So wie mein erster Wohnungskauf mich zur stolzen Eigenheimbesitzerin machte, wurde ich durch den zweiten zur glücklichen Vermieterin. Seither habe ich noch zwei weitere Einzimmerapartments gekauft, die ich vermiete. Zwei meiner vermieteten Immobilien habe ich leer stehend erworben, grundlegend saniert und renoviert, teilweise möbliert und dann geeignete Mieter⋆innen gesucht und gefunden. Der Aufwand war vergleichsweise überschaubar.
In einer Wohnung lebte bereits ein Mieter. Das hatte den Vorteil, dass die Wohnung – in einer entwicklungsstarken Berliner Lage – dadurch sehr günstig war. Für 26 Quadratmeter habe ich damals – das war 2017 – unter 100.000 Euro bezahlt.
Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass eine bereits vermietete Wohnung in Berlin rund ein Drittel günstiger ist, als wenn sie unvermietet verkauft würde. Ein Nachteil ist aber, dass die Mieteinnahmen oft sehr niedrig sind. Ich erziele mit der Wohnung zum Beispiel aktuell keine Rendite, da mein Mieter noch einen alten Mietvertrag hat.
Langfristig rechne ich aber mit einer deutlichen Wertsteigerung. Falls der Mieter irgendwann ausziehen sollte, werde ich die Wohnung sanieren und einen deutlich höheren Mietpreis erzielen können. Zudem wäre die Wohnung nach einer Sanierung etwa drei Mal so viel wert wie aktuell. Ich könnte sie also irgendwann auch zu einem deutlich höheren Preis wieder verkaufen.
Fun Fact am Rande: Ich habe die vermietete Wohnung vor dem Kauf nicht gesehen und sie quasi blind gekauft. Es gibt nicht einmal Fotos. Beim Besichtigungstermin war ich auf einer Geschäftsreise. Meine Mutter hat die Wohnung damals für mich angeschaut, sodass ich immerhin eine vertraute Person hatte, die mir ein ehrliches Feedback geben konnte. Ich kenne nur das Haus, den Grundriss und eine ähnliche Wohnung zwei Etagen höher.
Auch wenn ich allen Erstkäufer⋆innen eher davon abraten würde, direkt eine vermietete Wohnung zu nehmen – und dann auch noch ungesehen –, fühle ich mich bis heute mit meiner Entscheidung wohl, da die Immobilie für mich eine reine Kapitalanlage ist und keinerlei Emotionen involviert sind.
Zudem ist diese Immobilie mein einziges etwas spekulativeres Investment. Du solltest dich also nur auf ein derartiges Wagnis einlassen, wenn du dich auskennst, das Potenzial des Kaufobjekts gut einschätzen kannst und weitere sichere Geldanlagen besitzt.
Achtung!
In vielen Städten besteht ein Kündigungsschutz von zehn Jahren bei Eigenbedarf, wenn die Wohnung vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung schon vermietet war. Kapitalanleger⋆innen planen deshalb bei vermieteten Wohnungen eher mit einer langfristigen Wertsteigerung als mit einer kurz- oder mittelfristigen Mietrendite. Du kannst deine Mieter⋆innen, die bereits zum Zeitpunkt deines Kaufs in der Wohnung lebten, also erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Ab dann startet die reguläre Kündigungsfrist – in diesem Fall wären das neun Monate.
Grundsätzlich muss ich sagen, dass ich gerne Vermieterin bin und mir die Aufgabe die allermeiste Zeit auch Spaß macht. Natürlich muss man sich kümmern, etwa wenn in der Wohnung etwas kaputt ist. Und es gibt auch Fälle, in denen es wirklich unangenehm werden kann. Ich sage nur Madenbefall (mehr dazu in Kapitel 9).
In der Mehrzahl der Fälle hält sich der Aufwand jedoch in Grenzen. Das liegt vielleicht auch daran, dass ich eine eher stille Vermieterin bin. Ich habe mit meinen Mieter⋆innen so viel Kontakt wie nötig, aber so wenig wie möglich. Ich bin der Meinung, dass es auch den Mieter⋆innen so am liebsten ist. Wer will schon, dass die Vermieterin alle naselang auf der Matte steht?
Unser Verhältnis beschränkt sich auf die jährliche Nebenkostenabrechnung und eventuelle Reparaturen, denn ich bin weder der Typ »Weihnachtspostkarte«, noch möchte ich eine enge persönliche Beziehung zu meinen Mieter⋆innen aufbauen. Letztlich ist es eine Geschäftsbeziehung, die rational läuft.
Meine Mieter⋆innen haben meine Handynummer und private E-Mail-Adresse und wissen, dass sie mich im Fall der Fälle jederzeit kontaktieren können. Damit möchte ich auch vermeiden, dass mir ein Wasserrohrbruch erst Montag um neun Uhr gemeldet wird, weil die Mieterin sich nicht getraut hat, mich am Wochenende zu stören.
Meine Erfahrung hat mir gezeigt, dass sich Mieter⋆innen nur melden, wenn es wirklich etwas zu besprechen gibt – und das kommt insgesamt für meine drei vermieteten Wohnungen vielleicht drei bis vier Mal im Jahr vor.