Praxishandbuch Green Building · Recht, Technik, Architektur by Mösle, Peter -- Read -- Imperial Library of Trantor

Index

Cover Titelseite Impressum Vorwort – Praxishandbuch Green Building Inhalt Bearbeiter Literaturverzeichnis Abkürzungen Kapitel 1Bedeutung

A Nachhaltigkeit

I Einleitung II Historie und Definition III Dimensionen der Nachhaltigkeit IV Nachhaltigkeitsziele und -indikatoren V Bedeutung des Bauwesens für eine nachhaltige Entwicklung

1 Umweltbeeinflussung 2 Wirtschaftliche Bedeutung 3 Soziale Relevanz

B Green Building

I Aus Ingenieurssicht II „supergreen®“ – zur Bedeutung von nachhaltigem Entwerfen von Gebäuden

1 Form follows performance – Das Ziel der zeitgenössischen Architektur ist die Nachhaltigkeit 2 Performance drives design

III Aus Rechtsberatungssicht – eine Skizze der Auswirkungen des Green Building-Trends auf die Rechtsberatung

1 Was ist Green Building? 2 Konzeption und Planung

a) Auditorenverträge b) Steuerrechtliche Fragestellungen c) Vergaberecht d) Anpassung der Verwaltungspraxis e) Planerverträge f) Konfliktfelder im Denkmalschutzrecht g) Urheberrecht h) Contracting i) Veränderungen im BauGB

3 Konstruktion

a) Bauvertrag b) Kaufvertrag c) Mietrecht d) Green Lease

4 Wartung/Renovierung

a) Verfassungsrechtliche Hindernisse b) Einbindung in die Due Diligence-Prüfung c) Privater Emissionshandel

5 Demontage 6 Fazit/Ausblick

Kapitel 2Anforderungen und Rechtsgrundlagen

A Nationale Gesetzgebung

I Der nationale Klimaschutzplan 2050 II Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden – Energieeinsparverordnung (EnEV)

1 Einführung 2 Rechtliche Grundlagen

a) Europäische Ebene b) Bundesebene

3 Sachlicher Anwendungsbereich

a) Anwendungsbereich b) Ausnahmen

4 Zeitlicher Anwendungsbereich der EnEV 2014

III Energetische Anforderungen der EnEV

1 Anforderungen an Neubauten

a) Jahres-Primärenergiebedarf, §§ 3, 4 EnEV b) Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien, § 5 EnEV c) Bauliche Mindestanforderungen

aa) Wärmedämmung, §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 EnEV bb) Sommerlicher Wärmeschutz, §§ 3 Abs. 4, 4 Abs. 4 EnEV cc) Luftdichtheit, Mindestluftwechsel, § 6 EnEV dd) Mindestwärmeschutz und Wärmebrücken, § 7 EnEV

d) Berechnungsverfahren

aa) Referenzgebäudeverfahren bb) Modellgebäudeverfahren

e) Ausnahmen, § 8 EnEV

2 Anforderungen an bestehende Gebäude und Anlagen

a) Anlassbezogene Pflichten, § 9 EnEV

aa) Änderung von Gebäuden bb) Bauliche Erweiterung und Ausbau von Gebäuden

b) Nachrüstpflichten, § 10 EnEV

aa) Heizungstechnische Anlagen bb) Geschossdecken cc) Grenzen der Nachrüstpflicht

c) Aufrechterhaltung der energetischen Qualität, § 11 EnEV

aa) Verschlechterungsverbot bb) Betriebsvorschriften für haustechnische Anlagen

d) Energetische Inspektion von Klimaanlagen, § 12 EnEV

aa) Inspektion bb) Inspektionsbericht cc) Registriernummern

3 Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung

a) Einbau und Aufstellung von Heizkesseln, § 13 EnEV b) Verteilereinrichtungen und Warmwasseranlagen, § 14 EnEV

aa) Automatische Steuerungseinrichtungen

(1) Zentralheizungen (2) Heizungstechnische Anlagen mit Wasser als Wärmeträger (3) Anforderungen an Umwälz- und Zirkulationspumpen

bb) Wärmedämmung

(1) Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen (2) Speicher für Heiz- oder Warmwasser

c) Klimaanlagen und sonstige Anlagen der Raumlufttechnik, § EnEV

4 Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz (Abschnitt 5)

a) Ausstellung von Energieausweisen, § 16 Abs. 1 EnEV b) Grundsätze des Energieausweises, § 17 EnEV

aa) Energieausweis auf Bedarfsbasis, § 18 EnEV bb) Energiebedarf auf Verbrauchsbasis, § 19 EnEV cc) Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz, § EnEV

c) Verwendung des Energieausweises

aa) Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing des Gebäudes bb) Aushang des Energieausweises in Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr cc) Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, § 16a EnEV

5 Stichprobenkontrollen von Energieausweisen und Inspektionsberichten über Klimaanlagen, § 26d EnEV

a) Gegenstand der Stichprobenkontrolle b) Prüfungsumfang der Stichprobenkontrolle c) Aufbewahrungspflicht des Ausstellers, § 26 Abs. 5 EnEV d) Übermittlungspflicht des Ausstellers, § 26 Abs. 6 EnEV e) Datenschutzrechtliche Regelungen

aa) Vom Aussteller übermittelte Daten bb) Von der Registrierstelle übermittelte Daten

f) Erfahrungsberichte der Länder

6 Ordnungswidrigkeiten 7 Gemeinsame Vorschriften

a) Private Nachweise, § 26a EnEV b) Aufgaben des Bezirksschornsteinfegers, § 26b EnEV

8 Abweichungen und Befreiungen

a) Ausnahmen, § 24 Abs. 1 EnEV b) Gleichwertigkeitsklausel, § 24 Abs. 2 EnEV c) Befreiungen, § 25, § 25a EnEV

IV Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz

1 Einführung

a) Klimaschutzabkommen von Paris b) Inhalt des EEWärmeG

2 Geltungsbereich der Nutzungspflicht

a) Räumlicher Anwendungsbereich b) Sachlicher Anwendungsbereich

aa) Neu errichtete Gebäude bb) Bereits errichtete Gebäude im Eigentum der öffentlichen Hand cc) Gebäude im Besitz der öffentlichen Hand dd) Von der Nutzungspflicht generell ausgenommene Gebäude

c) Ausnahmen von der Nutzungspflicht im Einzelfall

3 Nutzungspflicht

a) Erneuerbare Energien b) Wärme- und Kältebedarf c) Begriff der Nutzung d) Nutzung solarer Strahlungsenergie

aa) Mindestdeckungsanteil bb) Begriff cc) Besondere Anforderung an solarthermische Anlagen

e) Nutzung von Umweltwärme

aa) Mindestnutzungsanteile bb) Begriff cc) Besondere Anforderungen an elektrisch angetriebene Wärmepumpen

(1) Mindestjahresarbeitszahl (2) Zähler

f) Biomasse

aa) Mindestnutzungsanteile bb) Begriff cc) Besondere Anforderungen an die Anlage

(1) Gasförmige Biomasse (2) Flüssige Biomasse (3) Feste Biomasse

g) Geothermie

aa) Mindestnutzungsanteile bb) Begriff cc) Besondere Anforderungen an die Anlage

h) Kälte aus Erneuerbaren Energien

aa) Begriff bb) Mindestnutzungsanteile cc) Besondere Anforderung an die Anlage

i) Gemeinsame Pflichterfüllung

4 Ersatzmaßnahmen

a) Einsatz von Abwärme und KWK-Wärme

aa) Abwärme bb) KWK-Anlagen

b) Überobligatorische Energieeinsparung c) Nutzung von Fernwärme und Fernkälte

aa) Qualität der Fernwärme/Fernkälte bb) Maßgeblicher Nutzungsanteil

d) Solarthermische Anlagen auf öffentlichen Gebäuden e) Kombinationsmöglichkeiten

5 Vollzug des EEWärmeG

a) Nachweis der Pflichterfüllung

aa) Grundregeln bb) Besondere Nachweise bei Nutzung von Biomasse cc) Technische Nachweise bei der Nutzung anderer Energieformen dd) Nachweis eines Ausnahmetatbestandes

b) Förderung

aa) Förderfähige Maßnahmen

(1) Förderung durch das BAFA (2) Förderung durch die KfW

bb) Nicht förderfähige Maßnahmen cc) Verfahren dd) Kombination von Fördermaßnahmen ee) Ergänzende Förderung durch das Anreizprogramm Energieeffizienz

V Mietrechtsreform

1 Zielsetzung 2 Die Änderungen im Einzelnen

a) Anwendungsbereich der neuen Regelungen b) Energetische Modernisierung

aa) Modernisierungsmaßnahmen bb) Ankündigung der Modernisierung und Darlegung der Energieeinsparung cc) Duldungspflicht dd) Modernisierungsvereinbarungen ee) Mieterhöhung ff) Ausschluss der Minderung für die Dauer von drei Monaten

(1) Abgrenzung der betroffenen Fälle (2) Lauf der dreimonatigen Frist (3) Fristausdehnung durch Aufsplittung der Maßnahme? (4) Betroffene Mietverhältnisse

c) Wärmecontracting

aa) Geltungsbereich bb) Umlegbare Betriebskosten cc) Umfasste Formen des Wärmecontractings dd) Voraussetzungen für Umlage

VI EEG und KWKG

1 Einleitung 2 Förderung der Stromerzeugung mit erneuerbaren Energien durch das EEG, insbesondere mittels Photovoltaik-Anlagen

a) Entwicklung des Fördermechanismus’ b) Vergütungssätze, insb. für „kleine Anlagen“

3 Förderung der Stromerzeugung in Kraft-Wärme-Kopplung

a) Anwendungsbereich der Förderung b) Voraussetzungen der Förderung c) Zulassung der Anlage und Nachweis eingespeisten Stroms d) Gesetzliche Vergütung

4 Anpassung von EEG 2017 und KWKG im Lichte des Beihilfenrechts 5 Direktversorgung eines Gebäudes anstelle der Netzeinspeisung

a) EEG b) KWKG c) Einsparpotenziale bei der Direktversorgung von Gebäudekomplexen

VII Bauplanungsrechtliche Vorgaben zur klimagerechten Entwicklung in den Städten und Gemeinden

1 Einleitung 2 Raumordnungsrecht 3 Allgemeines Städtebaurecht

a) Grundsätze der Bauleitplanung

aa) Flächennutzungspläne bb) Bebauungspläne cc) Städtebauliche Verträge

b) Zulässigkeit von Vorhaben

4 Besonderes Städtebaurecht

a) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen b) Stadtumbau c) Erhaltungssatzungen und städtebauliche Gebote

5 Art der baulichen Nutzung 6 Fazit

VIII Vergaberecht und „grüne Beschaffung“

1 Vergaberechtliche Systematik

a) Vergaberecht oberhalb und unterhalb der Schwellenwerte b) Differenzierung nach Auftragsart

2 Überblick über aktuelle Vergabenormen mit Umweltbezug

a) Umweltbezogene Regelungen im GWB b) Umweltbezogene Regelungen in Vergabeordnungen c) Landesrechtliche Regelungen d) Verwaltungsvorschriften

B Zukunftsperspektive – Emissionshandel für Gebäude

I Einleitung II Erste praktische Ansätze

1 Personal Carbon Trading (Großbritannien) 2 Einführung einer Carbon Credit Card (Deutschland) 3 Emissionshandel für Gebäude als Joint Implementation (JI)

III Ausblick

C Zertifizierung von Bauprodukten

I Einordnung verschiedener Typen von Umweltzeichen

1 Umweltzeichen Typ I (nach ISO 14024) 2 Umweltzeichen Typ II (nach ISO 14021) 3 Umweltzeichen Typ III (nach ISO 14025)

II Öko-Labels (Typ 1) als Hilfsmittel zur Produktauswahl, Qualitätssicherung und Risikovorsorge

1 Cradle to Cradle Certified 2 Natureplus

III Anwendung von Umweltzeichen bei öffentlichen Projekten und in der Green Building-Zertifizierung

D Zertifizierungssysteme für Gebäude

I Überblick Zertifizierungssysteme

1 Historie 2 Zielsetzung 3 Relevante Green Building Label 4 Der Weg zum Zertifikat 5 Der Auditor

II Ausgewählte Zertifizierungssysteme

1 BREEAM

a) Historie und Zielsetzung b) Organisation c) Nutzungsprofile d) Systemaufbau e) Beispiel „Visueller Komfort“ f) Auszeichnungsstufen und Zertifizierungsgebühren g) Bestandszertifizierung h) Bedeutung und Besonderheiten

2 LEED

a) Historie und Zielsetzung: b) Organisation c) Nutzungsprofile d) Systemaufbau e) Beispiel „Visueller Komfort“ f) Auszeichnungsstufen und Zertifizierungsgebühren g) Bestandszertifizierung h) Besonderheiten und Bewertung:

3 Green Star 4 DGNB

5 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB)

a) Historie und Organisation b) Nutzungsprofile und Systemaufbau c) Auszeichnungsstufen d) Bestandszertifizierung e) Bedeutung und Besonderheiten

III Status, Entwicklungen und Prognosen

1 Zahlen aus der Immobilienwirtschaft 2 Motive, Aufwand, Nutzen 3 Auswahl der passenden Zertifizierungssystems 4 Vergleichbarkeit der Systeme 5 Exkurs Bestandszertifizierung 6 Verdienst von Green Building Zertifizierungen 7 Ausblick

E Zertifizierungssysteme für Quartiere

I Relevanz des Quartiers II Quartiersbewertungssysteme im Überblick III Der Quartierszertifizierungsprozess IV Wichtige Systeme kurz erläutert

1 DGNB Stadtquartiere 2 DGNB Gewerbequartiere und Eventareas 3 DGNB Industriestandorte 4 BREEAM Communities 5 LEED Neighborhood Development

Kapitel 3Nachhaltigkeit planen und ausführen

A Green Urban Design – Grüne Städte der Kompakt-Klasse B Geschichte der Quartiersplanung

Quartiersplanung auf dem Weg zur Smart City

C Design und Ausführung – nachhaltige Gebäudelösungen

I Von der integralen zur lebenszyklusbasierten Planung II Mehrwerte durch die Planung III Grundsätze des technischen Designs

Grundsatz 1: Analyse der lokalen Rahmenbedingungen Grundsatz 2: Solaroptimierte Orientierung und Zonierung Grundsatz 3: Tageslichtoptimierung der Gebäudehülle Grundsatz 4: Luftqualität und Schadstofffreiheit Grundsatz 5: Richtiger thermischer Komfort durch sinnvollen Wärmeschutz. Grundsatz 6: Nutzung der Gebäudestruktur und seiner Massen als thermischer Speicher Grundsatz 7: Ausnutzung der natürlichen Lüftungspotentiale Grundsatz 8: Integration aktiver erneuerbarer Energiesysteme Grundsatz 9: Elektrischer Speicher Grundsatz 10: Rohstoff-Speicher

IV Planungs- und Beratungswerkzeuge V Qualitätssicherung durch systematische Inbetriebnahme VI Qualitätssicherung vor Abnahme

D Bestandsgebäude nachhaltig sanieren

I Revitalisierung schafft Zukunft

1 Ausgangslage 2 Großes Potential von Bestandsgebäuden

II Analyse Sanierungsgründe – Sanierungsgrade

1 Vielfältige Sanierungsgründe 2 Häufige energetische, konstruktive und funktionale Schwachstellen 3 Nicht nur Gutes beabsichtigen, sondern das Richtige tun

III Entscheidungsfindung „Pinselsanierung“, Teilsanierung oder Komplettsanierung

1 Bestandsanalyse und Machbarkeitsstudie 2 Dauerhafter Werterhalt

IV Praxisbeispiele – nachhaltig sanierte Gebäude

1 Dreischeibenhaus in Düsseldorf, Sanierung und Denkmalschutz

a) Historie – Ausgangslage b) Besonderheit Denkmalschutz

aa) Amt für Denkmalschutz kein Gegenspieler, sondern Partner

c) Entwicklung und Umsetzung einer „Vision“

aa) Status Haustechnik und Fassadenkonstruktion vor der Sanierung bb) Ein zukunftsfähiges Fassadenkonzept, „die Lösung“ cc) Smarte energieeffiziente Haustechnik

d) Fazit

2 Nordzucker in Braunschweig, Sanierung im laufenden Betrieb

a) Ausgangslage und Anforderungen des Nutzers b) Maßgeschneidertes Konzept zur Fassadensanierung

aa) Fassadenkonzeption für eine schnelle „Baubarkeit“ bb) Wechselwirkungen Haustechnik und Fassade cc) Ermittlung der schalltechnischen Anforderungen der Fassade

c) Fazit

3 „The Seven“ in München, vollständiger Nutzungswandel

a) Wandel schafft Zukunft, … einem „Trend“ voraus b) Komfortmerkmale bei Wohnhochhäusern

aa) Erfolgsfaktoren einer „Wohnfassade“ bb) Maßvolle energieeffiziente Haustechnik

c) Fazit

E Mehrkosten infolge erhöhter energetischer Anforderungen nach verschleppter Mangelbeseitigung durch Bauunternehmer

I Bedeutung für die Praxis II Rechtslage

1 Erhöhung der energetischen Anforderungen zwischen Vertragsschluss und Abnahme 2 Erhöhung der energetischen Anforderungen zwischen Abnahme und Mangelbeseitigung 3 Erstattung von Mehrkosten der Mangelbeseitigung im Rahmen des Vorteilsausgleichs

a) Vorteilsausgleich „Sowieso-Kosten“ b) Vorteilsausgleich „neu für alt“

4 Mitverschulden des Bauherrn

III Fazit

F Grünes Bauen rechtssicher umsetzen Rechtliche Umsetzung

I Vorüberlegungen II Überblick über die Projektbeteiligten III Der Weg zum Zertifikat (am Beispiel DGNB) IV Verträge

1 Zertifizierungsstelle 2 Auditor 3 Architekt und Ingenieure 4 Projektsteuerung 5 Bauunternehmen/Handwerker 6 Kaufvertrag mit Bauverpflichtung (Bauträger)

V Haftung

1 Dienstvertragsrecht 2 Werkvertragsrecht 3 Einzelfälle

a) Mangelhafte Leistung des Auditors b) Planungsfehler c) Ausführungsfehler d) Haftung der Projektsteuerung e) Haftung des Bauträgers

G Grüne Beschaffung (vergaberechtliche Aspekte beim nachhaltigen Planen und Bauen)

I Grundzüge des Vergabeverfahrens

1 Vergaberechtliche Grundprinzipien 2 Wesentliche Schritte eines Vergabeverfahrens

a) Bekanntmachung b) Eignungskriterien und Eignungsprüfung c) Erstellung der Vergabeunterlagen d) Wertungskriterien und Angebotswertung

II „Grüne Beschaffung“ oberhalb der Schwellenwerte

1 Vor der förmlichen Vergabe: Bedarfsermittlung 2 Umweltanforderungen in der Eignungsprüfung

a) Umweltmanagement b) Referenzen c) Unzulässige Eignungsanforderungen d) Ausschluss bei Umweltverstößen

3 Umweltkriterien in der Leistungsbeschreibung

a) Fakultative Umweltkriterien in der Leistungsbeschreibung b) Verweis auf Spezifikationen aus Umweltzeichen und Gütezeichen c) Energieeffizienzanforderungen in der Leistungsbeschreibung d) Informationen zu Energieverbrauch und Lebenszykluskosten

4 Nebenangebote 5 Umweltkriterien in den Vertragsbedingungen 6 Umweltkriterien als Zuschlagskriterium

a) Fakultative Kriterien b) Zwingendes Kriterium: Energieeffizienz

7 Checkliste „Grüne Beschaffung“

III Grüne Beschaffung unterhalb der Schwellenwerte

H Spannungsfeld Denkmalschutz/Green Building

I Einleitung II Klimaschutz versus Denkmalschutz

1 Die Regelungskonzeption des Gesetzgebers 2 Der Entscheidungskonflikt des Eigentümers denkmalgeschützter Immobilien

a) Die Entscheidungsverantwortung des Eigentümers/ Bauherren b) Die Entscheidungs(un-)freiheit des Eigentümers/Bauherren c) Praxis von Verwaltung und Rechtsprechung

3 Der Tatbestand des § 24 Abs. 1 EnEV

a) Beeinträchtigung b) Unverhältnismäßig hoher Aufwand

Kapitel 4 Green Lease

A Einleitung

I Begriffsdefinition II Gestaltungsspielräume im deutschen Mietrecht

B Wohnraummiete C Gewerberaummietverträge

I Gesetzliche Vorgaben

1 Energieausweis

a) Anwendungsbereich b) Vorlagepflicht des Vermieters und Vorlageanspruch des Mieters c) Inhalt des Energieausweises = zugesicherte Eigenschaft der Mietsache?

aa) Grundsatz bb) Ausnahmen

d) Kosten des Energieausweises umlagefähig?

2 Vorgaben der EnEV

a) Für eine unmittelbare Ausstrahlungswirkung der Vorgaben der EnEV b) Keine unmittelbare Ausstrahlungswirkung der Vorgaben der EnEV c) Eigene Bewertung

aa) Ausstrahlungswirkung der Vorgaben der EnEV bb) Folgen für die Praxis cc) Empfehlung für die Vertragsgestaltung

3 Sonstige Anforderungen an den Mietgegenstand

a) Ausreichende Heiz-/Kühlleistung

aa) 20° Celsius Mindesttemperatur in Büroräumen bb) Zu starkes Aufheizen der Mieträume im Sommer

b) Veraltete oder ineffiziente Gebäudetechnik als Mietmangel

II Vertragliche Vereinbarungen

1 Vereinbarungen betreffend Ausstattung und Zustand der Mietsache

a) Zertifikate

aa) Vertragliche Regelungen zum Zertifikat bb) Erhaltung des Zertifikates cc) Rezertifizierung

b) Energiestandards

aa) Vertragliche Regelung bb) Vertragliche Zusicherung eines bestimmten Energieverbrauchs? cc) Implizite Zusicherung eines Energiestandards

c) Energetische Modernisierungsmaßnahmen

2 Vereinbarungen betreffend die Nutzung der Mietsache

a) Nebenkosten b) Wärmecontracting c) Sonstige „grüne“ vertragliche Vorgaben d) „Grüner“ Code of Conduct; „Nachhaltigkeitsrat“ o. ä.

D Mieterausbau und Zertifizierung

I Motivation für Mieterausbau-Zertifikate II Definitionen

1 Rohbau 2 Veredelter Rohbau 3 Innenausbau 4 Mieterausbau

III Definition Mieterausbau in der Zertifizierung

1 Unterscheidung Mieterausbauzertifikat – Gebäudezertifikat 2 Systemgrenze 3 Zeitpunkt der Zertifizierungsentscheidung

IV Mieterausbau in den gängigen Zertifizierungssystemen

1 DGNB Innenraum Version 2017 Masterplan-Zertifizierung 2 Mieterausbau bei LEED 3 Mieterausbau bei BREEAM

V Zusammenfassung

E Green Lease als Baustein der Zertifizierung

I Übersicht zum „grünen Mietvertrag“ II Anforderungen bei der Gebäude-Zertifizierung

1 Green Lease im BREEAM-System 2 Green Lease im DGNB-System 3 Green Lease im LEED-System

III Zusammenfassung

Kapitel 5Nachhaltiger Betrieb

A Nachhaltiges Immobilienmanagement

I Gebäudemanagement betrieblicher Immobilien

1 Einführung 2 Nachhaltigkeit im Corporate Real Estate 3 Nachhaltiges Portfoliomanagement im Corporate Real Estate 4 Zustandsanalyse von Gebäuden und deren Priorisierung

a) Gebäudezustand b) Gebäudepriorität

5 Nachhaltige Gebäudeinstandhaltung

a) Gebäudezustand & ‑priorität als Basis der Investitionsentscheidung b) Portfolio‑Matrix

6 Fallbeispiel: Analyse eines Pilot‑Standortes 7 Zusammenfassung & Fazit

II Nachhaltigkeitsmanagement im Immobilienportfolio

1 Einführung

a) Nachhaltigkeitsmessung b) Unterschied zwischen Neubau und Bestand c) Ebenen des Nachhaltigkeitsmanagements für Bestandsimmobilien d) Ziele und Aufgaben des Nachhaltigkeitsmanagements

2 Nachhaltigkeitsindikatoren für Immobilienportfolios

a) Einführung

aa) Berichtswesen von Unternehmen bb) Zertifizierungssysteme für Gebäude cc) Bewertungssysteme/-kataloge dd) Verfahren zur Immobilienwertermittlung ee) Rating-Verfahren ff) Gesetzgebung und Normung zum Nachhaltigen Bauen

b) Anwendung für Immobilienportfolios

3 Das Benchmarking im Nachhaltigkeitsmanagement

a) Die drei Ebenen des Benchmarkings b) Grundlagen des Benchmarkings c) Datenerhebung und -qualität d) Datenbereinigung e) Bezugswerte f) Umrechnungsfaktoren für CO2-Emissionen g) Datenbankquellen

4 Neue Prozesse im Nachhaltigkeitsmanagement

a) Portfolioebene b) Gebäude-, Element- und Anlagenebene

5 Anleitung zur Einführung des Nachhaltigkeitsmanagements im Immobilienportfolio

B Technisches Monitoring und Betriebsoptimierung

I Einführung II Technisches Monitoring III Mess- und Zählerkonzept IV Betriebsoptimierung V Umsetzung in der Praxis

1 Verfolgen von Ziel- und Kennwerten mit Kennwerttabellen 2 Grafische Funktionsbeschreibungen bei Regel- und Steuerfunktionen 3 Qualitätssicherung mit Emulation 4 Einsatz des Monitoringsystems bereits bei Inbetriebnahme

C Vergaberechtskonforme Beschaffung von „Ökostrom“

I „Grüner Strom“

1 Begriffsbestimmung 2 Grünstrom unter dem EEG 3 Rechtliche Einordnung

a) Ausgangslage b) UWG

II Vergaberechtliche Chancen/Grenzen

1 Rechtliche Einordnung des Stromliefervertrags 2 Vergaberechtliche Zulässigkeit von Ökostromanforderungen 3 Vergaberechtliche Ansatzpunkte für „Ökostrom-Kriterien“

a) Festlegung des Beschaffungsbedarfs b) Eignungskriterien und Eignungsprüfung c) Anforderungen an den Auftragsgegenstand „Ökostrom“ d) Verweis auf Ökostrom-Gütesiegel e) Zuschlagskriterien nach der Wienstrom-Entscheidung des EuGH f) Mögliche Zuschlagskriterien g) Bedingungen im Stromliefervertrag

D Physische Beschaffung von Energie in Kooperationsnetzwerken

I Der Austausch von Wissen II Der Blick ins eigene Unternehmen als Basis für eine Zusammenarbeit in Netzwerken III Netzwerkformen IV Aktives Netzwerkmanagement V Wertschöpfung im Rahmen von Netzwerken

1 Einkauf von Energie 2 Versorgungssicherheit 3 Technische Innovationen 4 Benchmarking in Branchen 5 Energieeffizienz-Gesichtspunkte in Beschaffungsprozessen 6 Sanierung und Optimierung von Altbauten sowie technischen Anlagen 7 Inbetriebnahme von Neubauten 8 Einführung von Energiemanagementsystemen

VI Vernetzt denken und nachhaltig handeln

Kapitel 6Bonität/Marktfähigkeit von nachhaltigen Immobilien

A Ganzheitliche Wirtschaftlichkeitsbewertung

Nachhaltigkeit & Wirtschaftlichkeit im Facility Management messbar machen

1 Ansätze der Kostenberechnung und Budgetplanung 2 Ohne nachhaltiges Facility Management keine nachhaltige Immobilie 3 Fazit 4 Carbon Footprint – die Einheit der Zukunft?

B Auswirkungen von Energieeinsparmaßnahmen auf den Grundstückswert

1 Einleitung 2 Pflichten für Sachverständige 3 Berücksichtigung der energetischen Modernisierung beim Ertragswertverfahren

a) Bei Neuvermietungen höhere Mietforderung b) Eingeschränktes Potential bei Wiedervermietungen c) Mieterhöhung nach § 559 BGB d) Mieterhöhung aufgrund eines Mietspiegels (mit energetischen Merkmalen) e) Bewirtschaftungskosten f) Wirtschaftliche Restnutzungsdauer g) Liegenschaftszinssatz 4 Berücksichtigung der energetischen Modernisierung beim Sachwertverfahren

a) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale b) Sachwertfaktoren/Marktanpassungsfaktoren

5 Berücksichtigung der Nachrüstpflichten nach EnEV in der Wertermittlung 6 Berücksichtigung vorliegender Energieausweise bei der Wertermittlung 7 Berufsstandsmodelle und Ratingempfehlungen

a) RICS, Red Book b) Markt- und Objektrating des vdp 8 Zusammenfassung

C Das Nachhaltigkeitsparadigma und die Auswirkung auf die Bewertung von Immobilien

I Gibt es spezifische Nachhaltigkeitsparameter im Discounted Cash Flow (DCF) Modell? II Die wirtschaftliche Dimension nachhaltiger Gebäude III Bewertungssystematik IV Nachhaltigkeitsparameter in der Discounted Cash Flow Methode

1 Diskontsatz 2 Kapitalisierungszinssatz 3 Jährliche Nettomiete 4 Fluktuationsrate 5 Leerstandsquote 6 Nicht umlegbare Betriebskosten bei Leerstand 7 Laufende Instandhaltungskosten 8 Parameter mit geringer Nachhaltigkeitskorrelation

V Zusammenfassung – Einfluss der Nachhaltigkeitsparameter auf den Fair Value im DCF Modell VI Empfehlungen für Immobilien haltende Gesellschaften

Kapitel 7Investieren und Finanzieren

A Fördermittel und Bankfinanzierung

I Vorbemerkung II Förderprogramme für Nichtwohngebäude

1 Allgemeines

a) Förderkredite b) Zuschüsse und Haftungsübernahmen c) Träger des Ausfallrisikos d) Antragstellung, Bewilligung, Vertragsverhältnis

2 Förderkredite für gewerbliche Investoren von Nichtwohngebäuden

a) Förderkredite der Europäischen Investitionsbank b) Förderkredite des Bundes

aa) KfW-Energieeffizienzprogramm – Energieeffizient bauen und sanieren bb) KfW-Programme für erneuerbare Energien cc) KfW-Umweltprogramm dd) KfW-Konsortialkredit Energie und Umwelt ee) ERP-Innovationsprogramm und KfW-Unternehmenskredit

c) Förderkredite der Bundesländer und Kommunen

3 Fördermittel als Zuschüsse

a) Energieberatung Mittelstand b) Mini-KWK-Anlagen c) KWK-Anlagen d) Marktanreizprogramm zur Förderung erneuerbarer Energien e) Förderung von hocheffizienten Querschnittstechnologien im Mittelstand f) Förderung von Energiemanagementsystemen g) Förderung von Maßnahmen an Kälte- und Klimaanlagen

4 Inanspruchnahme, zeitlicher Horizont, Kombinierbarkeit

a) Inanspruchnahmevoraussetzungen; Einhaltung von Förderbedingungen b) Vertragsanpassungen bei Förderkrediten c) Strafrecht und EU-Beihilferecht d) Kombinierbarkeit

III Der Hausbankkredit

1 Financial Covenants und Besicherung

a) Financial Covenants

aa) Beleihungsauslauf bb) Kapitaldienstdeckungsgrad cc) Durchschnittliche Restmietdauer dd) Eigenkapitalquote

b) Verletzung von Financial Covenants c) Besicherung der Finanzierung

aa) Sicherheiten bb) Limitation Language

2 Verhältnis einer nachhaltigen Bauweise zum Hausbankkredit

a) Kreditentscheidung b) Kreditkonditionen c) Auswirkungen auf Financial Covenants d) Anschlussfinanzierung

IV Zusammenfassung und Fazit

B Contracting

I Marktmodelle und Marktentwicklung

1 Marktmodelle

a) Energieliefer-Contracting b) Einspar-Contracting c) Finanzierungs-Contracting d) Technisches Anlagenmanagement

2 Marktentwicklung

II Energieliefer-Contracting III Ökonomische Aspekte: Win-Win-Charakter IV Rechtliche Rahmenbedingungen

1 Energierechtlicher Rahmen beim Energieliefer-Contracting

a) Direktvermarktung mit Kostenvorteilen

aa) Kostenvorteile durch vermiedene Abgaben bb) EEG-Umlagepflicht

b) Pflichten des Contractors als Stromlieferant

aa) Anzeigepflicht nach § 5 EnWG bb) Mitteilungspflichten nach §§ 70, 71 Nr. 1 EEG 2017 cc) Mitteilungspflichten nach § 26 Abs. 2 EEG 2017 dd) Mitteilungspflichten gegenüber dem Übertragungsnetzbetreiber ee) Mitteilungspflichten gegenüber der Bundesnetzagentur ff) Mitteilungspflicht gegenüber der Öffentlichkeit gg) Pflichten nach der Anlagenregisterverordnung hh) Strommengen und Stromkennzeichnung

c) Erlaubnispflichten nach dem Kreditwesengesetz

aa) Relevanz für Contracting-Pachtmodelle bb) Erlaubnispflicht nach § 32 KWG cc) Anforderungen nach § 32 Abs. 1 KWG im Einzelnen

2 Vertragsrechtlicher Rahmen beim Energieliefer-Contracting

a) Regelungen zur Leistungsbestimmung b) Preisgestaltung

aa) Allgemeine Grundlagen bb) Änderungen der Preise cc) Ausgestaltung von Preisänderungsklauseln dd) Besonderheiten bei Wärmelieferverträgen

c) Vertragslaufzeit d) Investitionssicherung

aa) Sicherung des Eigentums bb) Einräumung einer Dienstbarkeit

3 Contracting in der Wohnungswirtschaft

a) Wärmelieferung

aa) Direktlieferung bb) Lieferung durch Energiedienstleister

b) Versorgung mit Elektrizität

C Grüne Fonds

I Geschlossene Immobilienfonds als Form kollektiver Immobilienfinanzierung

1 Immobilien als Asset-Klasse 2 Formen kollektiver Geldanlage in Immobilien in Deutschland 3 Bedeutung geschlossener Immobilienfonds als Instrument der kollektiven Projektfinanzierung

II Grundkonzeption geschlossener Immobilienfonds

1 Wirtschaftliche Konzeption 2 Gesellschaftsrechtliche Struktur

III Regulatorisches Umfeld für geschlossene Immobilienfonds

1 Anwendungsbereich und Struktur des Kapitalanlagegesetzbuches 2 Anforderungen an die Manager von geschlossenen Publikums-AIF

a) Strukturelle Aspekte der Kapitalanlageverwaltungsgesellschaft b) Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb

IV Aufsichtsrechtliche Vorgaben für geschlossene Immobilienfonds

1 Gesellschaftsvertrag 2 Geschäftsführung und Vertretung 3 Beirat 4 Treuhandbeteiligungen 5 Haftung der Anleger gegenüber der Investment-KG und ihren Gläubigern

a) Einlageschuld und Binnenhaftung b) Außenhaftung

aa) Beitritt des Gesellschafters bb) Einlagenrückgewähr cc) Ausscheiden des Anlegers

V Aufsichtsrechtliche Anforderungen an die Fondsstruktur

1 Wirtschaftliche Konzeption des Fonds

a) Geschlossene Immobilienfonds als Publikums-AIF

aa) Unzulässigkeit reiner Blind-Pool-Strukturen bb) Zulässige Vermögensgegenstände cc) Risikomischung und Anlaufzeit dd) Begrenzung der Fremdmittelaufnahme und Belastung

b) Geschlossene Immobilienfonds als Spezial-AIF

2 Verwahrstelle 3 Bewertung von Vermögensgegenständen 4 Rechnungslegung und Publizität

VI Rechtliche Dokumentation des Immobilienfonds

1 Anlagebedingungen

a) Anlagebedingungen für geschlossene Publikums-AIF b) Anlagebedingungen für geschlossene Spezial-AIF

2 Verkaufsprospekt und wesentliche Anlegerinformationen

a) Verkaufsprospekt b) Wesentliche Anlegerinformationen c) Nachträge d) Publizität

VII Regulierung des Vertriebs von Immobilienfonds

1 Erweiterter Vertriebsbegriff und Abschaffung der Privatplatzierung 2 Vertrieb von Anteilen an einem inländischen geschlossenen Immobilienfonds für Privatanleger (Publikumsfonds)

a) Vertriebsanzeige und Genehmigung b) Vertriebsvorschriften

aa) Verkaufsunterlagen und Hinweispflichten gegenüber Erwerbsinteressierten bb) Regelmäßige Offenlegungspflichten gegenüber Privatanlegern cc) Maßgebliche Sprachfassung und Werbung

3 Vertrieb von Anteilen an einen geschlossenen Immobilienfonds für semiprofessionelle und professionelle Anleger (Spezial-AIF)

a) Vertriebsanzeige und Genehmigung b) Vertriebsvorschriften

VIII Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds IX Fazit

D Praxisbericht Union Investment Real Estate GmbH

I Nachhaltigkeit als Strategieelement II Risikovorsorge III Interdisziplinäres Arbeiten IV Analyse und Umsetzung

1 Wasser, Strom, Wärme – quantitative Kriterien 2 Qualitative Nachhaltigkeitskriterien 3 Konkrete Maßnahmen

V Prozesse und Stakeholder

1 Sensibilisierung 2 Verpflichtung der Nutzer 3 Verpflichtung der Dienstleister 4 Erfahrungsaustausch und Benchmarking in der Branche

E Ratingsysteme – Marketinginstrument oder Gütesiegel?

Kapitel 8Ausblick

A Ausblick auf die nächste Generation der Green Buildings

Ressourcenmangel zwingt zum Umdenken Globale Materialeffizienz sinkt Von dem linearen zum zirkularem Wirtschaftssystem Wiederverwertung ohne Qualitätsverlust Biologischer und technischer Kreislauf Green Buildings als Rohstoffdepots C2C fördert neue Geschäftsmodelle Cradle to Cradle, modulares Bauen und BIM gehen Hand in Hand Building Information Modeling Virtueller Baukasten Materialpass schafft Transparenz Die nächste Generation von Green Buildings

B Aus Architektensicht C Aus Rechtsberatungssicht

Kapitel 9Praxisbeispiele

A 1 Bligh in Sydney – Grüne Architektur „down under“ B Umbau des Burda-Hochhauses, Offenburg – Revitalisierung und nachhaltiger Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz C „Groundscraper“ – Der Hauptsitz der Europäischen Investitionsbank in Luxemburg D Lufthansa Aviation Center in Frankfurt – Kamm unter Flügeln

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