wie eine Einbauküche, eine Markise oder ein Gartenhäuschen, zwar auch einen separaten Kaufvertrag vereinbaren, der ohne Notar geschlossen werden kann. Das ist aber meist deutlich mehr Arbeit, als all diese Gegenstände in einer Inventarliste im Immobilienkaufvertrag einfach mit aufzuführen und zu bepreisen – und dadurch vom Preis der Immobilie klar zu separieren, damit auch das Finanzamt das sofort erkennt.
Ist der Preis einer Einbauküche hingegen im Immobilienpreis enthalten und Sie wollen dann darauf keine Grunderwerbsteuer zahlen, könnten Sie in Diskussionen mit dem zuständigen Finanzamt über den Wert der Einbauküche geraten. Denn der müsste vom Immobilienkaufpreis abgezogen werden, bevor dieser versteuert wird. Besser ist es daher, Sie vereinbaren den Preis eindeutig und separat vom Kaufpreis der Immobilie.
Übrigens: Ohne nachgewiesene Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt seitens des zuständigen Grundbuchamts keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der sogenannte Freistellungsbescheid des Finanzamts muss dem Grundbuchamt vor Umschreibung vorliegen. Viele Notare reichen daher den Antrag auf Eigentumsumschreibung gar nicht erst ein, bevor nicht auch der Freistellungsbescheid seitens des Finanzamts vorliegt.
Die Grundsteuer ist – anders als die Grunderwerbsteuer – eine laufende Steuer, die, orientiert am Boden- und Immobilienwert, gegenüber der örtlichen Kommune zu zahlen ist. In aller Regel wird sie vierteljährlich gezahlt, üblicherweise ist sie zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.
Gehen mit dem Datum der Beurkundung eines Immobilienkaufs auch alle Pflichten und Lasten aus der Immobilie auf den Käufer über, gehen damit auch die Lasten der Grundsteuerzahlungen ab diesem Datum auf den Käufer über, obwohl er die Immobilie zu diesem Zeitpunkt vielleicht noch gar nicht nutzen kann. Eher selten wird in Kaufverträgen gebrauchter Immobilien detailliert geregelt, wer welchen Anteil der Grundsteuer trägt, meist ergibt sich das aus dem Zeitpunkt der Übernahme von Rechten und Pflichten.
Eigentlich sollte diejenige Partei, die die Immobilie noch oder schon nutzt, auch die Grundsteuer zahlen. Denn diese Partei hat – im Sinne des Wortes – den Nutzen. Kaufen Sie eine gebrauchte Immobilie und können erst ein halbes Jahr später einziehen, weil der Vorbesitzer nicht schneller räumen kann, ist es fair, wenn der Vorbesitzer für diesen Zeitraum noch die Grundsteuer trägt. Sonst zahlen Sie eine Grundsteuer, der kein Grundnutzen gegenübersteht.
Eine faire Lösung zur Grundsteuer kann sein, dass man im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Jahresgrundsteuer anteilig ab dem Bezugszeitpunkt der Immobilie trägt, denn bis zu diesem Zeitpunkt kann der Verkäufer die Immobilie noch selbst nutzen. Man könnte auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch als Stichtag wählen – Sie haben allerdings nicht in der Hand, wann diese erfolgt, und es kann sein, dass Sie als Käufer der Immobilie diese schon lange vor Eigentumsumschreibung beziehen und nutzen können.
Ist und bleibt die Immobilie vermietet, muss Sie das Thema Grundsteuer übrigens nicht interessieren, denn diese wird auf die Mieter umgelegt. Das ist zwar höchst zweifelhaft, denn warum sollten Mieter die Steuer des Eigentümers tragen, vom Gesetzgeber aber ausdrücklich so zugelassen.
Der Gesetzgeber hat seit vielen Jahren über die Energiegesetzgebung bestimmte Nachrüstpflichten an Gebäuden festgelegt, vor allem bezüglich der Heizungsanlage und deren zulässige Betriebsdauer. So dürfen Heizungsbrenner (der Gesetzgeber spricht von Heizkesseln, meint aber im Kern die Brenner) nicht länger als 30 Jahre in Betrieb gehalten werden. Nur Personen, die ein Gebäude mit weniger als zwei Wohneinheiten bereits vor dem 1. Februar 2002 besaßen und bewohnt haben, sind davon ausgenommen. Wenn das auf Ihren Verkäufer zutrifft, dann haben Sie mit dem Kauf eine Pflicht, die er nicht hatte. Ist die Ölheizung zum Kaufzeitpunkt älter als 30 Jahre, dürfte sie direkt mit Eigentumsumschreibung theoretisch nicht mehr betrieben werden.
Es kann aber auch sein, dass Sie auf Verkäufer stoßen, die diese Regelungen gar nicht kennen und Ihnen keinen Energieausweis vorgelegt haben, obwohl das gesetzlich vorgeschrieben ist. Aufgrund des gleichzeitig aber meist vereinbarten Sach- und Rechtsmängelausschlusses (siehe Teil III, Kapitel 5, Fehler 18) haften die Verkäufer dann nicht für Mängel der Heizungsanlage.
Kaufen Sie eine gebrauchte Wohnung ohne Etagenheizung, sondern mit Anschluss an eine Zentralheizung des Gebäudes, liegt es in der Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, in die Sie eintreten, sich um die rechtzeitige Außerbetriebnahme der Heizung zu kümmern.
Das Ihnen drohende Problem besteht in einem möglichen Bußgeld von bis zu 50 000 Euro, das Sie zahlen müssen, wenn Sie die Heizungsanlage nicht in Ordnung bringen und es sich um ein Haus in Alleineigentum handelt. Man könnte natürlich darauf spekulieren, dass die zuständigen Behörden das Problem erst einmal entdecken müssten, um Sie belangen zu können. Dieser Fall wird jedoch zwangsläufig eintreten, denn Heizungsanlagen mit Abgassystemen (also etwa Kohle-, Gas-, Öl-, Hackschnitzel- und Holzpelletsheizungen) werden regelmäßig von den örtlich zuständigen Bezirksschornsteinfegermeistern kontrolliert, die sofort sehen, ob eine Heizungsanlage die zulässige Betriebsdauer schon überschritten hat oder noch nicht. Die Schornsteinfeger sind verpflichtet, solche Ordnungswidrigkeiten den zuständigen Aufsichtsbehörden zu melden.
Treten Sie in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist in aller Regel der zuständige Verwalter vom Schornsteinfeger informiert und hat auch Kenntnis über die zulässige Restlaufzeit der Heizung.
Kaufen Sie hingegen ein Haus mit eigener Heizungsanlage – also nicht etwa ein Reihenhaus, das sich eine gemeinsame Heizungsanlage mit anderen Reihenhäusern teilt –, müssen Sie sich um die zulässigen Betriebszeiten selbst kümmern.
Am einfachsten verschaffen Sie sich die Informationen über das Alter eines Heizungsbrenners mit einem Blick auf das Typenschild während der Hausbesichtigung. Das Typenschild enthält meist Angaben zum Fabrikationsjahr des Brenners. Liegt das dort vermerkte Fabrikationsjahr rund 30 Jahre zurück, wissen Sie direkt, dass ein Brennerwechsel wohl auf Sie zukommen wird, wenn der Brenner kein Niedertemperatur- oder Brennwertkessel ist und seine Nennleistung zwischen 4 und 400 Kilowatt liegt.
Sie können das Problem natürlich auch einfach auf sich zukommen lassen und den nächsten Termin des zuständigen Schornsteinfegers abwarten. In aller Regel gewährt dieser Ihnen auch bei einer Überschreitung eine gewisse Frist zur Nachrüstung und kontrolliert das dann gegebenenfalls. Erst wenn Sie einer solchen Aufforderung nicht nachkommen, droht in den meisten Fällen ein Bußgeld. Nicht auszuschließen ist allerdings, dass der Schornsteinfeger den Verkäufern bereits eine Frist gesetzt hatte, die diese haben verstreichen lassen. Dann sollten Sie mit dem zuständigen Schornsteinfeger diesen Umstand besprechen und um eine erneute Fristverlängerung bitten.
Wenn Straßen neu angelegt oder saniert werden, fallen entweder Erschließungsbeiträge oder Straßenausbaubeiträge an. Erschließungsbeiträge sind Beiträge nach Landesrecht, die durch die örtlichen Kommunen für den Aufwand der Ersterschließung von Baugebieten erhoben werden. Straßenausbaubeiträge beruhen auf Bundesrecht, wobei es den Bundesländern überlassen ist, ob sie Beitragserhebungen für solche Maßnahmen anordnen. Es gibt Bundesländer, die tun das nicht, aber auch andere, die es tun, und schließlich solche, die ihren Kommunen freistellen, ob sie solche Beiträge erheben oder nicht.
Selbst für ein Haus, das schon viele Jahre alt ist, kann eine Kommune noch Beiträge für die Ersterschließung fordern. In eine solche Situation werden Sie eher selten kommen, sie kann aber eintreten. Das kann teuer werden, denn selbst hohe fünfstellige Forderungssummen sind möglich. Kaufen Sie eine Wohnung oder ein Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz treffen Sie mögliche noch ausstehende Erschließungs- oder Ausbaubeiträge jeweils anteilig.
Bei Straßenausbaubeiträgen gibt es zwei Risiken: Es kann sein, dass eine Straße vor einem Haus oder einer Wohnung schon saniert ist, aber noch nicht abgerechnet wurde. Dann kommt es sehr darauf an, zu welchem Stichtag Sie die Übernahme aller Pflichten und Lasten vereinbart haben. Nehmen wir an, Sie haben für diese Übernahme den notariellen Beurkundungstermin des Kaufvertrags vereinbart und wenige Tage später flattert dem Verkäufer eine fünfstellige Straßenausbauabrechnung ins Haus. Dann ist zwar zunächst er gegenüber der Kommune zur Zahlung verpflichtet, weil er noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann sich das Geld jedoch von Ihnen zurückholen, denn Lasten und Pflichten lagen zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung vertraglich vereinbart bereits bei Ihnen.
Das zweite Risiko ist, dass solche Straßenausbaumaßnahmen angekündigt wurden, der Verkäufer Sie darüber aber nicht informiert hat. Dann haben Sie das Problem, dass Sie eine Immobilie mit möglicherweise erheblichen Folgekosten gekauft haben – schnell auch mit fünf- oder sogar sechsstelligen Folgekosten. Das ganze Immobiliengeschäft kann dadurch unwirtschaftlich sein. Hätten Sie vor dem Kauf gewusst, dass bereits Straßenausbaumaßnahmen und -beiträge angekündigt sind, hätten Sie das Geschäft möglicherweise gar nicht abgeschlossen oder hätten zumindest den Kaufpreis deutlich nach unten verhandelt.
Offene öffentliche Zahlungsforderungen sind gefährlich. So gefährlich, dass Sie dazu Regelungen im Kaufvertrag treffen müssen. Der Verkäufer muss eine verbindliche Auskunft darüber geben, ob noch Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge offen sind oder Straßenausbaumaßnahmen von der Kommune angekündigt wurden. Macht der Verkäufer dazu falsche Angaben im Kaufvertrag, haben Sie zumindest Schadensersatzansprüche gegenüber ihm gewahrt.
Neben öffentlichen Forderungen können auch privatrechtliche Forderungen noch nicht beglichen sein. Diese Forderungen können alles Mögliche betreffen, etwa Parkierungs-, Überfahr- und Trassenrechte oder Baulasteintragungen, für die ein Grundstücknachbar vielleicht eine finanzielle Entschädigung erhalten sollte.
Ihr Problem bei offenen Forderungen, die auf Basis von Gegenleistungen – Ihr gekauftes Grundstück betreffend – entstanden sind, kann dann sein, dass der nicht entschädigte Nachbar seine Gegenleistung zurücknimmt. Das wiederum kann schnell gravierende Folgen für Sie haben: von gewährten Überfahrrechten für Sie, die vielleicht noch nicht grundbuchrechtlich gesichert sind, bis hin zu Baulasten zu Ihren Gunsten, die ebenfalls vielleicht noch nicht im Baulastenverzeichnis eingetragen wurden – und die dann zurückgezogen werden können, sodass das von Ihnen gekaufte Grundstück nicht mehr so nutzbar ist, wie vor dem Kauf gedacht.
Wie die möglichen offenen öffentlichen Zahlungsforderungen sollten auch die möglichen offenen privaten Zahlungsforderungen am besten über den Kaufvertrag ausgeschlossen werden. Vor allem dann, wenn die baurechtliche Nutzung eines Grundstücks von Zugeständnissen eines Nachbarn abhängt, müssen die Rechte dazu sicher eingetragen sein (als Grundlast im Grundbuch oder als Baulast im Baulastenverzeichnis) – und alle möglicherweise im Gegenzug vereinbarten finanziellen Entschädigungen dafür sollten bezahlt sein. Am besten lassen Sie sich schon über den Kaufvertrag bestätigen, dass es keine offene Zahlungsforderungen privater Dritter in Bezug auf das Grundstück gibt.
Beim Kauf einer Immobilie kann es zwar sein, dass bereits mit dem Tag der notariellen Beurkundung alle Rechte und Pflichten sowie die Gefahr des Untergangs der Immobilie auf Sie übergehen und Sie zudem zeitnah zum Beurkundungstermin den Kaufpreis zahlen müssen. Trotzdem haben Sie damit nicht das sofortige Bezugsrecht der Immobilie. Beziehen können Sie die Immobilie erst, wenn im Grundbuch die Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Wann das sein wird, wissen Sie jedoch nicht. Ein weiteres, ganz anderes Problem kann auf Sie zukommen, wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, diese aber nach dem Kauf selbst nutzen wollen.
Zwischen dem notariellen Kauf einer Immobilie und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch können Monate vergehen. Bis dahin bezahlen Sie aber Ihre Miete und Ihren Kredit, haben also eine finanzielle Doppelbelastung. Deshalb sollte man bereits im notariellen Kaufvertrag Regelungen zur Räumung einer Immobilie vereinbaren.
Je länger der Zeitraum zwischen der Kaufpreiszahlung – also dem Beginn der Kreditrückzahlung bei Ihrer Bank – und der Bezugsmöglichkeit der Immobilie ist, desto länger läuft natürlich diese Doppelbelastung. Das ist schnell viel Geld. Haben Sie aber kein Bezugsrecht der Immobilie vor Eigentumsumschreibung vereinbart, können Sie die Immobilie vorher auch nicht beziehen. Sie wissen zudem kaum, wann diese Umschreibung exakt passiert, können also die Kündigung Ihrer Mietwohnung nicht darauf abstimmen.
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sollten die Kaufpreiszahlung und das Recht auf die eingehenden Mieteiannahmen nicht zu weit auseinanderliegen. Anspruch auf die Mieteinnahmen haben Sie nicht erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, sondern mit dem Zeitpunkt, ab dem alle Rechte und Pflichten auf Sie übergehen. Liegen beide Zeitpunkte jedoch weit auseinander, zahlt man früh die Investitionskosten, aber erhält erst spät die Mieteinnahmen.
Es ist sinnvoll, früh mit Verkäufern darüber zu sprechen, bis wann diese voraussichtlich die Immobilie räumen können. Eine solche Regelung kann nämlich direkt mit in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Was aber, wenn die Immobilie zum vereinbarten Zeitpunkt trotz allem noch nicht geräumt ist? Wenn Sie in einem solchen Fall eine zwangsweise Räumung erreichen wollten, bräuchten Sie theoretisch einen Vollstreckungstitel. Der Inhaber eines solchen Rechtstitels kann eine Räumung direkt veranlassen und muss sie nicht erst gerichtlich erstreiten. Um dieses Recht zu haben, bräuchten Sie aber bereits im Kaufvertrag eine rechtsverbindliche Regelung, die Ihnen einen solchen Vollstreckungstitel zur sofortigen Räumung bei Fristüberschreitung gibt. Das sind aber oft scharfe Formulierungen, die Verkäufer erschrecken können. Etwas weicher kann man zum Beispiel auch ein Nutzungsentgelt vereinbaren, das mit Fristablauf einsetzt und von den Verkäufern zu zahlen ist, bis diese die Immobilie freigeben. Sie müssen dabei aber ganz bewusst die Begründung eines Mietverhältnisses mit den noch in der Immobilie wohnenden Verkäufern vermeiden, denn sonst fallen Sie in die rechtlichen Rollen von Vermieter und Mieter, mit allen daraus folgenden Rechtskonsequenzen.
Wenn Sie im Kaufvertrag einen verbindlichen Räumungstermin vereinbart haben, kann das zwar immer noch schiefgehen, aber Sie können daraus zumindest Schadensersatzansprüche ableiten und haben außerdem einen groben Anhaltspunkt, zu welchem Datum Sie Ihre bisherige Mietimmobilie kündigen können. Das ist immer noch deutlich besser, als gar keine Regelung oder nur eine wacklige, mündliche Absprache mit den Verkäufern außerhalb des Kaufvertrags zu haben.
Beim Kauf vermieteter Immobilien sollte man den Zeitpunkt zur Zahlung des Kaufpreises an den Übergang von Rechten und Pflichten knüpfen. Damit liegt keine zeitliche Differenz zwischen der Investition, die man tätigt und dem Erhalt der Mieteinnahmen.
Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, kaufen Sie auch ein Mietverhältnis und einen Mietvertrag. Sie können nach dem Kauf nicht ohne Weiteres den Mietvertrag kündigen (außer im Fall von eng begrenztem Eigenbedarf) oder beliebig ändern. Der Mietvertrag gilt, so wie er vom Verkäufer mit dem Mieter vereinbart war, weiter. Und ganz wichtig: Auch Regelungen, die außerhalb des Mietvertrags mit dem Mieter vereinbart waren oder vom Mieter gerichtlich erstritten wurden, gelten weiter. Das kann zum Beispiel eine erhebliche Mietminderung sein, gegen die der Verkäufer vorging, die der Mieter aber gerichtlich erfolgreich verteidigt hat. Nur weil Sie die Wohnung kaufen, ist die gerichtlich bestätigte Mietminderung dann nicht aufgehoben, sondern bleibt gegenüber Ihnen bestehen, ohne dass der Mieter diese in irgendeiner Form gegenüber dem Käufer nochmal neu begründen müsste oder Ähnliches.
Vereinbarungen mit dem Mieter sind für Sie langfristig nur dann weniger relevant, wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben wollen. Allerdings ist es gerade in einem solchen Fall wichtig, zu wissen, ob möglicherweise längere Kündigungsfristen als die gesetzlichen Mindestfristen vereinbart wurden. Denn, falls das so ist, sind diese durch Sie zu beachten.
Sehr viel relevanter wird das Ganze, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und über die laufenden Mieteinnahmen einen Teil der Finanzierung stemmen wollen. Hat der Mieter erhebliche, dauerhafte Mietminderungen gerichtsfest durchgesetzt, kann dadurch die ganze wirtschaftliche Finanzierung des Anlageprojekts infrage stehen. Denn einem Mieter aufgrund einer gerichtsfesten Mietminderung einfach zu kündigen und an einen anderen Mieter zu vermieten, der bereit ist, die volle Miete zu zahlen, ist aus gutem Grund nicht möglich.
Am einfachsten begegnet man diesen Fragen, indem man sich vor Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags einer vermieteten Immobilie vom Verkäufer eine Kopie des Mietvertrags und auch des Schriftverkehrs mit dem Mieter geben lässt, um feststellen zu können, welche Regelungen der Vertrag enthält, welche Miethöhe festgelegt wurde, was zur Kündigung gilt et cetera – und was außerhalb des Vertrags gelaufen ist, möglicherweise an Mieterhöhungen, an mietrechtlichen Auseinandersetzungen, wie dauerhafte Mietminderungen und so weiter. Ohne eine vertiefte Einsicht in diese Unterlagen kann man keine Immobilie sicher kaufen, auch wenn erstaunlich viele Menschen das tun und Notare das Problem praktisch nie ansprechen, wozu sie allerdings auch nicht verpflichtet sind.
Und noch eine wichtige Information: Der Verkäufer kann auch eine, zum Kaufzeitpunkt nicht vermietete Immobilie, selbst noch nach notarieller Beurkundung des Verkaufs rechtswirksam vermieten. Es empfiehlt sich daher bei nicht vermieteten Immobilien, in den notariellen Kaufvertrag eine Regelung aufzunehmen, die dem Verkäufer genau das untersagt, damit im Falle, dass er es doch tut, Ihnen zumindest Schadensersatzansprüche zustehen.
Kaufen Sie eine vermietete Immobilie und wollen diese möglichst schnell beziehen, müssen Sie trotzdem die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Üblicherweise haben Mieter eine drei- oder sechsmonatige Kündigungsfrist. Wohnen Mieter aber bereits länger als acht Jahre in einer Wohnung gilt eine neunmonatige Kündigungsfrist. Das wissen viele Käufer nicht.
Ihr konkretes Problem bei einem geplanten Selbstbezug einer vermieteten Immobilie mit einer langen Kündigungsfrist ist, dass Sie mindestens neun Monate lang sowohl Ihre aktuelle Miete als auch Zins und Tilgung Ihres Kredits zahlen müssen, also eine relativ lang andauernde und hohe finanzielle Doppelbelastung haben. Das Problem ist vor allem dann gegeben, wenn Sie den Kaufpreis früh zahlen müssen, aber ungeregelt ist, wann Rechte und Pflichten vom Verkäufer auf Sie übergehen. Zu den Rechten gehören auch die Rechte zur Mieteinnahme. Denn dann kann es sein, dass Sie monatelang bereits die Darlehensraten an die Bank zahlen und gleichzeitig Ihre aktuelle Miete bestreiten, während Sie aber die Mieteinnahmen aus der gekauften und bereits gezahlten Immobilie noch nicht erhalten. Hinzu kommt, dass Sie die Kündigung des Mietverhältnisses erst aussprechen können, wenn Sie tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Dauert bereits das drei Monate und haben Sie zusätzlich eine neunmonatige Kündigungsfrist zu beachten, kann sich alles zusammen schnell über ein Jahr lang hinziehen.
Sehr wichtig ist in solchen Fällen, also dem Kauf einer Immobilie zum Selbstbezug mit langer Kündigungsfrist eines Mieters, dass Sie zeitgleich mit der Zahlung des Kaufpreises der Immobilie auch den Anspruch auf die Mieteinnahmen erhalten, also zeitnah in alle Rechte und Pflichten eintreten. Denn gäbe es eine solche Regelung im Kaufvertrag nicht und Sie würden schnell die Kaufsumme zahlen, dann aber nicht direkt die Mieteinnahmen verbuchen können, hätten Sie im Überbrückungszeitraum bis zum Selbstbezug der gekauften Immobilie nicht einmal die Mieteinnahmen zur Verfügung, um Ihre Doppelbelastung aus Ihrer eigenen Miete und dem laufenden Kredit mindestens zu dämpfen.