Wenn Sie keine gebrauchte, sondern eine neue Immobilie kaufen – ob Haus oder Wohnung –, sehen Sie sich teilweise mit völlig anderen Zahlungsrealitäten konfrontiert. Denn nur in den seltensten Fällen steht eine neue Immobilie zum Verkaufszeitpunkt schon. Deutlich häufiger ist sie erst in Planung und das Grundstück noch eine grüne Wiese. Oder aber die Immobilie ist in Teilen schon errichtet und Sie steigen zu einem Zeitpunkt ein, zu dem einige Leistungen bereits erbracht sind und andere noch erbracht werden müssen.

Im nachfolgenden Abschnitt geht es um den Fall, dass Sie ein neues Haus oder eine neue Wohnung samt Grundstück – oder Miteigentumsanteilen daran – kaufen, dem sogenannten Bauträgermodell, was unter den Zahlungsgrundlagen, am Anfang des Buches, bereits vorgestellt wurde.

▶▶ Konkretes Problem

Reservierungsgebühren stellen auch bei Neubauten ein vollkommen unseriöses Geschäftsgebaren dar. Denn bevor Ihnen eine Immobilie, mit deren Bau möglicherweise noch nicht einmal begonnen wurde, verkauft werden kann, muss selbst dann, wenn man Ihnen noch am selben Tag einen Kaufvertragsentwurf zusenden würde, eine Frist von mindestens 14 Tagen bis zum notariellen Beurkundungstermin liegen, die Ihnen der Gesetzgeber zum Überdenken des Geschäfts einräumt (siehe hierzu auch den Kasten »Wissenswert« in Teil II, Kapitel 3, Fehler 10). Das gilt zwingend für gewerbliche Immobilienanbieter – und fast immer sind Anbieter neuer Immobilien gewerbliche Anbieter. Kein gewerblicher Immobilienverkäufer kommt also schneller als innerhalb von 14 Tagen mit Ihnen zum Notar. Sie haben das folgende Szenario schon unter Fehler 1 (Teil III, Kapitel 5) beim Kauf von gebrauchten Immobilien kennen gelernt: Stellen wir uns vor, Sie wären der erste Kunde, am nächsten Tag käme der nächste Kunde und Sie beide wollten die Immobilie haben. Dann könnte der Anbieter beiden Parteien die Kaufvertragsentwürfe noch am selben Tag vom Notar zusenden lassen. Würden Sie sich dann gegen eine Buchung des notariellen Beurkundungstermins 14 Tage später entschließen, könnte bereits einen Tag später ganz einfach der Käufer nach Ihnen einen notariellen Beurkundungstermin wahrnehmen. Kämen am selben Tag mehrere Interessenten zu einem Kaufentschluss, könnten Beurkundungstermine sogar in zeitlicher Reihenfolge der Besichtigung vergeben werden. Das heißt: Ein Anbieter braucht keine Reservierungsgebühren, die ihm vielleicht Bequemlichkeit, aber Ihnen ein hohes Risiko verschaffen. Denn selbst wenn Sie die Immobilie wirklich kaufen wollten und fest entschlossen wären, kann Sie im letzten Moment doch noch etwas davon abbringen, etwa ein anderes, besseres Immobilienangebot, das Sie kurzfristig erhielten.

▶▶▶ Handlungsoption

Ein gutes Immobilienprojekt benötigt keine Reservierungsgebühren. Es wird sich auch ohne eine solche Gebühr einfach und geordnet verkaufen lassen. Und bei Bauträgerprojekten, die direkt vom Bauträger verkauft werden, wäre eine Reservierungsgebühr gegebenenfalls bereits ein Verstoß gegen die Makler- und Bauträgerverordnung, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Sie können Reservierungsgebühren zudem einfach aushebeln – wie ebenfalls schon unter Fehler 1 (Teil III, Kapitel 5) beim Kauf von gebrauchten Immobilien erwähnt –, indem Sie direkt bei der Besichtigung sagen, dass Ihnen das Immobilienprojekt gefalle, Sie die geplante Immobilie kaufen wollen, sich aber gar nicht erst mit Reservierungen aufhalten wollten, sondern der Verkäufer den Immobilienkaufvertragsentwurf beauftragen kann, damit sie ihn durchsehen können. Dann wird sich, auf Veranlassung des Verkäufers, ein Notar ans Werk machen und Ihnen den Kaufvertragsentwurf zusenden. Ab Zugang bei Ihnen haben Sie 14 Tage Zeit für eine Prüfung des Inhalts. Kommen Sie in dieser Zeit zu dem Schluss, dass Sie die Immobilie doch nicht kaufen wollen, erklären Sie sich im Zweifel mit einer der Regelungen im Kaufvertrag nicht einverstanden, von der Sie wissen, dass die Gegenseite auf sie bestehen wird – das kann zum Beispiel ganz einfach der Kaufpreis sein. Dann sind Sie bereits wieder aus dem Verfahren. Denn: Sie haben den Notar nicht beauftragt, sondern nur den Verkäufer um Zusendung des von ihm beim Notar beauftragten Vertrags gebeten.

Zwar gibt es gesetzliche Regelungen, nach denen der Käufer die Notarkosten zu tragen hat, (§ 448 BGB Absatz 2), also auch die für den Entwurf eines Kaufvertrags aber diese Regelung gilt nicht gegenüber dem Notar, sondern nur im Verhältnis der Vertragsparteien untereinander. Gegenüber dem Notar gilt § 29 des Gerichts- und Notarkostengesetzes, nachdem derjenige, der den Notar beauftragt, ihn auch zahlt.

Mit einem solchen entschlossenen Vorgehen, bei dem Sie den Notar nicht beauftragen und auch keine Vollmacht dafür in Ihrem Namen erteilen, sondern das dem Verkäufer überlassen, können Sie selbst bei Neubauprojekten von umkämpften Immobilienangeboten die Reservierungsgebühren hinfällig machen und die Angebotsseite sogar mit Ihrem Tempo überraschen.

Falls Sie bereits eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet haben und aus dieser wieder herauswollen, weisen Sie einfach auf deren Unwirksamkeit hin.

Der Bundesgerichtshof 2023 hat nämlich einen wegweisenden Entscheid getroffen und Vereinbarungen von Reservierungsgebühren über Maklerverträge als unwirksam erklärt, egal ob die Reservierungsgebühr im Maklervertrag selbst oder in einem separaten Vertrag vereinbart wurde (AZ I ZR 113/22).

Davon abgesehen sind Reservierungsvereinbarungen, die eine feste Kaufzusage eines projektierten oder im Bau befindlichen Objekts enthalten auch deswegen unwirksam. Eine solche feste Zusage wäre für ihre Wirksamkeit nämlich bereits ihrerseits beurkundungspflichtig vor einem Notar.

▶▶▶ Handlungsoption

Wenn ein Bauträger eine Immobilie über einen Makler verkauft und mit diesem vereinbart hat, dass die Provision hälftig aufgeteilt wird, können Sie dem Provisionsanteil nicht aus dem Weg gehen, außer Sie könnten rechtssicher nachweisen, dass Sie ohne den Makler in Kenntnis des Projekts gekommen sind. Das erschweren Ihnen Makler in aller Regel aber natürlich. Dennoch können Sie zumindest bei der Zahlung der Provision Vorsicht walten lassen: Zunächst muss ja der Verkäufer seinen Anteil an den Makler zahlen – was Sie sich von Makler oder Verkäufer nachweisen lassen sollten (etwa durch Überweisungsbeleg), bevor Sie selbst zahlen. Außerdem sollten Sie eine Kopie des Maklervertrags zur Einsicht erhalten. Da es zwischenzeitlich leider erste Urteile gibt, dass eine solche Einsicht vom Verkäufer nicht zwingend gewährt werden muss, muss die Offenlegung des Maklervertrags gegenüber dem Käufer nötigenfalls bereits im notariellen Kaufvertrag verbindlich festgelegt werden. Man sollte dann auch gleich die Pflicht des Verkäufers über den Nachweis für dessen Provisionszahlung durch Vorlage eines Kontoauszugs bereits im notariellen Kaufvertrag festlegen.

Ferner sollten Sie dafür sorgen, dass im Immobilienkaufvertrag nicht zu frühe Zahlungsfristen der Maklerprovision auftauchen. Frühestens sollte sie nach Abschluss des notariellen Beurkundungstermins anfallen.

Zudem sollten Zahlungsansprüche des Maklers nicht in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden. Das geht manchmal so weit, dass Makler sich das Recht zur Zwangsvollstreckung ihrer Provision in das Vermögen des Käufers in einen Immobilienkaufvertrag setzen lassen, obwohl sie nicht einmal Vertragspartei sind. In einem solchen Fall sollten Sie den Notar sofort zur Löschung des Passus auffordern. Solche sogenannten Maklerbegünstigungsklauseln gehören nicht in Immobilienkaufverträge zwischen einem Verkäufer und einem Käufer. Sie tauchen mitunter dort auf, wo sich eine geräuschlose Zusammenarbeit zwischen Makler und Notar eingeschlichen hat. Der Makler führt einem Notar fortlaufend Beurkundungen für Immobilien zu, im Gegenzug fügt der Notar in die Kaufverträge entsprechende Maklerbegünstigungsklauseln ein. Notare, die so agieren, ohne darüber zuvor mit dem Verkäufer und dem Käufer gesprochen und deren ausdrückliche Zustimmung eingeholt zu haben, bewegen sich an den Grenzen ihrer Amtspflichten, respektive bereits jenseits davon. Das ist den Notaren selbst schon deswegen klar, weil die Notarkammern und die Aufsichtsbehörden (zumeist die Justizministerien der Länder) klar davon abraten.

▶ Hintergrund

Neben Reservierungsgebühren werden bei Neubauimmobilien mitunter auch Anzahlungen verlangt. Der Unterschied zur Reservierungsgebühr ist, dass bei einer Anzahlung der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist und dann sofort eine erste Zahlung fällig wird – oft auch mit schönen Begriffen wie »Vertragsabschlussgebühr« getarnt. Solche Anzahlungen sind beim Kauf von neuen Immobilien vom Bauträger aber unzulässig, dennoch finden Sie diese manchmal vor. Warum?

Sie haben es bereits zu Anfang des Buches, unter den Zahlungsgrundlagen, erfahren: Nicht jedes Bauträgerangebot ist auch eines. Oft handelt es sich eben doch nur um ein sogenanntes verdecktes beziehungsweise verstecktes Bauherrenmodell, bei dem Sie faktisch nur ein Grundstück kaufen, aber zeitgleich eine Bauverpflichtung mit einem Generalunternehmer eingehen. In solchen Fällen kann es sein, dass der Generalunternehmer in seinem Vertrag eine Anzahlungspflicht verankert, was er rein rechtlich – anders als ein Bauträger – auch darf. Sie befinden sich dann allerdings nicht in einem Bauträgerkaufvorhaben, sondern in einem Grundstückskaufvorhaben mit zusätzlichem Bauvertrag mit einem Generalunternehmer. Dabei handelt es sich um einen gänzlich anderen Vorgang, denn bei diesem Modell werden Sie zunächst Grundstückeigentümer und bebauen das Grundstück dann in der Rolle des Bauherrn. Für alle Informationen zu dieser Variante können Sie direkt weiterblättern zu dem dies betreffenden Kapitel 7 in Teil III.

▶ Hintergrund

Wenn Sie eine noch zu errichtende oder im Bau befindliche Immobilie erwerben wollen, haben Sie meist nur wenig bis gar keinen Spielraum bei den Verhandlungen um den Kaufpreis. Der Bauträger setzt diesen, wie auch immer, fest und kann ihn bei verknapptem Angebot meist auch durchsetzen. Mitunter bekommt er sogar mehr geboten. Ob die Immobilie das Geld wert ist, vor allem aber diesen Wert langfristig halten kann, steht auf einem ganz anderen Blatt, zumal sie meist zum Kaufzeitpunkt noch nicht oder noch nicht fertig gebaut ist – und damit die Bauqualität noch nicht beurteilt werden kann.

Eine erste realistischere Einschätzung des Wertes erhalten Sie, wenn eine Bank den Beleihungswert ermittelt, also den Wert, den sie für die Immobilie für realistisch hält und der der Maßstab für Ihren Immobilienkredit sein wird. Denn die Bank ist gesetzlich gehalten, etwa Spekulationsoptionen außer Acht zu lassen und vorsichtige Markteinschätzungen vorzunehmen (siehe hierzu auch Teil II, Kapitel 3, Fehler 3). Natürlich kann sich aber auch die Bank verheben, denn die Immobilie kann durchaus noch weniger wert sein. Außerdem besteht für die Bank bei Neubauangeboten ein ganz grundsätzliches Problem: Sie kann keinen Gutachter zur Besichtigung schicken, denn die Immobilie steht ja meist noch gar nicht. Eine Bewertung allein der Lage und Größe reicht aber nicht, denn auch die bauliche Qualität müsste beurteilt werden. Anhand der sogenannten Baubeschreibung wäre zumindest die geplante Qualität zu beurteilen, das aber geschieht im Rahmen von Bankgutachten bei Neubauten praktisch nie.

Auch aufseiten der Käufer passiert es interessanterweise ebenso selten. Es ist mittlerweile zwar gesetzlich vorgeschrieben, dass eine Baubeschreibung Teil des Kaufvertrags einer neuen Immobilie sein muss, aber deren Inhalt wird von Käufern meist weder verstanden noch geprüft. In aller Regel verlässt man sich blind darauf, dass dieses Dokument hinsichtlich Vollständigkeit und Qualität schon stimmen wird – ein grob fahrlässiger Fehler.

▶▶ Konkretes Problem

Bei einem erhöhten Immobilienpreis zahlen Sie zweimal für diese Überteuerung: Einmal bei der Finanzierung der Immobilie, für die Sie dann zusätzlich auch noch deutlich mehr Zinsen zahlen müssen, und dann beim Wiederverkauf der Immobilie, bei dem Sie im Zweifel einen Verlust einstecken müssen.

Bei neuen Immobilien kommt hinzu, dass Sie vorab die Bauqualität nur schwer beurteilen können. Während Sie durch eine gebrauchte Immobilie durchlaufen und sich einen Eindruck von Materialität, Verarbeitung und Ausstattung verschaffen können, geht das bei einer neuen Immobilie nicht. Hier ist die Baubeschreibung die einzige Grundlage, auf die Sie sich verlassen müssen. Die Vollständigkeit und Qualität von Baubeschreibungen in Deutschland sind aber, gelinde gesagt, fast durchgängig äußerst schlecht. Der Gesetzgeber hat mittlerweile zwar Vorgaben gemacht, welche Angaben eine Baubeschreibung mindestens enthalten muss, diese sind aber für eine sicher zu vereinbarende Bauqualität nicht einmal im Ansatz ausreichend. Bleibt eine solche Baubeschreibung vor dem Kauf ungeprüft, gehen Sie ein immenses Risiko ein, weil Sie dann nicht wissen, welche Bauqualität Sie erhalten – und ob überhaupt alle notwendigen Leistungen vereinbart sind. Sie wissen zwar, wo die Immobilie liegen, wie groß sie sein und welche Aufteilung sie haben wird, aber ob Wände, Fenster, Dach, Installation, Heizung und Ähnliches eine gewisse Qualität haben werden, wissen Sie nicht. Und ob etwa Sekundärleistungen, wie die Erdaushubdeponiegebühren, Teil des Leistungsumfangs sind, wissen Sie auch nicht. Das alleine können viele Tausend Euro sein. Das wiederum heißt im Kern: Es kann sein, dass Sie viel Geld für eine qualitativ überschaubare Leistung zahlen, die zudem noch nicht einmal vollständig ist.

▶▶▶ Handlungsoption

Sie können einer überhöhten Kaufpreisforderung eines Bauträgers kaum ausweichen, denn er sitzt ja auch auf dem Grundstück und bestimmt alleine, an wen er veräußert. Sie können aber versuchen, sich nicht unter Druck setzen zu lassen, sondern möglichst nüchtern die Situation zu überprüfen. Wenn Kaufpreisforderungen Ihre realistischen Finanzierungsmöglichkeiten übersteigen, dann ergibt ein Immobilienkauf ohnehin keinen Sinn.

Bei neuen, noch ungebauten Immobilien muss immer auch überprüft werden, ob den hohen Kaufpreisforderungen auch eine entsprechende Bauqualität gegenübersteht. Kaufen Sie für viel Geld eine Eigentumswohnung und werden nach dem Einzug vom schlechten Schallschutz überrascht, werden Sie sich sicher ärgern.

Neben der Bauqualität ist auch die Vollständigkeit der Baubeschreibung essenziell, denn grundsätzlich haben Sie nur Anspruch auf eine Leistung, wenn diese in der Baubeschreibung schriftlich zugesichert wurde. Das gilt auch für Widersprüche zwischen den Plänen und der Baubeschreibung: Geht die Baubeschreibung den Plänen vor und ist in einem Plan etwa ein Doppelwaschbecken eingezeichnet, in der Baubeschreibung aber nur von einem Waschbecken die Rede, haben Sie in aller Regel auch nur Anspruch auf ein Waschbecken. Ein fehlendes Doppelwaschbecken dürfte aber noch Ihr geringstes Problem sein. Ganz anders sieht es aus, wenn etwa ein ausgebautes Dach eines Reihenhauses oder der Aufzug eines Mehrfamilienhauses zwar in den Plänen eingezeichnet ist, aber in der Baubeschreibung nicht erwähnt wird.

Baubeschreibungen können Sie zum Beispiel bei einigen Landesverbraucherzentralen prüfen lassen. Unter www.verbraucherzentrale.de können Sie auf der dortigen Deutschlandkarte Ihr Bundesland auswählen und das Beratungsangebot der dortigen Verbraucherzentrale durchsehen. Diese Angebote sind meist zu fairen Preisen zu haben. Alternativ können Sie auch beim Bauherrenschutzbund (www.bsb-ev.de) oder beim Verband privater Bauherren (www.vpb.de) nach Beratungsangeboten zur Baubeschreibungsprüfung sehen. Man muss jedoch für eine Inanspruchnahme der Leistung bei beiden Verbänden Mitglied sein, und die Beratungspreise sind nicht gerade günstig. Auch das Institut Bauen und Wohnen in Freiburg (www.institut-bauen-und-wohnen.de) bietet bundesweit Baubeschreibungsprüfungen ohne Mitgliedschaftsvoraussetzungen und zu günstigeren Preisen an. Natürlich können Sie aber auch bei jeder Fachperson, die im Umgang mit Baubeschreibungsprüfungen erfahren ist, also etwa einem prüferfahrenen Bausachverständigen, eine solche Prüfung in Auftrag geben.

▶ Hintergrund

Es gibt in Deutschland (bislang) keine Pflicht zur Versicherung von Immobilien. Einzige Ausnahme: die Pflicht für Verwalter von Immobilieneigentum, eine Versicherung für die von ihnen verwalteten Objekte abzuschließen (Wohnungseigentumsgesetz § 19 Absatz 2 Satz 3). Welchen Umfang dieser Versicherungsschutz haben muss, ob also auch Elementarschäden versichert sein müssen, ist aber gesetzlich völlig ungeklärt.

Bei Einfamilienhäusern ist es (bislang) den Eigentümern überlassen, ob sie ihre Immobilie versichern oder nicht. Wer seine Immobilie nicht versichert und Schäden erleidet, kann dann natürlich Teile oder sein gesamtes in die Immobilie investiertes Vermögen verlieren. Aber auch versicherte Eigentümer können viel verlieren, denn Versicherung ist nicht gleich Versicherung: Eine klassische Wohngebäudeversicherung versichert keine Schäden etwa aus Überschwemmungen oder Bodensetzungen, das übernimmt nur die sogenannte Elementarschadensversicherung, die als Ergänzung zu einer Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden kann. Die Versicherer können allerdings vollkommen frei entscheiden, wen sie versichern – und wen nicht. Dabei kommt ganz entscheidend die Lage einer Immobilie ins Spiel. Ist es eine kritische, etwa in Bezug auf Hangrutschungen oder Überschwemmungen, wird ein Versicherer ein solches Versicherungsrisiko eher nicht eingehen – oder aber nur zu sehr hohen Beiträgen. Das heißt, nicht jede Immobilie ist gegen jede mögliche Gefahr auch versicherbar oder wirtschaftlich versicherbar.

Ob also die Immobilie, die Sie von einem Bauträger neu kaufen wollen – ob Haus oder Wohnung –, auch versicherbar ist, wissen Sie zum Zeitpunkt des Kaufs nicht.

▶▶▶ Handlungsoption

Um dieses Risiko abzuwenden, haben Sie nur eine Möglichkeit: Sie müssen vor dem Kauf klären, ob die geplante Immobilie später eine Wohngebäudeversicherung samt ergänzender Elementarschadensversicherung zu bezahlbaren Konditionen erhalten kann. Dazu reicht eine mündliche Auskunft des Bauträgers jedoch nicht aus. Kann der Bauträger die Versicherungsfähigkeit mit Elementarschutz nicht schriftlich sicher nachweisen, ist eine Anfrage direkt bei Versicherern sinnvoll. Diese haben eigene Gefahrenkarten sowie Risikoeinschätzungen und können daher recht schnell Aussagen zur Versicherungsfähigkeit einer Immobilie durch eine Elementarschadenversicherung treffen.

Muss die Kaufentscheidung schnell fallen und haben Sie keine Zeit, sich vorab bei Versicherern zu informieren, können Sie über einen Vorbehalt im Kaufvertrag nachdenken, dass der Kaufvertrag nur wirksam ist, wenn eine Elementarschadensversicherung für die Immobilie zu haben ist. Eine wirklich gute Lösung ist aber auch das nicht, weil Sie dann gegebenenfalls schon einen Kreditvertrag abgeschlossen, die Notargebühren bezahlt und eventuell auch eine Maklerprovision überwiesen haben. Nur die Grunderwerbsteuer können Sie bis zu zwei Jahre nach dem Kauf zurückerhalten. All das bleibt dann an Ihnen hängen, auch wenn der Kaufvertrag letztlich nicht wirksam wird. Daher ist eine vorherige Klärung der Versicherbarkeit der Immobilie die deutlich bessere Variante. Es ist auch machbar, dies in den 14 Tagen, die zwischen Vorlage des Kaufvertragsentwurfs und dem frühesten notariellen Beurkundungstermin liegen müssen (siehe Kasten »Wissenswert« in Teil II, Kapitel 3, Fehler 10), zu erledigen. Sie müssen sich nicht im Detail mit allen vertraglichen Versicherungskonditionen befassen, sondern benötigen zunächst nur die grundsätzliche Aussage eines Versicherers, ob die Immobilie mit einer Elementarschadenversicherung zu bezahlbaren Konditionen versicherbar ist.

Ein Problem bleibt allerdings bestehen: Kaufen Sie ein einzelnes neues Haus, ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte, ein Objekt also, das Sie selbst versichern müssen, können Sie alleine über die Versicherung und deren Umfang entscheiden. Beim Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger hingegen trifft, wie erwähnt, die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Entscheidung. Der Verwalter ist dabei zwar gesetzlich zum Abschluss einer Wohngebäudeversicherung verpflichtet, aber das Gesetz sagt nichts über deren Umfang aus. Selbst wenn es also bereits einen Verwalter gibt, könnte dieser erst einmal nur eine einfache Wohngebäudeversicherung abschließen, und die Wohnungseigentümergemeinschaft später vielleicht gar keine erweiterte Versicherung der Elementarrisiken wünschen, etwa aufgrund der Höhe der dafür geforderten Versicherungspolicen. Dann haben Sie diesbezüglich kein Vetorecht, sondern im Zweifel eine dauerhaft unterversicherte Immobilie – inklusive aller Risiken.

▶ Hintergrund

Bei den Grundlagen zur Immobilienzahlung unter Teil I haben Sie bereits die gesetzlichen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zur Zahlungsweise beim Kauf solcher Objekte kennen gelernt. Es handelte sich dabei um die folgenden bereits vorgestellten, vom Gesetzgeber festgelegten 13 Zahlungsraten:

30 Prozent der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 Prozent der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten, von der restlichen Vertragssumme

  • 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

  • 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

  • 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,

  • 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,

  • 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,

  • 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

  • 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,

  • 3 % für den Estrich,

  • 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,

  • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,

  • 3 % für die Fassadenarbeiten,

  • 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Sie hatten auch bereits erfahren, dass der Gesetzgeber das Ganze unnötig kompliziert gelöst hat, weil er die restliche Vertragssumme von 70 Prozent nochmal als 100 Prozent ansetzt, statt von vornherein die gesamte Vertragssumme als 100 Prozent anzusetzen, weshalb viele Bauträger in der Praxis Letzteres auch tun, sodass die 13 Zahlungsraten nach der MaBV dann wie folgt aussehen:

  • 30 % nach Eigentumsübertragung Grundstück,

  • 28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

  • 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

  • 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,

  • 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,

  • 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,

  • 7 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

  • 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,

  • 2,1 % für den Estrich,

  • 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,

  • 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,

  • 2,1 % für die Fassadenarbeiten,

  • 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Aus diesen 13 Raten bilden Bauträger dann sieben Zahlungsraten, was dann zum Beispiel wie folgt aussehen kann:

  • 30 % nach Beginn der Erdarbeiten,

  • 28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

  • 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

  • 15,4 % für die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen sowie Fenstereinbau und Fassadenarbeiten,

  • 9,1 % für den Innenputz, Estrich und Fliesenarbeiten,

  • 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,

  • 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Mit solchen Raten werden Sie in der Praxis konfrontiert sein, wenn Sie eine neue Immobilie vom Bauträger erwerben. Hinzu kommt die Ihnen auch bereits dargelegte gesetzliche Regelung des Einbehaltrechts von 5 Prozent bei Zahlung der ersten Rate.

Wenn Sie Zahlungspläne sehen, die nicht den Vorgaben der MaBV entsprechen – auch in notariellen Kaufvertragsentwürfen –, handelt es sich definitiv nicht um ein Bauträgermodell nach der MaBV, sondern um ein sogenanntes verdecktes oder verstecktes Bauherrenmodell. Auch das hatten Sie bereits bei den Grundlagen zur Immobilienzahlung unter Teil I kennen gelernt: Sie kaufen dann zunächst ein Grundstück und werden auf diesem eigenverantwortlicher Bauherr mit Bauverpflichtung durch einen festgelegten Generalunternehmer. Damit sind die Regelungen in Teil III, Kapitel 7 für Sie bindend und nicht jene in diesem Kapitel.

▶▶ Konkretes Problem

Selbst wenn Sie eine Immobilie nach dem tatsächlichen Bauträgermodell auf Basis der MaBV kaufen, bleiben Ihnen noch genug Probleme, denn der vom Gesetzgeber erdachte Zahlungsplan nach der MaBV ist an sich schon löchrig wie ein Schweizer Käse. Das sehen Sie vor allem bei der Frage, wann die teuren, von der Verordnung gar nicht erfassten Bauteile bezahlt werden, wie etwa eine Photovoltaikanlage, eine Lüftungs- oder Klimaanlage oder bei Wohnungen die Aufzugsanlage. Das Problem taucht vor allem dann auf, wenn das Bauvorhaben aufgrund einer Insolvenz des Bauträgers nicht durch diesen vollendet werden kann. Vielleicht überlassen die Gläubiger des Bauträgers Ihnen die Fertigstellung des Bauvorhabens – gegen eine Zahlung aller durch den Bauträger bereits erbrachten Leistungen. Dann stellt sich zwangsläufig die Frage, welche Leistungen schon von den bisherigen Zahlungen abgedeckt sind und welche noch nicht. Exakt geht es also um die Frage, ob Sie bereits erbrachte Leistungen nachzahlen müssen oder nicht. Genau hier treffen Sie dann im Zweifel die ungenauen Ratenformulierungen der MaBV. Selbst wenn zum Abbruchzeitpunkt etwa Photovoltaik- und Lüftungsanlage bereits eingebaut sind, kann es gut sein, dass die Gläubiger sich das Geld erneut auszahlen lassen wollen, weil die bisherigen Zahlungen den Leistungsinhalt von Photovoltaik- und Lüftungsanlage nach den Definitionen der Raten noch gar nicht einschließen. Und ob Sie diese Leistungen nun schon gezahlt haben oder nicht, können Sie angesichts der großen Ungenauigkeit der MaBV-Raten nicht feststellen und beweisen.

▶▶▶ Handlungsoption

Wenn Sie in den Vertragsunterlagen Zahlungsraten nach der MaBV finden, sollten Sie sich überlegen, diese individuell mit der eigenen Baubeschreibung abzustimmen. Denn bei der Vereinbarung von MaBV-Zahlungsraten ist es nicht verboten, diese deutlich exakter zu fassen, als es der Gesetzgeber tut – Sie dürfen nur nicht andere Ratenhöhen oder eine andere Höchstzahl an Raten als die zulässige vereinbaren.

Am sinnvollsten sollten Sie die gesetzlichen Ratenzahlungen und die individuelle Baubeschreibung in einen abgestimmten Zahlungsplan bringen, sodass alle Seiten wissen, wann genau eigentlich welche Leistung nach der individuellen Baubeschreibung gezahlt wird. Das geht relativ einfach, wenn man die einzelnen Leistungen der Baubeschreibung einfach durchnummeriert – was sie oft sogar schon sind. Daraus lässt sich eine ebenso einfache Tabelle zusammenstellen und festlegen, welche Rate nach der MaBV welchen Leistungen Ihrer individuellen Baubeschreibung entspricht. Da die Leistungen aus einer Baubeschreibung nicht immer chronologisch aufgebaut sind oder einer Baulogik folgen, kann es durchaus sein, dass die Nummerierung der Leistungen in der Tabelle nicht exakt fortlaufend ist. Das ist aber nicht schlimm. Wie das Ganze funktioniert, zeigt Ihnen die nachfolgende Tabelle:

MaBV-Rate

Zu erbringende Leistung nach der Baubeschreibung als Zahlungsvoraussetzung

1. Rate

30 % nach Beginn der Erdarbeiten

Alle Leistungen aus der Baubeschreibung laut Ziffer 1 bis 5 sowie 9 bis 11 müssen erbracht sein.

2. Rate

28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten

Alle Leistungen aus der Baubeschreibung laut Ziffer 6 bis 8 müssen erbracht sein.

3. Rate

5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und -rinnen

Alle Leistungen aus der Baubeschreibung laut Ziffer 12, 13 und 15 müssen erbracht sein.

4. Rate

15,4 % für die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen sowie Fenstereinbau und Fassadenarbeiten

Alle Leistungen aus der Baubeschreibung laut Ziffer 14, 16 und 19 müssen erbracht sein.

5. Rate

9,1 % für den Innenputz, ­Estrich und Fliesenarbeiten

Alle Leistungen aus der Baubeschreibung laut Ziffer 15, 17 und 18 müssen erbracht sein.

6. Rate

8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe

Alle Leistungen laut Ziffer 20 bis 24 aus der Bau­beschreibung müssen erbracht sein.

7. Rate

3,5 % nach vollständiger Fertigstellung

Alle Leistungen laut Ziffer 25 bis 28 aus der Bau­beschreibung müssen erbracht sein.

Mithilfe dieses Vorgehens haben Sie eine viel exaktere Kontrolle darüber, ob angeforderte Zahlungen nach der MaBV tatsächlich schon fällig sind, also alle dafür erforderlichen Leistungen auch wirklich erbracht wurden. Im Falle eines Abbruchs des Vorhabens und der Verrechnung zum Abbruchzeitpunkt, etwa wenn Sie alleine weiterbauen können, weiß man dann auch viel klarer, welche Leistungen mit welcher Zahlungsrate bereits abgegolten wurden.

Falls es schwierig ist, die Leistungen entlang der Baubeschreibung festzulegen, da diese an sich problematisch ist, können Sie natürlich auch die MaBV-Raten genauer fassen. Dann müssen die Raten entlang der sieben möglichen Raten nach der MaBV definiert werden, aber eben deutlich exakter als in dieser. Dabei sollten Sie bei den 13 einzelnen Raten, die im nachfolgenden Beispiel zu sieben typischen Raten zusammengefasst sind, auf bestimmte Punkte achten:

1. Rate nach Beginn der Erdarbeiten

Die erste Rate sollten Sie nicht schon zahlen, nachdem ein Bagger auf das Grundstück gestellt wurde. Die Mindestvoraussetzung ist das Abtragen des Mutterbodens. Da der Aushub meistens nur etwa zwei bis drei Tage dauert, sollten Sie als Fälligkeitsvoraussetzung den kompletten Aushub der Baugrube sowie den Abtransport des überschüssigen Aushubmaterials auf die Deponie vereinbaren. Damit verhindern Sie, dass nur der Mutterboden ausgehoben wird, um die erste Rate in Rechnung stellen zu können, aber danach die Arbeiten vorerst stillstehen.

2. Rate nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten

Vereinbaren Sie hier als Fälligkeitsvoraussetzung die behördliche Rohbauabnahme. Dazu gehört auch die Umsetzung der Auflagen, die die Baurechtsbehörde möglicherweise im Rahmen einer Begehung gemacht hat. Damit ist sichergestellt, dass alle tragenden Wände, der Kamin, Brandwände, Betontreppen und die Dachkonstruktion ordnungsgemäß errichtet worden sind.

3. Rate für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation der Heizungsanlage, Rohinstallation der Sanitäranlage und Rohinstallation der Elektroanlage

Die Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate sollte folgende Leistungen beinhalten: Die Dacheindeckung sollte nach Möglichkeit auch die Dampfbremse, die Dachdämmung, die Dachbahnen (zum Beispiel Dachpappe), die Lattung und Konterlattung sowie die Dachziegeldeckung umfassen, dazu die Montage aller Rinnen, Fallrohre und sämtlicher Blechverwahrungen auf dem Dach. Die Rohinstallation der Heizungsanlage sollte die gesamte Heizungsinstallation bis auf die Fertigmontage der Heizkörper und Thermostate umfassen. Zur Rohinstallation der Sanitäranlage gehört die gesamte Sanitärinstallation außer der Fertigmontage von Sanitärgegenständen und Armaturen. Bei der Rohinstallation der Elektroanlage sollte die gesamte Elektroinstallation bis auf die Fertigmontage von Steckdosen und Schaltern sowie die Zählermontage im Verteilerkasten erledigt sein.

4. Rate für Fenstereinbau einschließlich Verglasung und Innenputz außer Beiputzarbeiten

Diese Rate sollte so vereinbart werden, dass der Fenstereinbau einschließlich Verglasung sowie sämtliche Innenputzarbeiten – außer Beiputzarbeiten – abgeschlossen sind.

5. Rate Estrich und Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

Der abgeschlossene Estricheinbau inklusive Trocknung (das ist wichtig, denn während des Trocknungsprozesses, der bei Anhydrit- und Zementestrich Wochen dauern kann, kann es zu Mängeln kommen, die dann gegebenenfalls bei der Zahlung berücksichtigt werden müssen) und sämtliche fertige Fliesenarbeiten an Wänden und Böden im Sanitärbereich sollten Fälligkeitsvoraussetzung für diese Rate sein.

6. Rate nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe und für Fassadenarbeiten

Die Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate sollte beinhalten:

  • Fertigstellung der Elektroarbeiten einschließlich der Inbetriebnahme,

  • Fertigstellung der Heizungs- und Sanitärarbeiten einschließlich Inbetriebnahme,

  • Einbau der Innentüren,

  • Sämtliche Bodenbeläge,

  • Auswechslung der Bautür gegen die Haustür,

  • Fertigstellung der Fassadenarbeiten (Dämmung, Außenputz, gegebenenfalls Anstrich),

  • Montage der Fensterbänke,

  • Schlosserarbeiten für Geländer und Brüstungen,

  • Alle Maler- und Tapezierarbeiten bis auf kleine Nachbesserungen.

Vereinbaren Sie hier auch gleich die Herstellung des Zugangs, damit Sie beim Einzug nicht unnötig Schmutz ins Haus bringen.

7. Rate nach vollständiger Fertigstellung

Die Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate sollte den Abschluss aller vereinbarten Leistungen umfassen. Wichtig ist dabei die vollständige Betriebsfertigkeit des Gebäudes (Gas/Fernwärme, Wasser, Abwasser, Regenwasser, Strom, Medien/Telekommunikation/TV/IT). Ferner gehören dazu auch, falls vereinbart, die Außenanlage und Garage. Wurden bei der Abnahme Mängel festgestellt, sollten diese beseitigt worden sein. Solange noch Restarbeiten ausgeführt werden müssen, sollte auch deren Erledigung vertraglich als Voraussetzung für die Fälligkeit dieser Rate festgelegt werden.

Beispiel

Beispielformulierungen zur Fälligkeitsvoraussetzung der einzelnen Raten

Nachfolgend finden Sie Beispielformulierungen zur Fälligkeit der einzelnen Raten, die sich zwar an die MaBV anlehnen, aber deutlich exakter formuliert sind. Solche Ratendefinitionen geben Ihnen eine erheblich höhere Sicherheit als die MaBV-Definitionen.

1. Rate: Nach Beginn der Erdarbeiten

Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate: Der gesamte Aushub der Baugrube und die Verbringung des Erdmaterials auf die Deponie sind vollständig abgeschlossen.

2. Rate: Nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten

Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate: Die behördliche Rohbauabnahme inklusive der Umsetzung eventueller Auflagen der Behörden ist erfolgt. Es müssen alle tragenden Wände, der Kamin, Brandwände, Betontreppen und die Dachkonstruktion (der zimmermannsmäßige Dachstuhl) errichtet worden sein.

3. Rate: Nach Herstellung von Dachflächen und -rinnen, Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektrik

Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate: Die Dacheindeckung (Dachziegel, Lattung, Konterlattung, Dachpappe, Wärmedämmung, Dampfdiffusionsbremsfolie), die Klempnerarbeiten (Dachrinnen, Regenfallrohre, Blecharbeiten an der Dachfläche, den Ortgängen und dergleichen) sowie die Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektrik sind vollständig abgeschlossen. Dazu gehört auch der vollständige Anschluss des Hauses an alle öffentlichen Leitungen. Unter Rohinstallation ist zu verstehen, dass alle Leitungen, die unter Putz verlegt werden, fertig installiert wurden.

Eventualfälle:

  • Die Verlegung einer Fußbodenheizung sollte nach den Putzarbeiten kurz vor der Estrichverlegung erfolgen, um die Rohre zu schützen, obwohl diese Leistung eigentlich zur Rohinstallation gehört.

  • Soweit eine Holztreppe eingebaut werden soll, muss zumindest deren Tragkonstruktion (gegebenenfalls noch mit Baustufen) erbracht sein.

4. Rate: Nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung und Innenputz außer Beiputzarbeiten

Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate: Der Fenstereinbau einschließlich der Verglasung und luftdichter Einpassung in den Rohbau sowie sämtliche Innenputzarbeiten, außer Beiputzarbeiten, aber einschließlich aller Trockenausbauarbeiten (zum Beispiel Gipskartonverkleidungen) auch im Dachstuhl sind vollständig abgeschlossen.

Eventualfall:

  • Die Holztreppe muss fertiggestellt sein.

5. Rate: Nach Fertigstellung des Estrichs und aller Fliesenarbeiten

Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate: Der Estricheinbau im gesamten Haus und sämtliche Fliesenarbeiten im gesamten Haus und auf Terrassen und Balkonen sind vollständig abgeschlossen. Alle Außengeländer müssen montiert sein.

6. Rate: Nach Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe und Fertigstellung der Fassadenarbeiten

Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate: Die Fertigstellung der Elektroarbeiten einschließlich der Inbetriebnahme und die Fertigstellung der Heizungs- und Sanitärarbeiten einschließlich Inbetriebnahme sind vollständig erfolgt. Ferner der Einbau aller Innentüren, sämtlicher Bodenbeläge, der Haustür, gegebenenfalls der Kelleraußentür, die Montage der Fensterbänke innen und außen, des Vollwärmeschutzes inklusive fertiger Verputzung, Schlosserarbeiten für Geländer, Brüstungen sowie alle Maler- und Tapezierarbeiten. Auch der Hauszugang im Außenbereich von der Straße bis zur Haustür ist vollständig fertiggestellt.

7. Rate: Nach vollständiger Fertigstellung einschließlich der Beseitigung aller bei der Abnahme festgestellten Mängel und Erledigung der Restarbeiten

Fälligkeitsvoraussetzung dieser Rate: Alle vereinbarten Leistungen inklusive eventuell vereinbarter Außenanlagen oder der Garage sowie der Beseitigung aller bei der Abnahme festgestellten Mängel und Erledigung aller Restarbeiten sind vollständig abgeschlossen.

Der Zahlungsplan: Wenn Sie aus diesen Ratendefinitionen nun einen Zahlungsplan machen wollen, dann fügen Sie die Ratendefinitionen nur noch in eine Tabelle ein, in der weitere Daten festgehalten werden: Vor allem auch die tatsächlich zu zahlenden Beträge in Euro und die voraussichtlichen Zahlungstermine. Eine solche Tabelle könnte wie folgt aussehen:

Raten­nummerierung

Fälligkeits­voraussetzung der Raten1)

Prozentualer Anteil an der Gesamtsumme

Tatsächlicher Betrag in Euro

Voraussicht­licher Zahlungs­termin (nicht fälligkeits­auslösend)2)

1. Rate3)

2. Rate

3. Rate

4. Rate

5. Rate

6. Rate

7. Rate4)

Beispiel für Tabelle über Zahlungsplan

1) In dieser Spalte sind die exakten Definitionen der Fälligkeitsvoraussetzungen für die Raten einzutragen – siehe Beispiele weiter oben.

2) Nicht maßgeblich für die Zahlungsverpflichtung – diese bestimmt sich ausschließlich nach der Fälligkeitsvoraussetzung.

3) Minus 5 Prozent der Kaufgesamtsumme als Sicherheitseinbehalt bis zur termingerechten und mangelfreien Fertigstellung gemäß § 650m Absatz 2 BGB.

4) Minus 5 Prozent der Kaufgesamtsumme als Gewährleistungseinbehalt für die Dauer der Gewährleistungszeit gemäß der dazu erfolgten Rechtsprechung – da für diesen Betrag die 7. Rate allein häufig nicht reicht, muss ein Teil ­gegebenenfalls schon von der 6. Rate dafür herange­zogen, also einbehalten werden. Dies kann mit dem Notar besprochen und vertraglich ­geregelt werden.

Mit diesem einfachen Vorgehen der Aufstellung eines möglichst detaillierten Zahlungsplans haben Sie bereits viel für Ihre Zahlungssicherheit getan. Ein solcher Zahlungsplan, in Form einer einfachen Tabelle, kann dann entweder direkt in den notariellen Kaufvertrag eingefügt werden oder im Kaufvertrag als Anlage benannt und dem Vertrag separat beigefügt werden. Damit wird auch diese Anlage mit beurkundet und entfaltet Rechtswirkung. Auch das können Sie mit dem Notar durchsprechen. Es gibt keinen Grund, warum der Notar einen detaillierten Zahlungsplan ablehnen sollte, denn er ist transparent, fair und ausgewogen – und das für beide Seiten.

▶▶ Konkretes Problem

Wenn Fristen zu kurz sind, haben Sie gleich mehrere Probleme: Das erste Problem ist, dass Sie vor einer Zahlung überprüfen müssen, ob die geforderte Leistung für die geforderte Zahlung auch erbracht wurde. Jetzt zahlt sich ein exakter Zahlungsplan aus, denn je exakter dieser ist, desto klarer sind die Voraussetzungen an eine Zahlung geknüpft und Sie können sie vor Ort überprüfen. Wohnen Sie aber nicht unmittelbar in der Nähe der Baustelle, können Sie das vielleicht nur an einem Wochenende tun. Ist das nächste Wochenende dann bereits verplant, haben Sie bei einer zehntätigen Zahlungsfrist kaum noch eine Chance zur gründlichen Leistungskontrolle vor der Zahlung. Auch ein von Ihnen eingeschalteter Sachverständiger wird nicht immer sofort springen können, sondern natürlich auch noch andere Termine haben.

Außerdem gibt es das Problem, dass Sie größere Geldsummen aus Ihrem Kredit von Ihrer Bank erst einmal zur Zahlung anfordern müssen. Das kann einige Tage dauern. Und schließlich haben Sie grundsätzlich nie in der Hand, wann eine Zahlung an den Bauträger diesem auf dessen Konto tatsächlich gutgeschrieben wird. Das verkürzt nicht nur nochmals die Frist, sondern bringt Sie auch in Verantwortung eines Vorgangs, den Sie gar nicht in Kontrolle haben. Wenn etwa das IT-System der Bank des Bauträgers streiken sollte, kämen Sie in Verzug, ohne eine Chance auf Eingriff zu haben.

Und noch etwas: »Tage« bedeutet hier nicht »Werktage«, auch Sonn- und Feiertage sind Tage. Auch Brückentage sind Tage. Das wiederum heißt: Ihre Frist kann sich dadurch faktisch nochmal deutlich verkürzen.

▶▶ Konkretes Problem

Erhalten Sie vom Bauträger kurz nach dem Notartermin eine Zahlungsaufforderung, müssen Sie immer zunächst überprüfen, ob die benannten vier Punkte als generelle Voraussetzung jeder Zahlung überhaupt erfüllt sind. Während Notare bei den ersten drei Punkten meist darauf achten, dass sie im Kaufvertrag klar vereinbart sind, halten viele Notare in Bezug auf Punkt vier oft ausdrücklich fest, dass ihnen nicht bekannt ist, ob eine Baugenehmigung bereits vorliegt.

Neben offiziellen Baugenehmigungen gibt es auch andere Wege, um zu Baurecht zu gelangen, etwa das Kenntnisgabeverfahren. Bei diesen sogenannten vereinfachten Verfahren gibt man dem Baurechtsamt und der Nachbarschaft das Vorhaben nur zur Kenntnis (daher der Name). Gibt es dann innerhalb einer festgesetzten kurzen Frist keinen Widerspruch, kann man mit dem Bau beginnen. Das heißt aber nicht, dass nicht doch noch ein Nachbarschaftseinspruch oder Klagen kommen. Es kann dann rechtlich durchaus noch wacklig werden. Auch wenn das Recht zum Baubeginn vorlag – für das nach der MaBV von Ihnen hohe Zahlungen verlangt werden durften –, es dann aber doch noch zu einem wirksamen Nachbarschaftseinspruch kommt, kann das zu unabsehbaren Bauzeitverzögerungen mit allen finanziellen Folgen für Sie führen, vor allem aufgrund der Doppelbelastung aus Miete und Kreditfinanzierung. Dieses Risiko bleibt bestehen – und nur die wenigsten Notare helfen hier leider weiter, sondern ziehen sich meist mit dem oben benannten Verweis darauf zurück, dass Ihnen zur Baugenehmigung nichts bekannt ist.

▶▶▶ Handlungsoption

Wenn Sie weiter entfernt von der Baustelle wohnen und den Baufortschritt vor Zahlung nicht selbst kontrollieren können, benötigen Sie eine Vertrauensperson vor Ort, die zumindest den Baufortschritt im Auge behalten kann. Es bleibt aber das Problem der fachlichen Qualitätskontrolle, denn nicht jede Person, die am Ort Ihrer Baustelle wohnt, kann auch das einfach mit übernehmen. Es empfiehlt sich also dringlich, gegen das Überzahlungsrisiko eine örtliche fachliche Baubegleitung an Bord zu holen.

Der Bauherrenschutzbund (www.bsb-ev.de) und der Verband privater Bauherren (www.vpb.de) bieten bundesweit solche fachlichen Begleitungen an. Sehen Sie sich am einfachsten auf deren Internetseiten zu Leistungen und Kosten um. Man muss allerdings in aller Regel zunächst Mitglied werden, um diese Leistungen in Anspruch nehmen zu können.

Sie können natürlich auch jeden anderen Bausachverständigen am Ort oder in der Nähe des Bauvorhabens mit der Qualitätskontrolle beauftragen, wenn Sie sich zuvor ein genaues Bild von ihm gemacht haben. Aber lassen Sie Vorsicht walten, denn der Begriff »Sachverständiger« ist nicht geschützt – theoretisch kann sich jeder so nennen. Sie benötigen einen baustellenerfahrenen Bauingenieur oder Architekten. Freie Bausachverständige finden Sie in den Gelben Seiten des betreffenden Ortes, in dem oder in dessen Nähe Sie vom Bauträger kaufen, oder im Internet unter www.gelbeseiten.de.

Kaufen Sie eine Wohnung und kennen andere Mitkäufer oder haben deren Adressen in Erfahrung gebracht (was Sie nötigenfalls durch eine Grundbucheinsicht tun können – siehe auch Teil III, Kapitel 6, Fehler 16), können Sie eine solche fachliche Begleitung auch gemeinsam buchen.

▶▶▶ Handlungsoption

Der Bundesgerichtshof sieht Aufrechnungsverbote als weitgehend unwirksam an. Das relevante Urteil vom 07.04.2011 (AZ VII ZR 209/07) bezieht sich zwar auf Architektenverträge, dürfte weitgehend aber auch auf Bauträgerverträge auslegbar sein. Darauf können Sie hinweisen und auf die ersatzlose Streichung von Aufrechnungsverboten dringen.

Unabhängig von der potenziellen Unwirksamkeit solcher Regelungen helfen Ihnen zwei gesetzliche Regelungen, um Ihre Position zu sichern: Zum einen müssen Ihnen von Anfang an 5 Prozent als Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung des Bauwerks gewährt werden (§ 650m Absatz 2) und zum anderen werden ganz am Ende noch 3,5 Prozent als Abschlussrate für die vollständige Fertigstellung fällig. Sie bekommen also bei einem Bauträgervorhaben am Ende der Bauphase ein weiteres finanzielles Druckmittel in die Hand. Sie müssen bei den 5 Prozent nur aufpassen, dass Sie diese erst nach der Durchführung der Abnahme des Gebäudes zahlen – aber genau das gewährt Ihnen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nicht. Sie spricht nur von der rechtzeitigen Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel. Ob das Werk aber wirklich mangelfrei erstellt wurde, können Sie ja erst mittels der Abnahme feststellen. Diese wiederum wird Ihnen der Bauträger umgekehrt aber erst gewähren, wenn Sie ihm zuvor die 5 Prozent gezahlt haben. Das heißt, oft bleiben Ihnen also leider nur die 3,5 Prozent aus der Abschlussrate als Sicherheit bis nach der Abnahme. (Mehr zu diesem Problem erfahren Sie auch in Teil III, Kapitel 6, Fehler 20).

▶▶ Konkretes Problem

Wenn Sie dem Bauträger gleich am Anfang die 5 Prozent auszahlen, wofür Sie im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde erhalten, ist es wichtig, dass Sie das Thema »Bürgschaften« und deren Prinzip verstehen. Denn Bürgschaft ist nicht gleich Bürgschaft. Diese Erfahrung mussten schon viele Käufer schmerzhafterweise machen. Wenn Ihnen Ihr Bauträger eine Bürgschaft einer Bank anbietet und Sie ihm im Gegenzug die 5 Prozent Sicherheitseinbehalt auszahlen, müssen Sie zuvor sicherstellen, dass die Bürgschaftssicherung für Sie im Falle des Falles auch reibungslos funktioniert. Dafür muss die Bürgschaft unwiderruflich, unbefristet, unbedingt, selbstschuldnerisch, unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage und auf erstes Anfordern ausgestellt sein. Was heißt das alles?

Unwiderruflich heißt, dass der Bauträger oder dessen Bank die Bürgschaft nicht widerrufen kann. Unbefristet heißt, die Bürgschaft ist zeitlich nicht befristet. Unbedingt heißt, die Bürgschaft enthält keine Bedingungen. Selbstschuldnerisch heißt, dass der Bürge (also die Bank des Bauträgers) Ihnen gegenüber direkt als Schuldner auftritt. Unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage heißt, dass die bürgende Bank darauf verzichtet, Sie im Bürgschaftsfall aufzufordern, zunächst gegen den Bauträger zu klagen, also eine sogenannte Vorausklage anzustrengen, bevor Sie, nach deren Scheitern, die bürgende Bank in Anspruch nehmen können. Auf erstes Anfordern heißt, dass Sie sofort nach Anforderung der Bürgschaft diese von der bürgenden Bank auch ausgezahlt bekommen – und nicht etwa von Ihnen noch umfangreiche technische oder rechtliche Nachweise erbracht werden müssen, um zu beweisen, dass eine Anspruchsgrundlage auch wirklich vorliegt.

Enthält Ihre Bürgschaft solche Regelungen nicht und Sie haben die 5 Prozent an den Bauträger überwiesen, kann eine Bürgschaftsauszahlung in Höhe der 5 Prozent an Sie zum großen Kampf werden, obwohl Sie einen Anspruch darauf haben. Denn genau das, also den Anspruch, wird die Gegenseite anders sehen und Ihrer Auszahlungsaufforderung im Zweifel erst einmal nicht nachkommen.

▶▶▶ Handlungsoption

Kaufen Sie ein neues Haus, sollten Sie sich rechtzeitig um eine Wohngebäudeversicherung mit erweitertem Elementarschutz kümmern. Dieser Schutz sollte mit dem Tag der Abnahme und Übergabe des Hauses an Sie einsetzen. Es gibt Bauträger, die sich um diesen Übergang kümmern und etwa mit ihrem Versicherer vereinbart haben, dass die Feuerrohbauversicherung nach Baufertigstellung in eine Wohngebäudeversicherung mündet. Das muss aber nicht der Fall sein – und ob Sie diese Versicherung dieses Versicherers wollen, ist auch ungewiss.

Das alles heißt: Sie sollten früh mit dem Bauträger klären, ob er eine Option für eine Wohngebäudeversicherung hat. Wenn nicht, müssen Sie sich frühzeitig um eine solche Versicherung kümmern, möglichst mit erweitertem Elementarschutz, damit diese am Tag Ihrer Abnahme des Hauses und Übernahme der Gefahrtragung auch greift.

Beim Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger statt eines Hauses müssen Sie diesen ebenfalls fragen, wie der Übergang des Versicherungsschutzes geklärt ist. Manche Bauträger setzen früh Wohnungseigentumsverwalter ein, dann muss sich dieser darum kümmern. Ist aber noch kein Verwalter benannt, müssen Sie sich darum kümmern. Das ist eine Herausforderung, weil Sie beim Kauf von Miteigentum natürlich nicht allein Versicherungen für das gesamte Gebäude abschließen können, das ja auch weitere Miteigentümer hat. Sie müssten also eigentlich Kontakt zu Ihren Miteigentümern aufnehmen – zu einem Zeitpunkt, zu dem Sie diese noch nicht kennen und viele Bauträger deren Adressen auch nicht herausgeben. Meist wird dabei mit Datenschutz argumentiert, was Unsinn ist, weil Sie die Adressen Ihrer Miteigentümer ja auch über das Grundbuchamt in Erfahrung bringen könnten.

Der eigentliche Hintergrund ist, dass Bauträger es nicht gern haben, wenn die Käufer sich in der Bauphase bereits untereinander kennen. Denn dann können sie zum Beispiel Informationen untereinander austauschen, etwa zu Baumängeln, und dagegen gemeinsam vorgehen. Ihr Bauträger wird aber nicht verhindern können, dass Sie frühzeitig an die Adressen Ihrer Miteigentümer kommen, denn: Bei Bauträgervorhaben muss vor Zahlung der ersten Rate auch für alle Ihre Miteigentümer zwingend eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein. Sehen Sie das Grundbuch ein, haben Sie alle Adressen Ihrer Miteigentümer und können diese anschreiben, damit Sie sich rechtzeitig gemeinsam um die Versicherungsfragen kümmern können. Es gibt keinen Grund, warum Ihnen das Grundbuchamt diese Anfrage verweigern sollte, denn Sie haben einen nachvollziehbaren und wichtigen Auskunftsgrund und -bedarf. Es kann aber auch sein, dass das zuständige Grundbuchamt Ihr Begehren mit einem einfachen Hinweis auf Datenschutz abwehrt. Dann bliebe Ihnen entweder der Klageweg oder Sie hängen auf der Baustelle Zettel aus, mit der Bitte um Kontaktaufnahme und setzen dazu, wie Sie zu erreichen sind. Wie lang diese Zettel allerdings hängen und ob sich irgendjemand meldet, bleibt natürlich offen. Das ist ein Problem, dass der Gesetzgeber dringend lösen müsste, indem geregelt wird, dass versicherungsrechtliche Fragen zur Einsichtnahme ins Grundbuch berechtigen. Bei Nachbarschaftsstreitigkeiten ist es bereits gerichtlich geklärt worden, vielleicht folgen irgendwann auch gerichtliche Klärungen für versicherungsrechtliche Fragen.

Unabhängige Informationen rund um Versicherungsangebote bietet der Bund der Versicherten (www.bundderversicherten.de), der für Mitglieder mit Versicherern teils auch eigene Konditionen ausgehandelt hat.

▶▶▶ Handlungsoption

Fertigstellungstermine müssen mittlerweile, gesetzlich vorgeschrieben, in Verbraucherbauverträgen geregelt sein. Das gilt auch für Immobilienkaufverträge nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie finden in notariellen Kaufvertragsentwürfen häufig alle möglichen Termine: Abnahmetermine, Bezugstermine, Übergabetermine, endgültige Fertigstellungstermine et cetera, und häufig sind diese auch nur grob benannt. Da heißt es dann »Fertigstellung Frühjahr 20XY« oder »Sommer 20XY«. Da der Gesetzgeber das leider nur sehr unklar geregelt hat, stellt eine solche – völlig unklare Formulierung – keinen Gesetzesverstoß dar. Das wissen Notare und erweisen Bauträgern, die öfter bei ihnen beurkunden lassen, dann mitunter auch mal den Gefallen einer entsprechend unklaren Formulierung, wenn der Bauträger es gegenüber dem Käufer lieber etwas unklarer halten will.

Daher ist es erstens wichtig, dass Sie im Kaufvertrag einen klaren Termin (Datum) benennen, ab wann Sie die Immobilie beziehen können, und ein Datum, wann die Immobilie endgültig fertiggestellt ist. Zweitens sollten Sie regeln, dass Ihnen zum Beispiel ab einer Terminüberfälligkeit von vier oder acht Wochen des vereinbarten Bezugstermins die für Sie weiterhin anfallende Kaltmiete erstattet wird – beginnend immer mit dem anbrechenden Monat – und binnen der ersten fünf Werktage des jeweiligen Monats ausgezahlt werden muss. Nur so können Sie lange Bauzeitverzögerungen finanziell durchstehen.

Darauf lassen sich viele Bauträger aber nicht ein, sodass Ihnen später nur der Gang zum Gericht bleibt, falls starke Bauzeitverzögerungen gegenüber dem festgelegten Fertigstellungsdatum eintreten. Denn Sie haben in einem solchen Fall Anspruch auf Schadenersatz. Prozesse brauchen allerdings ihre Zeit, und Sie haben dann eine Dreifachbelastung: Zahlungen der Miete, Zahlung von Bereitstellungszinsen und Zahlung von Prozesskosten. Es wird dann darauf ankommen, wie schnell der Prozess zu Ihren Gunsten entschieden wird, um Sie noch rechtzeitig finanziell zu entlasten.

▶▶▶ Handlungsoption

Bei einem Baustopp eines Bauträgervorhabens ist es wichtig, dass Sie das Heft des Handelns in der Hand behalten, statt die Entscheidung anderer abwarten zu müssen – selbst wenn Sie (noch) nicht Eigentümer oder Miteigentümer des zu bebauenden Grundstücks sind. Dafür müssen Sie von Anfang an aber zwei wichtige Vorkehrungen im Kaufvertrag treffen: Erstens benötigen Sie eine Option für den Insolvenzfall, dergestalt, dass Sie schon zum Zeitpunkt des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch den Bauträger beim zuständigen Gericht das Recht haben, den Immobilienkaufvertrag zu kündigen, gegen Rückerstattung der bislang geleisteten Zahlungen durch die Gläubigerbank des Bauträgers. Zweitens benötigen Sie eine Regelung im Kaufvertrag, dass Sie auch im Fall eines behördlich verfügten Baustopps, der über einen gesetzten Zeitraum von drei, sechs, neun oder zwölf Monaten hinausgeht (je nachdem, wie lange Sie eine finanzielle Doppelbelastung durchhalten können), ebenfalls das Recht zur Kündigung des Kaufvertrages haben, auch wieder gegen die Rückerstattung Ihrer bis dahin geleisteten Zahlungen

Allerdings wird so etwas nur ganz selten geregelt und Sie werden großes Erstaunen vonseiten des Bauträgers und Notars erleben. Auch süffisante Bemerkungen, wie »Na, wenn Sie jetzt schon kein Vertrauen in uns haben, wird es natürlich schwierig«, werden Sie ertragen müssen. Das macht alles nichts, denn lieber erträgt man das und das Staunen von Bauträger und Notar, hat aber im Falle des Falles das Heft des Handelns mit in der Hand.

▶▶ Konkretes Problem

Der Zeitpunkt der Zahlung der letzten Raten vor, während oder nach der Abnahme ist deswegen so wichtig, weil beim Kauf vom Bauträger erst mit der Abnahme festgestellt werden kann, ob die Immobilie mangelfrei ist. Ist sie es nicht, dürfen Sie Geld einbehalten. Es können so teure Mängel auftauchen, dass auch viel Geld einbehalten werden muss. Gesetzlich dürfen Sie, wie Sie wissen, den doppelten Betrag dessen einbehalten, der zur Beseitigung des Mangels notwendig ist (§ 641 Absatz 3 BGB). Es ist also ein großer Unterschied, ob Sie zum Zeitpunkt der Bauabnahme noch die letzten beiden Raten aus 8,4 und 3,5 Prozent haben, zuzüglich dem Sicherheitseinbehalt über 5 Prozent vom Anfang, oder ob Sie nur noch 3,5 Prozent der Gesamtsumme haben.

Beim Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger haben Sie ein weiteres Problem, weil das Sondereigentum (Ihre Wohnung) und das gemeinschaftliche Eigentum (das übrige Gebäude) oft getrennt voneinander abgenommen werden. Die Sicherheitsleistungen benötigen Sie aber, bis die letzte Abnahme durchgeführt wurde – und nicht nur bis die erste Abnahme abgeschlossen ist. Oft liegen aber Wochen zwischen den Abnahmen von Sondereigentum und der von gemeinschaftlichem Eigentum.

Nur die wenigsten Kaufverträge regeln sorgfältig, wann welche der letzten Raten zu zahlen ist. Ist das nicht geregelt, passiert Folgendes: Ihr Bauträger meldet Ihnen, dass die Abnahme Ihrer Immobilie stattfinden kann, allerdings erst nach der Zahlung der vorletzten Rate von 8,4 Prozent. Sie teilen ihm mit, dass Sie ja noch gar nicht wüssten, ob die Immobilie – gemäß Ratenanforderung – bezugsfertig sei, da Sie keinen Schlüssel hätten und nicht hineinkönnten. Er besteht auf seinen Standpunkt und will die Abnahme nicht vor Zahlung der 8,4 Prozent durchführen. Auch will Ihr Bauträger die 5 Prozent Sicherheitsleistung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel vor der Abnahme haben. Sie teilen ihm dazu mit, dass Sie auch das nicht kontrollieren könnten, da Sie nicht in die Immobilie kämen. Er lässt Sie daraufhin schmoren.

▶▶▶ Handlungsoption

Der Gesetzgeber hat auch hier unglücklich und praxisfern agiert, denn die MaBV-Regelungen zu den letzten Ratenzahlungen vor Abnahme sind ungenügend. Die meisten Notare beschäftigt das eher wenig oder es ist ihnen nicht bewusst und sie lassen es entsprechend unklar laufen. Wichtig ist daher, dass Sie schon im Kaufvertrag die Ratenzahlungen rund um die Abnahme exakt regeln. Sowohl für die vorletzte Rate als auch für die Auszahlung des Sicherheitseinbehalts von 5 Prozent ist es kritisch, wenn diese Beträge ausgezahlt werden, bevor Sie sich ein Bild vom finalen Zustand der Immobilie machen können.

Daher kann man dazu zum Beispiel Folgendes regeln: Die vorletzte Rate nach der MaBV und der Sicherheitseinbehalt von 5 Prozent werden nach der Abnahme ausgezahlt. Man kann Abnahme und Übergabe der Immobilie dafür in zwei Termine aufteilen: Die beiden benannten Auszahlungen werden dann erst nach der Abnahme, aber vor der Übergabe ausgezahlt. So haben beide Seiten Sicherheit, aber Sie zahlen nicht verfrüht Geld, ohne zu wissen, ob die Leistungen bezugsfertig und mangelfrei hergestellt sind.

Falls für Eigentumswohnungen Abnahmen von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum an unterschiedlichen Terminen stattfinden sollen, kann das Auszahlungsdatum der benannten Raten nur nach der letzten der beiden Abnahmen liegen. Sonst ist bei der zweiten Abnahme nicht mehr das gleiche Maß an finanzieller Sicherheit gegeben wie bei der ersten.

Es kann gut sein, dass sich Ihr Bauträger darauf nicht einlassen will. Dann muss man ihn nach den Gründen fragen. Denn er verliert mit diesem Vorgehen keinerlei Sicherheit, weil Sie ihm umgekehrt ja anbieten, die beiden Termine von Abnahme und Übergabe zu trennen, sodass er keine Sorge haben muss, sein Geld nicht zu bekommen, wenn er Mängel, die bei der Abnahme vorhanden sind, bis zur Übergabe beseitigt hat.

▶▶ Konkretes Problem

Ohne einen sogenannten Mangelvorbehalt im Abnahmeprotokoll kann Ihnen das Gewährleistungsrecht für einen Mangel, den Sie zum Zeitpunkt der Abnahme kannten oder gesehen haben, verloren gehen. Das kann sehr teuer und ärgerlich sein. Nehmen wir ein Bauteil, das Sie bei der Abnahme gut sehen und kontrollieren können: die Fenstergläser. Zum Zeitpunkt der Abnahme sind diese möglicherweise noch vom Bau verstaubt, Sie können daher deren Qualität nicht wirklich beurteilen, äußern sich dazu während der Abnahme aber auch nicht. Nach Bezug reinigen Sie die Gläser und stellen Kratzer fest. Sie rufen daraufhin den Bauträger an, um ihm dies mitzuteilen. Er zieht das Abnahmeprotokoll aus der Akte, sieht hinein, sieht keinen Mangelvorbehalt von Ihnen und lehnt eine Gewährleistungsübernahme ab. Er behauptet sogar, dass diese Kratzer durch eine unsachgemäße Reinigung Ihrerseits entstanden sein müssen. Diesen Schadenssachverhalt im Nachgang zu Ihren Gunsten zu klären, ist auch für einen guten Juristen nicht einfach. Denn es kommt eine weitere Belastung hinzu: Mit der Abnahme tritt eine sogenannte Beweislastumkehr ein. Musste der Bauträger Ihnen vor der Abnahme nachweisen, dass ein von Ihnen behaupteter Mangel keiner ist, müssen Sie nach der Abnahme dem Bauträger nachweisen, dass ein von Ihnen behaupteter Mangel tatsächlich ein solcher ist.

Beim Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger ist nicht selten im Kaufvertrag geregelt, dass die neue Wohnungseigentümergemeinschaft einen Sachverständigen mit der gemeinschaftlichen Abnahme in ihrem Namen beauftragen wird. Manchmal ist dieser Sachverständige im Vertrag sogar schon konkret benannt. Das ist natürlich eine sehr zweifelhafte Regelung, weil sie darauf schließen lässt, dass der Bauträger den Sachverständigen offensichtlich zu kennen scheint und mit ihm gute Erfahrungen gemacht hat. Dann ist das Problem, dass Sie eine Abnahmevollmacht ausstellen an eine Ihnen vollkommen unbekannte Person, deren Fachkenntnisse und Arbeitsweise Sie nicht kennen, die aber in Ihrem und dem Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

▶▶▶ Handlungsoption

Wichtig ist, dass Sie für alle Mängel, die Sie bei einer Abnahme sehen oder in deren Kenntnis Sie zum Abnahmezeitpunkt sind, einen schriftlichen Mangelvorbehalt ins Abnahmeprotokoll setzen, beispielsweise wie folgt: »Kinderzimmertür westliches Kinderzimmer im 1. OG klemmt.« Wenn es Bereiche gibt, die Sie nicht betreten konnten, weil vielleicht ein Schlüssel fehlte, muss auch das im Abnahmeprotokoll festgehalten werden, also etwa: »Garage konnte nicht begangen werden, da Schlüssel für Garagentor fehlte.« Ein anderes Problem könnte sein, dass eine noch nicht erfolgte oder eine nicht weit genug erfolgte Baureinigung die Beurteilung von Oberflächenqualitäten behindert. Dann könnten Sie zum Beispiel ins Protokoll aufnehmen: »Fenstergläser waren zum Abnahmezeitpunkt stark verstaubt – Glasqualität konnte nicht beurteilt werden« oder »Treppe war noch mit Schutzbelag abgedeckt, Oberfläche konnte nicht beurteilt werden.«

Sehr oft werden Sie der Situation begegnen, dass der Bauträger und Sie unterschiedlicher Auffassung darüber sind, ob ein Mangel vorliegt oder nicht. Der Bauträger wird häufig argumentieren, es handele sich um eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit oder eine hinzunehmende Bautoleranz. Wichtig zu wissen ist daher: Nicht der Bauträger nimmt das Werk von Ihnen ab, sondern Sie nehmen es von ihm ab. Wenn er beim Abnahmetermin dabei sein will, prima – muss er aber nicht. Mängel, die Sie ins Protokoll setzen oder setzen lassen, erkennt der Bauträger deswegen rechtlich auch noch lange nicht als solche an. Das sind zunächst einmal nur Abnahmevorbehalte Ihrerseits, gegen die er sich im weiteren Verlauf wehren kann. Im Zweifel kommt es dann zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung und der Bewertung eines Sachverständigen. Sie sichern sich mit einem Abnahmevorbehalt nur das Recht auf die Gewährleistung für diesen Mangel, falls es einer ist. Ihr Problem dabei: Sie müssen aufpassen, dass Ihnen für Fragen der Mangelklärung die Beweislastumkehr der Abnahme keine Nachteile bringt. Gibt es während der Abnahme Streit um einen Mangel und Sie wollen die Beweislastumkehr mit der Abnahme nicht eintreten lassen, haben Sie folgende Möglichkeit: Sie formulieren im Protokoll den Streit und setzen dazu, dass bis zur Klärung durch den Bauträger, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, folgender Betrag XY durch Sie einbehalten wird. Mit einer solchen Formulierung halten Sie den Bauträger über die Abnahme hinaus in der Beweispflicht zu diesem Mangel und sichern sich das finanzielle Einbehaltrecht bis zur abschließenden Klärung.

Bei Übertragungen von Abnahmevollmachten an Sachverständige ist große Vorsicht geboten. Das passiert, wie gesagt, häufig für die Abnahme der gemeinschaftlichen Bereiche bei Mehrfamilienhäusern. Solche Abtretungen sollten Sie grundsätzlich nicht akzeptieren und immer auch das Recht absichern, selbst an diesen Abnahmen teilzunehmen und selbstverständlich auch Einfluss auf das Abnahmeprotokoll des gemeinschaftlichen Eigentums zu haben. Es ist zwischenzeitlich auch gerichtlich geklärt, dass man Ihnen dieses Recht nicht nehmen kann.

▶▶▶ Handlungsoption

Vertragsstrafen kommen eigentlich eher aus dem professionellen gewerblichen Bauen. Dort hat eine verspätete Baufertigstellung oft gravierende Folgen auch für den Geschäftsbetrieb des Gebäudes. Bei einer privaten Immobilie ist das etwas anderes, denn das wesentliche Kostenrisiko aus einer Bauzeitverzögerung liegt in der Doppelbelastung aus Miete und Bereitstellungszins sowie längerer Rückzahlungsdauer des Kredits. Statt einer Vereinbarung von Vertragsstrafen bei Bauzeitenüberschreitung, sogenannter Konventionalstrafen, ist es besser, einen automatischen Zahlungsausgleich für die Kaltmiete im Falle einer festgelegten Fristüberschreitung zu vereinbaren.

Haben Sie allerdings eine Vertragsstrafe vertraglich vereinbart, dann müssen Sie diese bei der Abnahme inklusive ihrer Höhe schriftlich im Protokoll geltend machen, damit Sie Ihre Ansprüche darauf nicht verlieren. Sie sollten vor einer Abnahme in jedem Fall in Ihren Bauvertrag schauen, ob und wofür möglicherweise Vertragsstrafen vereinbart wurden. Meist sind das Zeitstrafen, dann können eventuell Strafen pro Tag, Woche oder Monat ausgesprochen werden.

Auch wenn keine Vertragsstrafe vereinbart wurde, können Sie etwa bei Bauzeitenüberschreitungen Schadensersatzforderungen erheben. Das ist aber in aller Regel deutlich aufwändiger, als wenn bereits im Kaufvertrag einer Bauträgerimmobilie klare Regeln zu Vertragsstrafen und ihrer Höhe sowie der konkreten Auszahlungsweise vereinbart sind.

▶▶▶ Handlungsoption

Um zu vermeiden, dass Sie Gewährleistungsrechte der Bauhandwerker nicht in Anspruch nehmen können, weil der Bauträger vor dem Ablauf der Gewährleistung, fünf Jahre nach Abnahme des Bauvorhabens, nicht mehr existiert, können Sie bereits im Kaufvertrag eine vorsorgliche Übertragung der Gewährleistungsrechte der Handwerker gegenüber dem Bauträger auf Sie als Käufer festhalten lassen. Diese gilt dann für den Fall, dass der Bauträger diese Gewährleistungsrechte nicht in Anspruch nehmen will oder kann. Ist eine solche vorsorgliche Übertragung nicht vereinbart, haben Sie keine Gewährleistungsrechte gegenüber den beteiligten Handwerkern. Das gilt übrigens nicht nur für gesetzliche Gewährleistungen, sondern auch für freiwillige Garantien. Hat Ihr Bauträger solche Garantien von Handwerkern erhalten, sollten auch diese vorsorglich auf Sie übertragen werden. Diese sind meist umfassender und laufen oft länger als die gesetzlichen Gewährleistungen.

Ganz wichtig ist dabei: Sie benötigen für den Fall des Falles auch die Verträge, die der Bauträger mit den betreffenden Handwerkern geschlossen hat. Diese Unterlagen vom Bauträger zu erhalten, wird schon schwerer, denn das machen Bauträger nicht gerne und zur Herausgabe sind sie gesetzlich nicht verpflichtet. Ein Kompromiss könnte sein, dass die Verträge für die Dauer der Gewährleistungszeit in einem verschlossenen Umschlag beim Notar hinterlegt werden und der Käufer darauf nur Zugriff bekommt, wenn der Bauträger seine Gewährleistungsrechte gegenüber den Handwerkern nicht wahrnehmen kann oder will. Nach Ende der Gewährleistungszeit geht der verschlossene Umschlag zurück an den Bauträger. Nimmt der Bauträger also während der fünfjährigen Gewährleistungszeit alle Rechte wahr, erhalten Sie in die Unterlagen keinen Einblick. Tut er das allerdings nicht, erhalten Sie berechtigten Einblick.

Aber selbst die Vertragsunterlagen allein reichen nicht. Auch Schriftverkehr, Mängelrügen und Abnahmeprotokolle sollten dann beim Notar hinterlegt werden, sobald sie anfallen. Denn das sind wichtige rechtliche Unterlagen, die Sie im Zweifel dringend benötigen, wenn Sie sich während der Gewährleistungszeit direkt mit den Handwerkern auseinandersetzen müssen.

Natürlich kann es sein, dass ein Notar und ein Bauträger erstaunt sind, was Sie da fordern. Aber der Notar ist schleßlich nicht derjenige Jurist, der Sie später gegebenenfalls aus einer schwierigen Situation gegenüber Handwerkern herausholen muss, und der Bauträger hat durch dieses Vorgehen keinerlei Nachteile.