Banken wollen sichergehen, dass du in der Lage bist, die monatlichen Raten für Zins und Tilgung zu stemmen – und zwar über Jahre und Jahrzehnte. Eigenkapital ist darum nicht alles. Die Zahlungsfähigkeit – auch Bonität genannt – ist vielmehr das A und O für die Bank.
Potenzielle Schuldner⋆innen mit bombensicherem Job und hohem Einkommen, die am Anfang ihrer Karriere stehen, sind darum gern gesehene Gäste in der Kreditabteilung. Die Wahrscheinlichkeit, dass sie ihre Verbindlichkeiten stets pünktlich bedienen, ist höher als die von befristet Angestellten oder gar Selbstständigen – zumindest aus Sicht der Bank.
Ich werde oft gefragt, wie viel man verdienen muss, um sich eine Immobilie leisten zu können. Diese Frage lässt sich so pauschal nicht beantworten. Es gibt zwar Faustregeln wie zum Beispiel, dass die maximale Monatsrate höchstens 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen darf.18 Allerdings fremdle ich mit solchen Pauschalaussagen immer etwas.
Die Frage, die du dir stellen solltest, muss eher lauten: Wie teuer darf eine Immobilie sein, damit ich sie mir leisten kann? Um das herauszufinden, musst du zunächst die maximale monatliche Summe bestimmen, die du für den Traum der eigenen Immobilie aufwenden willst und vor allem kannst.
| Willst du die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen, kannst du folgende Formel anwenden: |
| deine aktuelle Kaltmiete |
| + Überschuss (die Differenz zwischen deinen Einnahmen und Ausgaben) |
| – zu erwartende Nebenkosten der künftigen Immobilie |
| – Instandhaltungsrücklage der künftigen Immobilie |
| = maximale Rate |
Deine aktuelle Miete kennst du ja. Als Nächstes berechnest du deinen sogenannten Überschuss, also das, was nach Abzug aller Lebenshaltungskosten von deinem Einkommen noch übrig ist und für den Immobilienkauf verwendet werden kann.
Addiere dafür all deine regelmäßigen, wiederkehrenden Einnahmen wie zum Beispiel Gehalt, Honorare, Mieteinnahmen oder Kindergeld. Von der Summe ziehst du die Ausgaben für deine Lebenshaltung ab – Miete, Lebensmittel, Nebenkosten et cetera, aber auch Pauschalen für Reisen, Geschenke oder Freizeit. Das Ergebnis addierst du dann zu deiner aktuellen Miete, da du diese ja in Zukunft nicht mehr wirst zahlen müssen. Der Betrag, der dabei herauskommt, gibt an, wie viel Geld du grundsätzlich für das Projekt »Immobilienkauf« zur Verfügung hast.
Doch nicht alles darf in die Kreditraten fließen, da Geld für Nebenkosten und Instandhaltung eingeplant werden sollte. Wie hoch deine Nebenkosten, also Steuern, Versicherungsbeiträge oder auch die Gebühren für die Müllabfuhr sein werden, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, etwa Lage der Immobilie, Alter und Zustand. Ich rate dir auf jeden Fall, eine genaue Aufstellung aller möglichen Nebenkosten zu machen, sobald du ein konkretes Objekt im Visier hast.
Das monatliche Wohngeld – also die Betriebskosten, Steuern sowie die Instandhaltungsrücklage – ist in der WEG immer festgelegt und im aktuellen Wirtschaftsplan ausgewiesen. Du musst aber wissen, dass sich diese Summe jährlich ändern kann, zum Beispiel weil Energie- oder Hausmeisterkosten steigen. Deshalb achten die finanzierenden Banken auch auf diese Summe und berücksichtigen die Höhe des Wohngeldes im Rahmen der Finanzierung. Die Bank macht einen sogenannten Plausibilitätscheck und unterscheidet bei Prüfung der Instandhaltungsrücklage nach Alter des Gebäudes.
Um eine realistische Kalkulation zu prüfen, geht mein Finanzierungsberater Uwe bei der Bestimmung der Instandhaltungsrücklage wie folgt vor. Vorausgesetzt, es handelt sich um eine durchschnittliche und normal gepflegte Bestandsimmobilie, setzt er als Bewirtschaftungskosten 15 Prozent der Kaltmiete an. Um diese zu bestimmen, orientiert er sich am Mietspiegel. Eine 92-Quadratmeter-Wohnung könnte man beispielsweise für 9 Euro pro Quadratmeter vermieten. Die Gesamtkaltmiete betrüge demnach 828 Euro pro Monat. Nach Uwes Kalkulation würden dann 124,20 Euro monatlich in die Instandhaltungsrücklage fließen.
Mein Tipp:
Bei neu gegründeten WEGs, insbesondere bei einem Neubau, solltest du beim Wohngeld unbedingt einen Puffer von etwa 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter einplanen, da die Kosten hier oft kleingerechnet werden, um das Kaufangebot möglichst attraktiv zu machen.
Kaufst du hingegen ein Einfamilienhaus, bist du nicht gesetzlich verpflichtet, Geld für Reparaturen zurückzulegen. Ich kann dir aber nur dringend raten, dennoch Rücklagen zu bilden. Auch hier stellt sich die Frage, wie hoch die Reserve sein sollte. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt eine Instandhaltungsrücklage von 1 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer Wohnfläche von 140 Quadratmetern wären das aufs Jahr gerechnet 1680 Euro.
Mir persönlich ist dieser Ansatz zu pauschal, da er außer Acht lässt, wie alt und in welchem Zustand eine Immobilie ist. Für ein neu errichtetes Gebäude sind die zu erwartenden Instandhaltungsmaßnahmen um einiges geringer als für ein fünfzig Jahre altes Haus mit Sanierungsstau. Ich empfehle dir, hier auf jeden Fall gut und großzügig zu planen und lieber mehr Geld zurückzulegen als zu wenig.
Fact 1
Nun haben wir alle Bestandteile zur Berechnung der von dir maximal leistbaren Rate definiert. Lass uns das an einem fiktiven Beispiel mit frei gewählten Zahlen einmal durchrechnen. Ich setze hier bewusst die Kaltmiete an, da diese für die Nutzung der Immobilie bezahlt wird und damit ein gutes Äquivalent zu einer Kreditrate ist.
| deine aktuelle Kaltmiete/Monat: | 1000 Euro | |
| + | zusätzliches verfügbares Kapital/Monat: | 400 Euro |
| = | zur Verfügung stehender monatlicher Betrag für die Immobilie: | 1400 Euro |
| – | Nebenkosten/Unterhalt der neuen Immobilie/Monat: | 250 Euro |
| – | Instandhaltungsaufwendungen/Monat: | 100 Euro |
| = | für die Kredittilgung und Zinszahlungen zur Verfügung stehender Betrag/Monat: | 1050 Euro |
Von den 1400 Euro, die du für deine Immobilie im Monat insgesamt zur Verfügung hast, können also 1050 Euro in die Abzahlung eines Kredits fließen.
Fact 2
Wenn du deine Immobilie vermieten willst – sie also als Kapitalanlage nutzt –, ist die Rechnung ähnlich. Zusätzlich zu deiner persönlichen finanziellen Situation sowie den mit der Immobilie verbundenen Kosten müssen hier noch die zu erwartenden Mieterträge deiner Immobilie auf der Einnahmenseite berücksichtigt werden.
Wie du diese realistisch kalkulierst, erkläre ich dir gleich. Wichtig ist zudem, dass du einen Notgroschen extra für deine Wohnung anlegst für den Fall, dass die Mieteinnahmen mal ausbleiben sollten. Drei bis sechs Monatsmieten halte ich hier für empfehlenswert.
Auch für das Beispiel einer Kapitalanlage kannst du dir ausrechnen, wie viel Geld du für die monatliche Kreditrate zur Verfügung hättest. Angenommen, du kaufst eine Wohnung, die du dann zu einer monatlichen Kaltmiete von 700 Euro vermieten kannst. Die Nebenkosten beziehungsweise die Kosten für den Unterhalt der Immobilie sowie die Instandhaltungsrücklagen musst du natürlich auch bei einer Vermietung berücksichtigen, wobei du hier einen Teil der Kosten auf deine Mieter⋆innen umlegen kannst.
Ich gehe in dem Beispiel davon aus, dass die nicht umlagefähigen Nebenkosten bei 100 Euro liegen und die Instandhaltungsrücklage bei 50 Euro. Dies sind natürlich rein fiktive Beispiele, die nur dazu dienen, dass du deine eigenen tatsächlichen Zahlen in der Rechnung einsetzen kannst.
| mögliche Mieteinnahmen (kalt)/Monat: | 700 Euro | |
| + | zusätzlich verfügbares Kapital/Monat: | 400 Euro |
| = | zur Verfügung stehender Betrag für die Immobilie/Monat = | 1100 Euro |
| – | nicht umlegbare Nebenkosten der neuen Immobilie/Monat: | 100 Euro |
| – | Instandhaltungsaufwendungen/Monat: | 50 Euro |
| = | für die Kredittilgung und Zinszahlungen zur Verfügung stehender Betrag/Monat = | 950 Euro |
In diesem Beispiel hättest du monatlich 950 Euro für die Kreditrate zur Verfügung. Du könntest dir beispielsweise eine kleinere Wohnung als Kapitalanlage leisten und sie vermieten.