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W arum will unbedingt jeder Wohneigentum besitzen? Vielleicht ist es ein Nestbauinstinkt oder es liegt daran, dass Wohneigentum gleichermaßen das Symbol für Erfolg wie für Sicherheit ist. Wohneigentum erfüllt möglicherweise auch den Wunsch, für sich zu entscheiden, wo man leben möchte, und beim eigenen Heim zu spüren, dass es einem selbst gehört.

Was auch der Grund sein mag, für viele Menschen verbindet sich mit Wohneigentum das Gefühl, etwas erreicht zu haben. Die Menschen können es kaum erwarten, auf Facebook ein Selfie zu posten, auf dem sie neben dem Schild »Verkauft« stehen. Sie drehen den Schlüssel herum und nehmen es in Besitz. Aber ist Wohneigentum in finanzieller Hinsicht eine unerlässliche Investition?

Das Problem beim Eigenheim ist, dass man von Menschen hört, die damit ein Vermögen verdient haben, aber man erfährt nie von den Umständen, dem Glück oder dem wirtschaftlichen Kontext, der dieses Vermögen erst ermöglichte.

Einer der heißesten Tipps in vielen Büchern über Immobilienerfolg lautet, Eigentum zu einem niedrigen Marktwert zu kaufen.

Echt jetzt? Darauf wäre ich nie gekommen! Aber im Ernst, beim Erfolg mit Immobilien spielt das Glück eine große Rolle, weil es so viele unbeeinflussbare wirtschaftliche und soziodemografische Faktoren gibt.

Nehmen wir das Beispiel jener, die kurz vor der Immobilienkrise Anfang der 2000er-Jahre in Montréal Renditeimmobilien gekauft haben. Die Sterne standen gut für diese Generation. Erstens drä ngte eine Wohnungsknappheit Menschen auf den Markt, die ein anständiges Zuhause wollten, ohne das Risiko der Kündigung aus Eigenbedarf.

Zur gleichen Zeit stiegen die Immobilienpreise, weil die Nachfrage schneller als das Angebot anstieg. Da zudem die Technologieblase platzte, versuchten die Menschen, ihre Investments zu diversifizieren, indem sie mehr Geld in Immobilien anlegten.

Dann, nach einer langen Phase, fielen die Zinsen, und je stärker sie fielen, desto mehr Käufer konnten hohe Kredite aufnehmen und desto stärker stiegen wieder die Immobilienpreise. Vor dem 15. Oktober 2008 konnte man mit einer Kreditlaufzeit von 40 Jahren und ohne Anzahlung ein Haus erwerben. 25 Kein Wunder, dass daraufhin der Markt explodierte: Wir lassen Menschen, die völlig pleite sind, sich für Wohneigentum schwer verschulden. Als Gesellschaft wollten wir so sehr, dass die Kanadier Wohneigentümer wurden, dass wir die Frage ignorierten, ob alle langfristig mit der Verantwortung umgehen konnten.

RateHub.ca, eine Website, die Finanzprodukte zur Immobilienfinanzierung und Kreditkartenvorteile in Kanada vergleicht, veröffentlichte diese Kurve von 5-Jahres-Festzinshypothekenkrediten (dies sind die veröffentlichten Zinsen, die immer höher sind als die ausgehandelten, aber die Kurve der ausgehandelten Zinsen basiert auf den veröffentlichten Zinsen). 26

Die Zinsen zwischen 1981 und 2015 sind offensichtlich gefallen. Ein leichter Anstieg wurde durch Interventionsmaßnahmen der Bank of Canada nach der Kreditkrise aufgefangen, die 2008 Stoßwellen um die Welt schickte. Die Korrektur funktionierte so gut, dass einige Leute wirklich gute Immobiliengeschä fte machen konnten. Darüber hinaus zeigt diese Grafik, wie gravierend sich das Kreditszenario zwischen den 1980er- und den frühen 1990er-Jahren unterschied.

Rasche Gewinne überzeugten viele Investoren von der Geldsicherheit von Immobilien. Aber das ist nicht immer der Fall. Warum nicht? Alles hängt davon ab, wann man in den Immobilienkreislauf ein- und vor allem wieder aussteigst. Durchschnittliches langfristiges Wachstum im Immobilienmarkt generiert nicht zwangsläufig riesige Gewinne, wenn man sämtliche Kosten mit einbezieht. Die Menschen vergessen oft die Berechnung der tatsächlichen Kosten, wenn sie die Rentabilität eines bestimmten Investments aufzeigen wollen.

Tatsächlich legen die im Folgenden beschriebenen aktuellen Konditionen nahe, dass Käufer in jüngster Zeit weit davon entfernt sind, sich kurzfristig einen beträchtlichen Profit gesichert zu haben.

Bevor Stephen Harpers früherer Finanzminister Jim Flaherty 2014 aus der Politik ausstieg, wollte er den Immobilienmarkt beruhigen und die überhitzten Preise in Kanada reduzieren, indem er die Abschreibungszeiträume für Immobilien verkürzte. 2008 verringerte die Landesregierung die maximale Abschreibungszeit für versicherte Darlehen (mit einer Anzahlung von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises).

Diese Maßnahmen brachten einige Menschen dazu, den Kauf von Wohneigentum hinauszuschieben, und andere, sich nach alternativen Möglichkeiten des finanzierbaren Wohnens umzuschauen.

In den letzten Jahren haben Projekte für Eigentumswohnungen den Markt überflutet. Im Jahr 2016 wurde der Preis für Eigentumswohnungen im Zentrum von Québec City erst als zu hoch erachtet. Im Juni 2016 wurde bekannt gegeben, dass der Preis von Eigentumswohnungen in Québec City wegen des großen Angebots um fünf Prozent gefallen sei. 27

Aber im Dezember 2015 stieg die Zahl der unverkauften neuen Eigentumswohnungen in Montréal auf 2.500. 28 Heutzutage wird befürchtet, dass der Immobilienmarkt sich in den Gebieten von Vancouver und Toronto überhitzt. 29 Die Daten zeigen, dass Investoren, die mit Immobilien das große Geld verdienen wollen, diese Gegend durch die rosarote Brille betrachten.

Obwohl es scheinbar abflacht, lag der persönliche Verschuldungsgrad Ende 2017 bei 170,4 Prozent (Haushaltsschulden/verfügbares Einkommen) 30 – inklusive Hypotheken.

Es ist irgendwie logisch, dass unser Verschuldungsgrad in jungen Jahren hoch ist und theoretisch verringern die Kreditrückzahlungen mit der Zeit den Verschuldungsgrad. Ein Verhältnis von 170,4 ist jedoch sehr hoch und beschränkt die Fähigkeit der Haushalte, sich für einen Umzug mehr zu leihen, um in einer teureren Gegend zu leben.

Im Dezember 2015 sagte die Canada Mortgage and Housing Corporation voraus, dass 2017 die Leerstandsquote für Miethäuser im Ballungsraum Montréal bei 4,4 Prozent liegen würde. In der Theorie gilt eine Quote um die 3 Prozent als ausgeglichen. 31 Wenn also jemand die Wahl hat zwischen Kauf oder Miete, kann die Verfügbarkeit von Wohnraum die Entscheidung beeinflussen und sich auf die Nachfrage nach Eigentum auswirken.

Dies sind nur ein paar Faktoren, die eine Realität erklären. In den kommenden 15 Jahren können Immobilieninvestoren nicht mit den gleichen ruhmreichen Tagen rechnen, derer sich ihre Pendants in den vergangenen 15 Jahren erfreuten. Man darf dabei auch nicht vergessen, dass die Babyboomer in den kommenden Jahrzehnten wegsterben werden (kaltherzig, ich weiß) und die Demografiekurve den Wohnungsbestand beeinflussen wird.

Deshalb ist die Förderung von Immigration sinnvoll: Es hilft uns, den Wert von Häusern aufrechtzuerhalten und Schwächen in unserem demografischen Wachstum anzugehen. Also ja, persönliche Finanzen können auch politisch sein.

Oft hört man, dass Immobilieninvestitionen eine Möglichkeit seien, sich selbst zum Sparen zu zwingen. Es stimmt, dass für einige Menschen der einzige Investitionsweg in der Abzahlung einer Hypothek besteht. Das heißt jedoch nicht, dass es die beste Sparmethode ist, die auch die besten Erträge generiert.

Wohneigentümer genießen jedoch einen gewaltigen Steuervorteil: Solange sie die Immobilie bewohnen, müssen sie dafür keine Steuern zahlen. Aber dieser Vorteil allein rechtfertigt noch nicht, das gesamte Risiko auf den Immobilienbereich zu konzentrieren und Wohneigentum als Altersvorsorge anzusehen.

Angenommen, du wirst 65 und dein »Altersvorsorgeplan«, in dem du wohnst, ist tatsächlich vernünftig groß und bezahlbar. Du wirst nicht zwangsläufig Lust dazu haben, es zu verkaufen und woanders hinzuziehen. Irgendwo musst du schließlich leben. Dein Haus überreicht dir keinen Scheck zum Einkauf von Lebensmitteln. Aber wenn das dein ganzer Ruhestandsplan gewesen ist, wirst du verkaufen und einen anderen Platz zum Leben finden müssen, also wirst du am Ende Miete zahlen. Zurück auf Los!

Wohneigentum ist kein richtiger Ruhestandsplan und keine Möglichkeit, mit den Unwägbarkeiten des Lebens umzugehen. Meine Großeltern wohnten bis zum Ende in ihrem Haus. Meine Eltern ebenfalls, und ich hoffe, in ihre Fußstapfen treten zu können. Mein Ziel besteht darin, nicht in ein Altersheim ziehen zu müssen, wo ich darauf warte, dass mir undefinierbares Fleisch und Kartoffelbrei serviert wird .

Viele Menschen denken, dass es herausgeworfenes Geld sei, Miete zu zahlen. Auch dieses Argument ist das Ergebnis einer unvollständigen Analyse und einer inhärenten unbeabsichtigten Verzerrung. Mieter zahlen Miete, was ihnen die Freiheit gibt, nach Beendigung des Mietvertrags zu gehen. Sie lassen sich nicht auf das finanzielle Risiko des Eigentums ein und müssen niemanden dafür die Wartung der Immobilie bezahlen.

Im Grunde wird Mietern von den Eigentümern ein Dienst erwiesen; sie zahlen dafür, dass ihnen für einen im Vorfeld ausgehandelten Preis Wohnraum in gutem Zustand zur Verfügung gestellt wird. Zu sagen, dass die Zahlung der Miete gleichbedeutend damit sei, Geld aus dem Fenster zu werfen, ist eine zu starke Vereinfachung. Irgendwo zu leben, kostet Geld. Punkt. Es spielt keine Rolle, ob dir der Wohnraum gehört, in dem du lebst.

Nehmen wir zum Beispiel ein Doppelhaus in Montréal. Angenommen, der Mieter belegt 40 Prozent des Wohnraums. Wenn der Eigentümer Steuern in Höhe von 5.800 Dollar zahlt, hat der Mieter theoretisch 2.320 Dollar an Steuern in den Kosten für seine Wohnung enthalten. Um eine vergleichbare Wohnung zu kaufen, müsste er oder sie Zinsen auf das Darlehen zahlen.

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, musst du Hunderte von Euro monatlich an Nebenkosten und in einen Reservefonds einzahlen. Noch einmal, irgendwo zu wohnen, kostet Geld – es ist nicht nur ein Investment. Wenn du nur Miete zahlst, gibst du das Investitionsrisiko einfach weiter.

Mieter verfügen oft nicht über die Disziplin, die Differenz zu dem Betrag, den sie bei dem Kauf einer Eigentumswohnung zahlen würden, und der Miete zu sparen. Aber wenn man einen Dauerauftrag in der Höhe der Differenz zu einer langfristigen Investition einrichtet, ist es überraschend, wie sehr der Ertrag langfristig dem einer Eigentumswohnung entspricht.

Nehmen wir das Beispiel des Wohneigentümers, der sagt: »In 15 Jahren verdiene ich an meinem Haus 100.000 Euro.« Das entspricht einer jährlichen Rendite von 2,8 Prozent auf ein Investment von 200.000 Euro. Diese Rechnung vergisst Renovierungen, laufende Kosten und die Instandhaltung.

Wir sollten auch berücksichtigen, dass die Rechnung den Geldwert über die Zeit berücksichtigt. Die 200.000 Euro von 2001 sind 2016 weniger wert.

Ich weiß nicht, wie oft mir diese Frage in letzter Zeit gestellt wurde, aber wenn es dafür eine einfache, immer passende Antwort gäbe, würdest du automatisch die wettbewerbsfähigere der beiden Zinsen wählen. Die Dinge sind jedoch leider wesentlich differenzierter und abhängig von Situation und Profil des Investors.

Variable Zinsen (speziell ausgehandelt) sind in der Regel wettbewerbsfähiger als fixe Zinsen, beinhalten jedoch ein hohes Maß an Unsicherheit. Statt also nur zu wiederholen, was ich unzählige Male gesagt habe, zitiere ich an dieser Stelle lieber Gérald Fillions Blog 32 :

»In einem Buch, das François Delorme und ich 2014 veröffentlichten, 33 verwiesen wir in diesem Punkt auf einen Rat von der Website canadianmortgagetrends.com . Bevor Sie sich für fixe oder flexible Zinsen entscheiden, müssen Sie sich fünf Fragen stellen:

Je nachdem, wie Sie diese Fragen beantworten, werden Sie wissen, ob Sie mit flexiblen Zinsen leben können oder mit einer fixen Rate besser schlafen. Historisch betrachtet zahlen Sie mit einer flexiblen Rate weniger. Aber eine fixe Rate ist üblicher.« 34

Letztendlich musst du einfach verstanden haben, dass du auch dann noch gewinnen kannst, wenn sich eine flexible Rate über fünf Jahre so weiter steigert, dass sie die zu Beginn der Zahlung festgelegte fixe Rate übersteigt. Wenn du eine flexible Rate hast, die in den ersten zwei oder drei Jahren wesentlich niedriger ist als ein fixer Zinssatz, kann das die höheren Zinsen in den folgenden beiden Jahren wettmachen.

Wir sollten auch beachten, dass Finanzinstitute 5-Jahres-Zinsfestschreibungen mögen, weshalb sie gern zu 5-Jahres-Bedingungen verkaufen.

Dir wird auffallen, dass Verkäufer, die über ihren Erfolg in der Immobilienbranche reden, nie die Menschen erwähnen, die alles verloren haben. Wenn du in Immobilien investierst, führen gewisse Bedingungen den Erfolg herbei, aber diese sind nicht zwangsläufig gerade dann gegeben, wenn du investieren willst.

Wenn du dir einen Ort zum Leben aussuchst, musst du deine Zahlungsfähigkeit berücksichtigen (nachdem all die anderen finanziellen Verpflichtungen erfüllt sind) und nicht vermeintliche Gewinne, die auf reiner Spekulation basieren.

Ist dein Eigentum eine Investition? Vielleicht, wenn du das Glück hast, zu günstigen Bedingungen zu kaufen, was du wiederum nur im Nachhinein wissen kannst.

Wie dem auch sei: Beim Investieren zählt die Diversifizierung. Bist du diversifiziert? Oder gehst du ein Risiko ein, indem du alle Eier in eine Art von Investmentkörbchen legst?

Wohneigentum: Brauchst du das wirklich? Investieren ist wichtig, aber Immobilien sind nicht die einzige Möglichkeit zur Investition.