Immobilienmanagement erfolgreicher Bestandshalter by Bogenstätter, Ulrich -- Read -- Imperial Library of Trantor

Index

Cover Titelseite Impressum Inhalt Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Vorwort 1 Nachhaltiges Immobilienmanagement – was ist das?

1.1 Einführung 1.2 Kirche und Wirtschaftlichkeit – passt das zusammen?

1.2.1 Kirche als Glaubensgemeinschaft und Kirche als Gebäude 1.2.2 „Steinreiche“ Kirche? Schätze und Last 1.2.3 Bauherr Kirche 1.2.4 Wie baut Kirche? 1.2.5 Wie geht es weiter?

1.3 Alles Immobilien-(Real-Estate-)Management?!

1.3.1 Von A-REM bis X-REM 1.3.2 Managementmethoden im Laufe der Zeit

1.4 Die Balanced Scorecard als Instrument der Unternehmensführung

1.4.1 Visionen und Leitbilder 1.4.2 Das Konzept der Balanced Scorecard 1.4.3 Grundlagen der Balanced Scorecard 1.4.4 Umfeld und Geltungsbereich festlegen 1.4.5 Zielsystem aufstellen 1.4.6 Ursache-Wirkungs-Ketten analysieren und messbare Einflussgrößen ermitteln 1.4.7 Basiszahlen festlegen und erheben, Kennzahlensystem bilden und strukturieren 1.4.8 Vorgaben formulieren 1.4.9 Von der Balanced Scorecard zum Risikomanagement: Risikoindikatoren gewichten 1.4.10 Unternehmensorganisation anpassen 1.4.11 Ohne IT geht es nicht

1.5 Strategische Unternehmensführung in der Wohnungswirtschaft

1.5.1 Merkmale der Unternehmensführung 1.5.2 Die Roadmap der Unternehmensführung 1.5.3 Immobilienmanagement als Paradoxien-Management 1.5.4 Beispiel Neubau in Berlin-Zehlendorf

2 Visionen am Markt entlang

2.1 Einführung 2.2 Immobilienfonds im internationalen Markt, was ist daran besonders?

2.2.1 Der europäische Immobilienmarkt 2.2.2 Professionalisierung bei Fonds und Investmentgesellschaften 2.2.3 Anforderungen an die Mitarbeiter von Fondsgesellschaften 2.2.4 Der Bedarf an schnell verfügbaren Informationen wächst 2.2.5 Erwartungen der Investoren an Fondsmanager

2.3 Der Blick in die Glaskugel – Herausforderungen für deutsche Bestandshalter

2.3.1 Die Leiden der Branchen 2.3.2 Die langen Wellen 2.3.3 Trends als Herausforderung

2.4 Nachhaltigkeit als Ziel für das Immobilienmanagement

2.4.1 Nachhaltigkeit aus Sicht eines Immobilienunternehmens 2.4.2 Nachhaltigkeit aus Sicht der Branchen 2.4.3 Managementsysteme als Teil der Nachhaltigkeit 2.4.4 Nachhaltigkeit und DV-Systeme 2.4.5 Best-Practice-Beispiele

2.5 Das Umfeld eines Immobilienunternehmens berücksichtigen

2.5.1 Vielfältigkeit des Immobilienmanagements 2.5.2 Subjekte – ein Blick auf die Bestandshalter 2.5.3 Objekte – Immobilien der Wirtschaftssektoren 2.5.4 Prozesse – von der Projektidee bis zum Abriss

2.6 Die Folgen des Wandels in nationalen Wohnungsmärkten

2.6.1 Die Sicht auf den deutschen Wohnungsmarkt 2.6.2 Soziodemografie, Ökonomie und Branchentrends 2.6.3 Entwicklungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt und Folgen hieraus 2.6.4 Wandel, Anpassung und Anforderungen an institutionelle Investoren und Dienstleister 2.6.5 Wandel und Anpassung für ...

3 Passende Strategien auswählen

3.1 Einführung 3.2 Vom kirchlichen Grundstücksverwalter zum professionellen Investor

3.2.1 Geschichte eines Kulturwandels 3.2.2 Baustein 1: Umstieg von der kameralen zur kaufmännischen Rechnungslegung 3.2.3 Baustein 2: Bewertung des Vermögens 3.2.4 Baustein 3: Restrukturierung der Assets 3.2.5 Baustein 4: Indirektes Immobilienportfolio 3.2.6 Baustein 5: Öffnung des Unternehmens 3.2.7 Baustein 6: IT-orientiertes Arbeiten 3.2.8 Positive Entwicklung bestätigt den Wandel

3.3 Kaskade der Geschäftsfelder

3.3.1 Von der Portfoliostrategie zum Facility-Management 3.3.2 Kaskade der Aufgaben, Ziele und Strategien

3.4 Strategien formulieren

3.4.1 Strategie als Entwicklungsprozess im Immobilienunternehmen 3.4.2 Mit der SWOT-Analyse heute strategische Unternehmensziele für morgen formulieren 3.4.3 Mit der Portfolioanalyse Produktziele erkennen 3.4.4 Nachhaltigkeitsanalyse – magisches Spannungsdreieck der konkurrierenden Ziele

3.5 Leistungen am Nutzer und Kunden orientieren

3.5.1 Kundenzufriedenheit 3.5.2 Leistungsangebote je nach Lebensphase und Altersstruktur 3.5.3 Konsumgruppen und Milieus nach Sociovision 3.5.4 Kundenwünsche und der Markt aus Sicht des Vertriebs und der Makler

3.6 Fit für eine nachhaltige Nutzung? – Nutzungen zukünftig ermöglichen

3.6.1 Vorbeugende Maßnahmen 3.6.2 Ad-hoc-Maßnahmen 3.6.3 Mittelfristige Maßnahmen 3.6.4 Langfristige Maßnahmen

3.7 Nutzungskosten runter, Erlöse hoch!

3.7.1 Zusammenhänge zwischen Nutzungskosten und Erlösen berücksichtigen 3.7.2 Zum richtigen Zeitpunkt investieren 3.7.3 Cashflow von Immobilien planen – Lifecycle Costing 3.7.4 Nutzungsstrategien festlegen 3.7.5 Haftungsrisiken durch Risikoanalyse senken 3.7.6 Zuverlässigkeit steigern, Ausfallrisiken senken – mit SLAs ans Ziel 3.7.7 Reparieren, modernisieren oder ersetzen? Die Qual der Wahl 3.7.8 Eigen- oder Fremdleistungen erhöhen?

3.8 Zertifikate als Werttreiber, was bringt’s?

3.8.1 Ab sofort „gute“ Immobilien? 3.8.2 Zertifikate überall 3.8.3 Die Bedeutung im Immobilienunternehmen 3.8.4 Anforderungen an Zertifizierungen der Nachhaltigkeit 3.8.5 Das DGNB-Zertifikat 3.8.6 Was tut Not?

3.9 Wirtschaftlichkeit berechnen

3.9.1 Definition der Wirtschaftlichkeit 3.9.2 Nutzwertanalyse als Instrument der Nachhaltigkeit 3.9.3 Nutzungskosten von Gebäuden 3.9.4 Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Bauteilen 3.9.5 Nutzungskostenberechnung und -simulation (NUKOSI)

3.10 Strategie und Entwicklung des Immobilienmanagements bei der öffentlichen Hand

3.10.1 Aufgaben und Ziele des öffentlichen Liegenschafts- und Baumanagements 3.10.2 Aufbauorganisation in Bund, Ländern und Kommunen bis zum Jahrtausendwechsel 3.10.3 Immobilien- und Baumanagement im kameralen Rahmen 3.10.4 Optimierungsbedarfe der kameralen Bau- und Liegenschaftsverwaltungen

4 Ziele formulieren

4.1 Einführung 4.2 Immobilienmanagement in der Sozialwirtschaft

4.2.1 Bedeutung des Immobilienmanagements in der Sozialwirtschaft 4.2.2 Die Sozialwirtschaft – der unbekannte Riese 4.2.3 Vermögens- und finanzwirtschaftliche Bedeutung der Immobilien 4.2.4 Handlungsfelder eines professionellen Welfare-Real-Estate-Managements 4.2.5 Schaffung einer effizienten Immobilienorganisation 4.2.6 Aufgrund der Unterfinanzierung steht nun die Professionalisierung an

4.3 Ziele als Kennzahl formulieren 4.4 Controlling im Hamsterrad – PDCA & Co

4.4.1 Zielwerte verfolgen im Regelkreis 4.4.2 Strategischer Regelkreis der Immobilienwirtschaft

4.5 Auf dem Weg zum (technischen) Immobilien-Controlling

4.5.1 Ziele planen (Plan) 4.5.2 Maßnahmen auswählen und durchführen (Do) 4.5.3 Controlling der Maßnahmen (Check) 4.5.4 Soll und Ist vergleichen und Ziele anpassen (Act) oder – der Selbsttest

4.6 Analyse eines Geschäftsberichts in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

4.6.1 Die Bilanz lesen 4.6.2 Ein Gefühl für das Unternehmen entwickeln 4.6.3 Das Geschäftsfeld kennenlernen 4.6.4 Die Kapitalseite beleuchten

5 Eine verantwortliche Organisation aufbauen

5.1 Einführung 5.2 Immobilienmanagement in der Praxis der evangelischen Kirchen

5.2.1 Immobilienbestand der Evangelischen Kirche in Deutschland 5.2.2 Rahmenbedingungen für das Bestandsmanagement bei kirchlichen Immobilien 5.2.3 Organisation, Inhalte und Entwicklung der Bestandsverwaltung 5.2.4 Finanzquellen und Finanzentwicklung 5.2.5 Herausforderungen und Handlungsempfehlungen 5.2.6 Erkenntnisse und Perspektiven

5.3 Aufgaben der Organisation von Immobilienunternehmen

5.3.1 Projekt- und Objektorganisation aufstellen 5.3.2 Betreiberverantwortung delegieren 5.3.3 Fertigungstiefe – Eigen- und/oder Fremdleistungen

5.4 Organisationsformen im Projektgeschäft

5.4.1 Das Selfmade-Modell 5.4.2 Das Projektleitermodell 5.4.3 Das Generalplanermodell 5.4.4 Das Generalunter-/-übernehmermodell 5.4.5 Das Totalunternehmermodell 5.4.6 Das Regie-, Eigenbetrieb- oder GmbH-Modell 5.4.7 Mischmodelle

5.5 Organisationslösungen für das Objektgeschäft

5.5.1 Eigen- und Fremdleistung 5.5.2 Zentrale vs. dezentrale Organisation 5.5.3 Anbieter von FM-Leistungen

5.6 Besondere Organisationsmodelle im Projekt- und Objektgeschäft

5.6.1 Architekten- und Ingenieurleistungen als Eigenleistung 5.6.2 Hausmeisterdienste in Eigenleistung 5.6.3 ÖPP/PPP-Modelle

5.7 Governance versus Operations – Organisationsentwicklung im betrieblichen Immobilienmanagement

5.7.1 Die Bedeutung von Corporate Real Estate als betriebliches Immobilienmanagement 5.7.2 Portfolio und Organisation – zwei Herausforderungen im CREM 5.7.3 Die Basis eines professionellen CREM – Daten, Daten, Daten 5.7.4 Fallbeispiel – Evolution des Immobilienmanagements im CREM am Beispiel BASF 5.7.5 Der (steinige) Weg zum CRE-Manager

6 Technisches Immobiliencontrolling umsetzen

6.1 Einführung 6.2 Steuerung des Immobilienportfolios am Beispiel der öffentlichen Hand

6.2.1 Das Portfolio der öffentlichen Hand 6.2.2 Methoden zur Steuerung des Bedarfs 6.2.3 Kostenfaktor Nutzungskosten 6.2.4 Die zweite Miete – Senkung der Mietnebenkosten 6.2.5 Zukünftige Rahmenbedingungen staatlicher Bau- und Liegenschaftsbetriebe

6.3 Flächenwirtschaftlichkeit – quantitative und qualitative Bedarfsanforderungen

6.3.1 Flächenbedarf ausgewählter Funktionsbereiche 6.3.2 Ausstattungs- und Einrichtungsstandards – Qualitätsbedarfsanforderungen (QbA)

6.4 Belegungsgrad versus Leerstand

6.4.1 Unterschied zwischen Leerstandsquote, Belegungs- und Nutzungsgrad 6.4.2 Berechnungsschemata – Fläche und Zeit 6.4.3 Berechnungsschema Sharing ratio 6.4.4 Optimierungspotenziale

6.5 Nutzungskosten en détail

6.5.1 Kosten zuordnen und berechnen 6.5.2 Gliederung der Investitionskosten 6.5.3 Gliederung der Nutzungskosten

6.6 Investitionskosten – Kapitalkosten (NGR 100)

6.6.1 Berechnungsmethoden der Investitionskosten 6.6.2 Genauigkeit von Kostenermittlungsverfahren 6.6.3 Höhe der Kapitalkosten (NGR 100)

6.7 Objektmanagementkosten (NGR 200)

6.7.1 Kennzahlen 6.7.2 Rechnungen

6.8 Betriebskosten (NGR 300)

6.8.1 Wasser (NGR 311) 6.8.2 Energie (NGR 312–316) 6.8.3 Entsorgung – Abwasser, Abfall (NGR 320) 6.8.4 Reinigung und Pflege von Gebäuden (NGR 330) 6.8.5 Reinigung und Pflege von Außenanlagen (NGR 340) 6.8.6 Prüfung, Bedienung, Inspektion und Wartung – u. a. durch den Hausmeister (NGR 350) 6.8.7 Abgaben und Beiträge – Steuern und Versicherung (NGR 370) 6.8.8 Verpflegungskosten (NGR 385)

6.9 Instandsetzungskosten (NGR 400)

6.9.1 Kalkulationsverfahren wählen 6.9.2 Zustände bewerten 6.9.3 Instandhaltung planen und budgetieren 6.9.4 Stützleistungen effizient erbringen 6.9.5 Beschädigungen und Zerstörungen vermeiden

6.10 Controlling und Leistungskennzahlen bei einem Serviceunternehmen

6.10.1 Was ist ein erfolgreicher Bestandshalter? 6.10.2 Balanced Scorecard in der Immobilienwirtschaft und bei Dienstleistungsunternehmen 6.10.3 Balanced Scorecard im technischen Controlling

7 Projekte erfolgreich durchführen

7.1 Einführung 7.2 Was bei Bauprojekten immer wieder schiefläuft

7.2.1 Ruf nach rechtlichen Lösungsansätzen 7.2.2 Gründe für Termin- und Kostenüberschreitungen 7.2.3 Lösungsansätze 7.2.4 Mit Risikozuschlägen und Kooperationen weniger Streit

7.3 Leistungsausschreibung im Gebäudebetrieb – Fallstricke und Lösungen

7.3.1 Leistungsbeziehungen im Gebäudebetrieb – vom Hausmeisterdienst zum ergebnisorientierten Gebäudemanagement 7.3.2 Mustervertrag und Standardleistungsverzeichnis Facility Services als branchenweiter Lösungsansatz 7.3.3 Mit Systemdienstleistung in die Zukunft?

7.4 Werkvertrag oder Dienstvertrag?

7.4.1 Warum ist die Unterscheidung so wichtig? 7.4.2 Dienstvertrag 7.4.3 Werkvertrag 7.4.4 „Werklieferungsvertrag“, § 650 BGB 7.4.5 Gemischte Verträge 7.4.6 Warum welche Vertragsart gewählt werden sollte

7.5 Contracting – Energiesparmodell (nur) für Profis?

7.5.1 Contracting in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft im Zeitalter der Wärmelieferverordnung 7.5.2 Jahresnutzungsgrade, Bilanzgrenzen und Sinnhaftigkeit von Schnittstellen beim Contracting 7.5.3 20% Energieeffizienzsteigerung im Bestand auch ohne Contracting 7.5.4 Gebäude und Gebäudeausrüstungen sind keine einfachen Systeme 7.5.5 Wie wird Contracting in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft sinnvoll und effizient?

7.6 Untermieter Schimmel: Nein danke!

7.6.1 Nicht nur der Schimmel wächst, auch seine Bedeutung 7.6.2 Status quo im Umgang mit Schimmel in Gebäuden 7.6.3 Professioneller Umgang mit Schimmel im Immobilienmanagement 7.6.4 Entwicklungen bei den Untersuchungsmethoden 7.6.5 Einmal richtig und nicht mehrfach sanieren 7.6.6 Welche Handlungsfelder und -folgen ergeben sich für Wohnungs- und Immobilienbewirtschafter?

7.7 Eine Langzeituntersuchung der Auswirkungen einer ganzheitlichen Quartiersmodernisierung

7.7.1 Ganzheitliches Quartierskonzept der Brunckviertel-Revitalisierung 7.7.2 Das Monitoringkonzept und seine Ergebnisse 7.7.3 Ökonomische Evaluation in der Langzeitbetrachtung 7.7.4 Ökologische Evaluation der Brunckviertel-Revitalisierung 7.7.5 Soziokulturelle und funktionale Evaluation 7.7.6 Technische Beurteilung des Gebäudezustands nach rund zehn Jahren 7.7.7 Fazit: Ganzheitliche Modernisierungen lohnen sich!

7.8 Mehr Mut zur Öffentlichkeit! Sie tun viel Gutes. Reden Sie auch darüber!

7.8.1 Hat die Wohnungswirtschaft ein Imageproblem? Nein! Oder doch ein bisschen? 7.8.2 Öffentlichkeitsarbeit ist ein Muss! 7.8.3 Der Weg zur guten Öffentlichkeitsarbeit 7.8.4 Welche Medien versprechen den größten Erfolg? 7.8.5 Ein letzter Rat

8 (IT-)Prozesse – Betriebsabläufe nachhaltig innovativ gestalten

8.1 Einführung 8.2 Rechtssicher dokumentieren – geht das?

8.2.1 Ausgangslage 8.2.2 Pflichten des Eigentümers oder Betreibers/Nutzers eines Bauwerks im Gesetz? 8.2.3 Pflicht zur Dokumentation im Gesetz? 8.2.4 Zusammenfassung

8.3 (Kern-)Prozesse der Immobilienwirtschaft

8.3.1 (IT-gestützte) Prozesse visualisieren 8.3.2 Planen und bauen (im Bestand) 8.3.3 Vermarkten und vermieten – der Vermietungsprozess unter der Lupe 8.3.4 Betreiben – Störfälle, Reinigung, Betriebskosten abrechnen 8.3.5 Risiken einschätzen – Schaden abwenden 8.3.6 Instandhalten – Inspizieren, Warten, Instandsetzen, Verbessern 8.3.7 Sanieren und modernisieren im Betrieb 8.3.8 Schimmelprojekte – Sanierung der Sanierung meiden

8.4 Datensammler: Was fällt ab? Was wird benötigt?

8.4.1 Sind genug Daten vorhanden? 8.4.2 Termin- und Zeitplanung 8.4.3 Digitales Planmanagement 8.4.4 Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung (AVA) 8.4.5 Dokumentation im Raum- und Gebäudebuch 8.4.6 Technische Verwaltungspläne (TVP) 8.4.7 Messen – Monitoring von Daten 8.4.8 Technical Due Diligence

8.5 Funktionale Anforderungen an Informationssysteme

8.5.1 IT in der Unternehmensführung 8.5.2 IT-gestützte Vermietung und Vermarktung 8.5.3 Integrierte Heizkostenabrechnung 8.5.4 IT-gestützte Verkehrssicherungspflicht 8.5.5 Handwerkerkopplung 8.5.6 Mobile Bestandsdatenpflege

8.6 Auf dem Weg zum extern integrierten Informationsmanagement

8.6.1 Horizontale IT-Integration – CAD, CAFM, GIS und ERP 8.6.2 Vertikale IT-Integration – CRM und Schnittstellen für die Führung 8.6.3 Interne IT-Integration: Daten gibt es genug! 8.6.4 Interne Schnittstellen und Datenfluss im Unternehmen 8.6.5 Schnittstellen und Datenfluss zu externen Unternehmen 8.6.6 Datenimport und -export – Projekträume im World Wide Web 8.6.7 Multidirektionale Schnittstellen – AVA im World Wide Web 8.6.8 Lifecycle-IT-Integration

8.7 Datenschutz und Datensicherheit – ohne IT geht nichts?!

8.7.1 Die Bedeutung des Datenschutzes in der heutigen Zeit 8.7.2 Datenschutz und IT-Sicherheit 8.7.3 Institutionen des Datenschutzes 8.7.4 Maßnahmen zur Erhöhung des Datenschutzes und der IT-Sicherheit 8.7.5 Der Datenverarbeitungsprozess 8.7.6 Smart Technology und Datenschutz 8.7.7 Wirtschaftlichkeit des Datenschutzes

8.8 IT-Projekte – nicht nach Geschmack entscheiden!

8.8.1 Projektziele bestimmen – IT-Projekt aufsetzen 8.8.2 Informations- und Unterstützungsbedarf erkennen – den Markt sondieren 8.8.3 IT-Prozesse identifizieren und quantifizieren 8.8.4 Datenfluss klären und visualisieren 8.8.5 Funktionale Anforderungen definieren 8.8.6 In die Systemlandschaft integrieren und optimieren 8.8.7 Wirtschaftlichkeit bewerten 8.8.8 IT-Leistungen ausschreiben und Pflichtenheft beauftragen

8.9 Qualitätssicherung – Monitoring des Vermietungsprozesses

8.9.1 Prozesse in der Wohnungswirtschaft 8.9.2 Die passende Prozessvariante in der Vermietung wählen 8.9.3 Monitoring von Prozessen vorbereiten 8.9.4 Prozesskennzahlen definieren 8.9.5 Daten und Prozesskennzahlen erheben 8.9.6 Vermietungsprozess analysieren und interpretieren 8.9.7 Aus dem Monitoring Schlüsse ziehen

9 Anhang

9.1 Glossar 9.2 Indexreihen 9.3 Risiko, Schadensausmaß und Eintrittswahrscheinlichkeit

9.3.1 Risikomatrix 9.3.2 Schadensklassen und Sicherheitsanforderungen 9.3.3 Eintrittswahrscheinlichkeiten

9.4 Service-Level-Agreements (SLAs) 9.5 Nutzungskosten und -simulation

9.5.1 Ausführungsvarianten sowie Zu-/Abschläge 9.5.2 Schadstoffe in Innenräumen

9.6 Schulungsmaßnahmen für Hausmeister

Abkürzungsverzeichnis Literatur Autor(inn)en Stichwortverzeichnis

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