Badewanne
Rechtsprechungsübersicht:
0 % Badewanne ist nach Installation eines volumenverkleinernden Acryleinsatzes um 20 cm verkleinert (AG Dortmund – 22. 2. 1989 – 136C 732/88 – WuM 1989, 172)
0 % Weitere Abnutzung einer bei Anmietung 20 Jahre alten Badewanne (AG Coesfeld – 22.2.2003 – 4C 525/02 – WuM 2003, 206)
0 % Befüllung der Badewanne dauert 30 Minuten (LG Berlin – 31.10.2006 – 63S 194/06 – GE 2007, 655)
2 % Armaturen, Wanne und Fliesen verkeimt (LG Berlin – 13.1.2004 – 64S 334/03 – WuM 2004, 233)
3 % ganz ungewöhnlich raue Badewanne (LG Stuttgart – 13.5.1987 – 13S 347/86 – WuM 1988, 108)
19 % Badewanne ist unbenutzbar (AG Goslar – 18.9.1973 – 8C 716/72 – WuM 1974, 53)
23 % Gebrauch der Badewanne wird nur für wenige Stunden in der Woche gestattet (AG Helmstedt – 10.2.1987 – 3C 672/86 – WuM 1989, 564 = ZMR 1988, 67)
60Badezimmer
Rechtsprechungsübersicht:
2 % Loch im Badfußboden (LG Berlin – 13.1.2004 – 64S 334/03 – WuM 2004, 233)
2,5 % Fehlen von Steckdosen im Bad (LG Berlin – 12.7.2007 – 67S 481/06 – GE 2007, 1255)
5 % Wasserschaden im Bad (LG Berlin – 3.4.1990 – 64S 493/89 – GE 1990, 1039)
10 % Eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Badezimmers wegen Sanierungsarbeiten (AG Köln – 5.9.2000 – 208C 505/99 – KM 35 Nr. 44)
20 % Unbenutzbarkeit des Bades für drei Tage wegen Mängelbeseitigung im Bad (LG Berlin – 10.7.1998 – 64S 21/98 – GE 1998, 1151)
Bahn
Rechtsprechungsübersicht:
0 % Lärmbelästigung durch den Ausbau der S-Bahn (LG Berlin – 14.3.2008 – 63S 398/07 – GE 2009, 53)
7 % steigende Lärmbelästigung nach einem Gleisausbau in der Nähe der Wohnung (AG Schöneberg – 8.12.1999 – 7C 135/99 – ZMR 2000, 308)
10 % Baulärm durch den Neubau einer Bundesbahnstrecke (LG Kassel – 24.5.1989 – 1S 805/88 – NJW-RR 1989, 1292)
10 % Baulärm durch eine ICE-Neubaustrecke (LG Wiesbaden – 17.12.1999 – 3S 77/99 – WuM 2000, 184)
15 % Lärmbelästigung durch einen neu errichteten Bahnhof 50 m von der Wohnung entfernt (AG Spandau – 22.11.2002 – 3b C 114/01 – MM 2003, 386)
61Balkon
Rechtsprechungsübersicht:
0 % Regen auf dem Balkon (AG Nidda – 16.10.1981 – 1C 270/81 – WuM 1983, 122)
0 % unerhebliche Verkleinerung der Balkonfläche nach Sanierungsarbeiten (AG Wedding – 17.10.2007 – 20C 313/07 – GE 2008, 609)
0 % Wildtauben auf dem Balkon der Mietwohnung (LG Kleve – 28.1.1986 – 3S 117/85 – WuM 1986, 333 = NJW-RR 1986, 1344)
2 % Balkontür schwergängig und mit Riss (LG Berlin – 9. 6. 1995 – 64S 256/94 – GE 1996, 551)
2,5 % Verschmutzung des Balkons durch herunterfallenden Dreck von dem darüberliegenden Balkon (AG Frankfurt – 15.4.2005 – 33C 1726/04 – NZM 2005, 617 = NJW 2005, 2628)
3 % fehlende Verfliesung auf dem Balkon (AG Schöneberg – 10.4.2008 – 109C 256/07 – WuM 2008, 477)
4 % Einsichtmöglichkeit von Bewohnern der Dachgeschosswohnung auf den Balkon der Wohnung nach Aufstockung des Hauses (LG Berlin – 8.2.2000 – 65S 152/99 – MM 2000, 222)
5 % Rattenkot auf dem Balkon im 2. OG (AG Köln – 30.12.2003 – 201C 68/03 – KM 35 Nr. 64 = ZMR 2004, 594)
8 % entfernter Balkon (LG Hamburg – 29.11.1996 – 311S 119/96 – WuM 1997, 432)
Bauarbeiten
Der Vermieter schuldet aus dem Mietvertrag den vertragsgemäßen Gebrauch. Wenn es zu Beeinträchtigungen kommt, ist es grundsätzlich erst einmal unerheblich, ob der Vermieter diese verursacht hat oder ein Dritter. Deshalb stellen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten einen Mangel dar. Dabei ist es egal, ob die Bauarbeiten im Haus stattfinden oder in der Nachbarschaft. Die Beeinträchtigungen können bestehen in Zugangsbeschränkungen oder -erschwerungen, in Lärmbeeinträchtigungen oder Verschmutzungen. Unerheblich ist, ob der Mieter davon etwas mitbekommt oder nicht, z. B. wenn er im Urlaub oder tagsüber nicht zu Hause ist. Ausgeschlossen sind Gewährleistungsansprüche 62aber dann, wenn der Mieter mit den Beeinträchtigungen bei Vertragsabschluss rechnen musste, z. B. weil er in ein Neubaugebiet zieht oder in eine Gegend, in der bekanntermaßen mehr oder weniger dauernd gebaut wird.
Rechtsprechungsübersicht:
0 % Beeinträchtigung durch Bauarbeiten am Nachbargrundstück; Kenntnis bei Vertragsabschluss (AG Wermelskirchen – 28.4.2004 – 2a C 2/02 – KM 35 Nr. 68)
0 % Baulärm im innerstädtischen Bereich bei vorhandener Baulücke (LG Berlin – 17.3.2009 – 63S 397/08 – GE 2009, 847)
6 % Abriss des Nachbargebäudes (AG Hamburg-Blankenese – 26.2.2003 – 517C 175/02 – ZMR 2003, 746)
10 % Bauarbeiten, abgestelltes Material und Gerüst; zeitweise Beeinträchtigung der Stellplatznutzung; offenstehende Hauseingangstür (LG Köln – 27.8.1996 – 3O 608/95 – KM 35 Nr. 4)
15 % fehlende Benutzbarkeit der Terrasse wegen vom Vermieter eingeleiteten Bauarbeiten während der Sommermonate (AG Eschweiler – 19.5.1994 – 5C 114/94 – WuM 1994, 427)
15 % Baugerüst vor der Wohnung (AG Hamburg – 24.8.1995 – 38C 483/95 – WuM 1996, 30)
20 % Dachgeschossausbauten im Mietshaus (LG Berlin – 9.4.2001 – 62S 421/00 – GE 2001, 771)
30 % Bauarbeiten am Gebäude; Beeinträchtigung der Nutzung des Balkons und erhöhte Einbruchsgefahr durch ein Gerüst (AG Köln – 19.8.2002 – 205C 85/02 – WuM 2003, 318)
100 % Unbenutzbarkeit der Wohnung aufgrund von Umbauarbeiten (AG Köln – 25.5.1976 – 154C 596/74 – ZMR 1980, 87)
Baulärm
Rechtsprechungsübersicht:
0 % Baulärm aus der Nachbarschaft in einem dicht bebauten Innenstadtbereich (LG Berlin – 22.3.2007 – 12O 47/06 – GE 2009, 719)
630 % Baulärm im innerstädtischen Bereich bei vorhandener Baulücke (LG Berlin – 17.3.2009 – 63S 397/08 – GE 2009, 847)
10 % monatelanger Baulärm durch einen Neubau in der Nachbarschaft (LG Köln – 5.9.2002 – 1S 60/02 – WuM 2004, 234)
15 % Lärmbelästigung und Verschmutzung durch langwierige Straßenbaumaßnahmen in der Nähe der Wohnung (LG Siegen – 9.11.1989 – 3S 87/89 – WuM 1990, 17)
20 % Baulärm und Staub während des Abrisses zweier Häuser (AG Saarburg – 2.12.1998 – 5C 487/98 – WuM 1999, 548)
50 % Lärmbelästigung durch umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten im Mietshaus (AG Weißwasser – 18.4.1994 – 3C 701/93 – WuM 1994, 601)
60 % Abriss des Dachstuhls und Ausbau des Dachgeschosses mit Kran und Außengerüst (AG Hamburg – 16.1.1987 – 44C 1605/86 – WuM 1987, 272)
Baumangel
Mängel werden häufig in verschiedene Kategorien unterteilt. Neben den Baumängeln gibt es optische Mängel, Versorgungs-, Umfeld- und Rechtsmängel. Unter den Begriff der Baumängel werden alle Mängel subsumiert, die einen Schaden an der Bausubstanz als Ursache haben.
Bäume
Rechtsprechungsübersicht:
0 % Verschattung der Wohnung durch natürlichen Baumwuchs (AG Neukölln – 2.7.2008 – 21C 274/07 – MM 2008, 299)
0 % Verschattung durch große Bäume (LG Berlin – 5.12.2000 – 63S 155/00 – MDR 2001, 266 = GE 2001, 626)
0 % Veränderter Ausblick, weil Bäume gefällt wurden (AG Fürth – 17.10.2006 – 310C 1727/06 – WuM 2007, 317)
64Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit
→ Gebrauchsbeeinträchtigung
Belästigung
Rechtsprechungsübersicht:
10 % Beschimpfung und Bedrohung durch den Hauswart (AG Neukölln – 9.12.1982 – 10C 255/82 – MM 1986, Nr. 12, 30)
10 % bordellartiges Gewerbe im Haus (LG Berlin – 21.7.1995 – 64S 84/95 – GE 1995, 1133 = MM 1995, 354)
20 % Belästigung durch Prostitution in der Nachbarwohnung (AG Wiesbaden – 10.2.1998 – 92C 3285/97 – WuM 1998, 315)
Besucher
Beeinträchtigungen, die von Besuchern anderer Mieter ausgehen, berechtigen den Mieter ggf. auch zur Minderung. Es darf sich aber nicht um nur unerhebliche Beeinträchtigungen handeln. Für die Unerheblichkeit kann neben der Intensität der Beeinträchtigung vor allem auch die Häufigkeit sprechen.
Rechtsprechungsübersicht:
15 % Fehlen der vereinbarten Zugangskontrolle in einem hochpreisigen Bürogebäude; unangenehme Besucher nach Vermietung an die Agentur für Arbeit (OLG Stuttgart – 21.12.2006 – 13U 51/06 – GE 2007, 220 = NZM 2007, 163 = ZMR 2007, 272)
20 % Belästigung durch Lärm und Hinterlassung von Müll und Fäkalien durch Besucher eines Konsulats in einer hochpreisigen Wohngegend (AG München – 22.3.2001 – 453C 7957/00 – NZM 2001, 809)
Betriebskosten
Das BGB geht grundsätzlich davon aus, dass der Mieter eine Bruttomiete zahlt, also inklusive aller Betriebskosten. Etwas anderes gilt nur für die Heizkosten. Die Heizkostenverordnung schreibt für den größten Teil des Wohnungsbestandes eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vor. Die Mietvertragsparteien dürfen aber 65auch für die sog. kalten Betriebskosten gem. § 556 BGB vereinbaren, dass der Mieter darauf Vorauszahlungen leistet und der Vermieter jährlich abrechnet. In der Wohnraummiete ist aber nur zulässig, die in § 2 BetriebskostenVO aufgeführten Betriebskostenpositionen zu vereinbaren.
Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete, also die Grundmiete zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.
Beweislast
Auf die Beweislast kommt es im Prozess an. Sie korrespondiert mit der Darlegungslast. Jede Partei muss im Prozess zunächst die für sich günstigen Tatsachen darlegen, also dem Gericht unterbreiten. Trägt der Prozessgegner keinen abweichenden Sachvortrag vor, dann gilt der Sachverhalt insofern als unstreitig und wird vom Gericht seiner Entscheidungsfindung zugrunde gelegt. Bestreitet der Gegner die Richtigkeit des Sachvortrags, so muss jede Partei die für sie günstigen Tatsachen beweisen. Insofern trifft sie die Beweislast. Gelingt ihr der Beweis nicht, so ist das zu ihrem Nachteil.
Bedeutung hat die Beweislast im Gewährleistungsrecht bei der Schimmelproblematik und beim Fogging (s. dazu → Fogging). Der Mieter muss bei behaupteter Beeinträchtigung durch Schimmel zunächst den Mangel an sich beweisen, also dass ein Schimmelfleck in der Wohnung vorhanden ist oder sonstige Feuchtigkeitsschäden vorliegen. Jetzt ist es Sache des Vermieters, ggf. einen Ausschlusstatbestand darzulegen und ggf. zu beweisen. Das ist bei Schimmel immer die schuldhafte Verursachung durch den Mieter. Da der Vermieter dies nicht so ohne Weiteres beweisen kann, lässt die Rechtsprechung eine Verteilung der Beweislast nach Sphären zu. Das bedeutet, der Vermieter muss beweisen, dass der Mangel nicht aus seiner Sphäre stammt, also keine Baumängel dafür verantwortlich sind. Gelingt ihm dieser Beweis, muss der Mieter wiederum beweisen, dass kein nutzungsbedingtes Fehlverhalten vorliegt. Gelingt einer Partei jeweils der von ihr zu erbringende Beweis nicht, geht das Verfahren zu ihren Lasten aus.
Beim Fogging kommt es darauf an, welche Ansprüche jeweils geltend gemacht werden. Macht der Mieter Schadensersatzansprüche gem. § 536a Abs. 1 BGB geltend, muss er beweisen, dass die Foggingschäden entweder auf einem anfänglichen Mangel beruhen oder dass der Vermieter den Eintritt des Mangels zu vertreten hat, ihm also 66ein Schuldvorwurf gemacht werden kann (BGH NJW 2006, 1061 = NZM 2006, 258). Das ist wegen der häufig unklaren Ursachen für das Fogging schwierig. Verlangt der Mieter aber Beseitigung der Folgen des Foggings oder macht er den Vorschussanspruch zur Mangelbeseitigung gemäß § 536a Abs. 2 BGB geltend, muss er nur die – offenkundige – Tatsache des Foggings beweisen. Nun ist es Sache des Vermieters zu beweisen, dass ein schuldhaftes Verhalten des Mieters vorliegt (BGH NJW 2008, 2432 = NZM 2008, 607). Dies ist zumindest beim erstmaligen Auftreten von Foggingschäden ebenso schwierig.
Blei
→ Umweltgifte
Rechtsprechungsübersicht:
0 % gesundheitsgefährdende Bleikonzentration im Trinkwasser, welche durch kurzes Ablaufenlassen vermieden werden kann (LG Hamburg – 5.2.1991 – 16S 33/88 – WuM 1991, 161 = NJW 1991, 1898 = MM 1991, 161)
5 % Bleigehalt im Trinkwasser (AG Hamburg – 18.8.1993 – 40a C 1476/92 – WuM 1993, 736)
Bordell
→ Prostitution
Briefkasten
Rechtsprechungsübersicht:
1 % defekter Briefkasten (AG Mainz – 6.5.1996 – 8C 98/96 – WuM 1996, 701)
5 % fehlende Briefkästen (AG Köln – 16.12.1993 – 208C 124/93 – ZMR 1994 Nr. 12, S. VI)
Bruttomiete
→ Mietstruktur