Rechtsprechungsübersicht:
0 % häufige Einbrüche vor Beginn des Mietverhältnisses (AG Schöneberg – 9.2.2000 – 7C 286/99 – ZMR 2000, 683)
10 % schlechter Zustand der Fenster; es kann ungehindert in ein Haus eingedrungen werden (AG Bergisch Gladbach – 14.12.1977 – 16C 696/76 – WuM 1980, 17)
30 % Bauarbeiten am Gebäude; Beeinträchtigung der Nutzung des Balkons und erhöhte Einbruchsgefahr durch ein Gerüst (AG Köln – 18.8.2002 – 205C 85/02 – WuM 2003, 318)
Der einstweilige Rechtschutz ist im 8. Buch der ZPO, §§ 916 ff. ZPO, geregelt. Es handelt sich um ein besonderes Verfahren, das vor allem der vorläufigen Sicherung oder Regelung von Ansprüchen dient. Unterschieden wird zwischen dem Arrestverfahren und der einstweiligen Verfügung.
Der Arrest dient zur Sicherung von Zahlungsansprüchen. Man unterscheidet zwischen dem dinglichen Arrest und dem persönlichen Arrest. Der Arrest soll die zukünftige Zwangsvollstreckung in das bewegliche und unbewegliche Vermögen des Schuldners sichern. Erforderlich sind ein Arrestanspruch und ein Arrestgrund. Unter Arrestanspruch wird der materiellrechtliche Anspruch auf Zahlung einer Geldsumme verstanden. Dieser Anspruch kann sich auch aus einem Mietvertrag ergeben. Hinsichtlich des Arrestgrundes muss zwischen dem dinglichen Arrest und dem persönlichen Arrest unterschieden werden. Der dingliche Arrest ist möglich, wenn zu befürchten ist, dass ohne den Arrestbefehl die Vollstreckung des Urteils vereitelt oder erschwert wird. In der Praxis wird ein solcher Arrest beantragt und bewilligt, wenn der Schuldner sich unlauter verhält, also Vermögensgegenstände beiseiteschafft oder verschenkt. Demgegenüber findet ein persönlicher Arrest nur dann statt, wenn dies erforderlich ist, um die Zwangsvollstreckung zu sichern. Er ist gegenüber allen anderen Maßnahmen subsidiär und in der Praxis äußerst selten. Er wird vor allem in den Fällen angewandt, in denen der Schuldner beabsichtigt, sich unter Mitnahme seines Vermögens ins Ausland abzusetzen. Beide Formen des Arrestes dienen nur der Sicherung des Anspruchs und nicht der Befriedigung. Wegen der besonderen Voraussetzungen und der Vollstreckung sollte ein Arrest nicht ohne anwaltlichen Rat oder dessen Hilfestellung beantragt werden, wenn er erfolgreich sein soll.
Die einstweilige Verfügung dient zur Sicherung und Regelung aller anderen Ansprüche, soweit es sich nicht um Geldansprüche handelt. Es kann sich um die Herausgabe von Sachen handeln, die Vornahme von Handlungen oder die Unterlassung von Handlungen. Auch im Mietrecht ist eine einstweilige Verfügung (dazu Enders/ Börstinghaus, Einstweiliger Rechtschutz, 2. Aufl. 2010) möglich. 75Voraussetzung ist neben dem Verfügungsanspruch auch hier, dass ein Verfügungsgrund vorliegt. Dabei darf auch unter Berücksichtigung des Dauerschuldcharakters des Mietrechts regelmäßig keine Vorwegnahme der Hauptsache eintreten. Im Wohnraummietrecht sind zusätzlich die Besonderheiten des sozialen Mietrechts und seine Schutzfunktion zu berücksichtigen.
Einstweiliger Rechtschutz ist dabei möglich zur Sicherung und Durchsetzung von Ansprüchen
Es muss also zunächst ein Anspruch aus dem Mietvertrag oder aus sonstigen Rechten, z. B. Eigentum, bestehen. Hinzu muss ein Verfügungsgrund treten. Dies ist der Fall, wenn zu befürchten ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert wird oder auch wenn die Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen nötig scheint.
Nach § 940a ZPO ist eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum grundsätzlich unzulässig, es sei denn, es liegt ein Fall der verbotenen Eigenmacht vor. Verbotene Eigenmacht liegt gem. § 858 Abs. 1 BGB vor, wenn der Bewohner gegen den Willen des Berechtigten, i.d.R. des Vermieters, von der Wohnung Besitz ergriffen hat, ohne dass dies durch ein Gesetz gestattet wurde. Ein solcher Besitz ist fehlerhaft und darf bereits nach allgemeinen Regeln, §§ 858 ff. BGB, wieder entzogen werden. Hier gilt bei Wohnraum nichts anderes. Es ist nicht erforderlich, dass dem Vermieter/Eigentümer außerdem noch ein weiterer Nachteil entstanden ist oder droht. In Betracht kommen hier insbesondere die Fälle der Hausbesetzungen. Denkbar ist eine einstweilige Verfügung auch zur Durchsetzung des Betretungsrechts des Vermieters, um ggf. Mängel in Augenschein zu nehmen oder Handwerker in die Wohnung zu lassen. Diesen Fällen gleichgestellt ist nach der Rechtsprechung auch das Betreten zum Zwecke des Ablesens von Heizkostenverteilern oder Wärmezählern. Ein weiterer Anwendungsbereich auf Vermieterseite ist die Durchsetzung des Vermieterpfandrechts und die Verhinderung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache.
76Auf Mieterseite kommt eine einstweilige Verfügung vor allem zur Wiedereinräumung des Besitzes, aber auch zur Durchsetzung ganz dringender Mangelbeseitigungsansprüchen in Betracht. Aber gerade hier ist besondere Vorsicht geboten, da hier eine Vorwegnahme der Hauptsache häufig kaum zu verhindern ist. Deshalb kommt eine einstweilige Verfügung nur in extremen Ausnahmefällen in Betracht.
Grundsätzlich schuldet der Vermieter eine Elektroinstallation, die vertraglich vereinbart wurde. Das ist bei einem Altbau grundsätzlich der Standard, der bei der Errichtung des Gebäudes galt. Der Inhalt der Vereinbarung ist dabei ggf. durch Auslegung, auch durch ergänzende Vertragsauslegung, zu ermitteln. Aus diesem Grund kommt der Einhaltung von technischen Normen, wie z. B. den DIN-Normen oder VDI-Richtlinien, also Regeln, die objektiv den Stand der Technik wiedergeben, keine entscheidende Bedeutung zu. Lediglich im Rahmen der Auslegung des vereinbarten Mietgebrauchs kann ggf. festzustellen sein, dass die Parteien gerade eine diesen technischen Regeln entsprechende Beschaffenheit vereinbaren wollten.
Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03 – NJW 2004, 3174 = NZM 2004, 736 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 7) kann aber auch bei der Vermietung von Altbauwohnungen ein Mangel vorliegen, wenn Mindeststandards nicht eingehalten wurden. Dies gilt vor allem für eine Vermietung einer Altbauwohnung zu einem Zeitpunkt, zu dem sich ein bestimmter Standard als absolut üblich durchgesetzt hat. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Ein solcher Mindeststandard ist nicht objektiv und einheitlich für alle Wohnungen zu bestimmen. Konkret hat der BGH einen solchen Mindeststandard für den Bereich der Elektroinstallation entschieden. Der Mieter könne aufgrund des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, dass der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zulässt, 77die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht (BGH Urt. v. 26.7.2004 – VIII ZR 281/03 – NJW 2004, 3174 = NZM 2004, 736 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 7). Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (BGH WuM 2010, 235 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 30).
Rechtsprechungsübersicht:
0 % fehlende Hofbeleuchtung (AG Bremerhaven – 26.5.1992 – 59C 1214/91 – WuM 1992, 601)
0 % defekter Treppenlichtschalter an der Hauseingangstür (AG Bremerhaven – 26.5.1992 – 59C 1214/91 – WuM 1992, 601)
0 % Fehlen von Steckdosen im Flur (LG Berlin – 12.7.2007 – 67S 481/06 – GE 2007, 1255)
2 % vorübergehende mangelnde Funktionstüchtigkeit des Küchenherdes (LG Berlin – 7.7.1992 – 63S 142/92 – GE 1992, 1043)
2,5 % Fehlen von Steckdosen im Bad (LG Berlin – 12.7.2007 – 67S 481/06 – GE 2007, 1255)
20 % veraltete Elektroanlage; Verteilerdosen und Steckdosen durchgebrannt, defekte Lichtschalter (LG Potsdam – 4.8.1997 – 6S 192/96 – GE 1997, 1397 = WuM 1997, 677 = NZM 1998, 760)
Rechtsprechungsübersicht:
0 % Mobilfunkantenne auf dem Dach, ohne konkrete Anzeichen einer Gesundheitsgefahr (LG Hamburg – 21.6.2007 – 307S 15/07 – WuM 2007, 692)
7820 % Befürchtung einer Gesundheitsgefahr durch eine Mobilfunkantenne auf dem Flachdach des Mieters im OG (AG München – 1.4.1998 – 432C 7381/95 – WuM 1999, 111 = GE 2000, 1692)
Der Gesetzgeber möchte, dass der Altbaubestand stärker energetisch modernisiert wird. Als ein Hindernis vermutet er, dass Mieter aufgrund der Beeinträchtigungen während der Sanierungsphase die Miete mindern. Von Vermietern wird dies häufig als ungerecht empfunden, weil die Maßnahme doch letztendlich dem Mieter zugute komme und er ggf. auch Heizkosten einspare. Seit 1. Mai 2013 bleibt gem. § 536a Abs. 1a BGB auch eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient.
Um eine solche Maßnahme handelt es sich, wenn durch sie in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Vereinfacht gesagt handelt es sich bei der Endenergie um die Energie, die im Haus tatsächlich verbraucht wird (hinzuzurechnen sind noch bestimmte Energieverluste o. Ä.). Endenergie wird sowohl bei Wärmedämmmaßnahmen wie auch bei Veränderungen an der Heizungsanlage (neuer Brenner, bessere Steuerung, Isolierung der Heizung usw.) erreicht. Wird durch die Modernisierungsmaßnahme nur Primärenergie eingespart, also muss weniger Energie eingesetzt werden, um die Endenergie zu erzeugen (z. B. Fotovoltaikanlage auf dem Dach), muss der Mieter dies zwar dulden (§ 555b Nr. 2 BGB), er kann aber bei Beeinträchtigungen durch die Installationsarbeiten die Miete in vollem Umfang mindern.
Aber auch bei energetischen Modernisierungen gem. § 555b Nr. 1 BGB (Einsparung Endenergie) mindert sich die Miete um 100 %, wenn während der Arbeiten die Wohnung gar nicht zu nutzen ist. Erfasst werden also nur Beeinträchtigungen, die eine Nutzung der Wohnung nicht völlig ausschließen. Führt der Vermieter zeitgleich mit der energetischen Modernisierung weitere Arbeiten durch (z. B. Dachrinnenaustausch zusammen mit einer Wärmedämmung, da das Gerüst ja sowieso vor Ort ist), kann wegen der Beeinträchtigungen, die von den Instandhaltungsmaßnahmen oder nicht energetischen Modernisierungen ausgehen, gemindert werden. Das Verhältnis der Beeinträchtigungen muss dann ggf. durch Schätzung ermittelt werden.
79Der Ausschluss gilt aber für maximal drei Monate. Dauert die Maßnahme länger, sind dies die ersten drei Monate, anschließend mindert sich die Miete ohne jede Besonderheit. Die Frist gilt für eine einheitliche Maßnahme. Sie kann mehrfach in Anspruch genommen werden, wenn ganz unterschiedliche Maßnahmen durchgeführt werden, ggf. auch mehrmals in einem Jahr.
Der Energieverbrauch ist heute wegen der damit verbundenen Kosten und des CO2-Ausstoßes ein wichtiges Thema in der Immobilienbranche. Umstritten ist die Frage, ob eine Wohnung, die ausreichend warm beheizt werden kann, nur deshalb mangelhaft ist, weil dabei der Energieverbrauch überdurchschnittlich hoch ist, die Heizung also unwirtschaftlich ist (dazu: Blank, Rechtsfolgen der unterlassenen Energieeinsparung, WImmoT 2009, 219 ff.; Flatow, NZM 2009, 785). Für die Frage, ob dem Mieter ein Nachbesserungsanspruch zusteht und er ggf. die Miete mindern kann, kommt es darauf an, ob der Mieter einen Anspruch auf die Einhaltung energetischer Standards hat, nur dann könnte die Mietsache, soweit sie bei Übergabe mangelfrei war, nachträglich mangelhaft geworden sein. Das ist zu verneinen. Eine unwirtschaftliche Heizungsanlage stellt keinen Mangel dar. Hohe Heizkosten sind kein Mangel der Mietsache, solange die Wohnung ausreichend warm wird. Auch der Umweltgedanke und das Staatsschutzziel des Art. 20a GG rechtfertigen hier keine andere Betrachtungsweise. Letztendlich ist das Wirtschaftlichkeitsgebot insofern nur im Betriebskostenrecht anzusiedeln. Der BGH sieht dies auch so: Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH WuM 2007, 700 = NJW 2008, 142 = NZM 2008, 35 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 26).
Rechtsprechungsübersicht:
0 % hoher Energiebedarf wegen ungünstiger Lage bei Kenntnis des Mieters (LG Berlin – 27.1.1987 – 63S 100/86 – GE 1987, 881)
10 % Überdimensionierung des Heizkessels; dadurch entsteht ein Energiemehrverbrauch von ca. 60 % (OLG Düsseldorf – 4.11.1982 – 10U 109/82 – WuM 1984, 54 = MDR 1983, 229 = ZMR 1983, 377)
Der Vermieter schuldet gem. § 535 Abs. 1 BGB dem Mieter die Gebrauchsüberlassung. Wird dem Mieter der Gebrauch ganz oder teilweise entzogen, so stehen dem Mieter Gewährleistungsrechte zu. Das bedeutet, er kann das Mietverhältnis – nach Fristsetzung gem. § 543 Abs. 2 BGB kündigen, die Miete mindert sich und es kommen auch Schadensersatzansprüche in Betracht. Kann der Vermieter dem Mieter den Mietgebrauch nicht gewähren, weil er ihn einem Dritten überlassen hat, steht ihm gemäß § 537 Abs. 2 BGB auch kein Anspruch auf Mietzahlung zu. Insbesondere dann, wenn der Vermieter dem Mieter den Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen hat, kommt eine einstweilige Verfügung auf Besitzeinräumung in Betracht.
Hat die Mietsache einen Mangel, so kann der Mieter vom Vermieter zunächst einmal gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Beseitigung des Mangels verlangen. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Es ist dabei unerheblich, wann der Mangel eingetreten ist, ob der Vermieter ihn zu vertreten hat oder nicht, oder ob der Mangel unerheblich ist und deshalb weiter gehende Gewährleistungsansprüche nicht bestehen. Wie der Mangel beseitigt wird, ist Sache des Vermieters. Der Anspruch geht also nur auf das Ergebnis (Mangel beseitigen) und nicht auf die Durchführung einer bestimmten Art der Reparatur.
In ganz extremen Ausnahmefällen kann es aber so sein, dass der Erfüllungsanspruch nicht durchsetzbar ist. Dabei geht es um die Fälle, in denen ein besonders hoher, in keinem Verhältnis zum Ergebnis stehender Aufwand für die Mangelbeseitigung erforderlich ist. Man spricht dann von der Überschreitung der → Opfergrenze.
Der Anspruch auf Mangelbeseitigung verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, also drei Jahre nach Entstehung des Mangels. Erforderlich ist ferner die Kenntnis des Mieters vom Anspruch. Hat er diese Kenntnis nicht, verjährt der Anspruch gem. § 199 BGB nach zehn Jahren. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist 81jedoch während der Mietzeit unverjährbar (BGH Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09). Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten.
Zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete gem. § 320 BGB zu. Er kann also die Zahlung der Miete davon abhängig machen, dass der Mangel beseitigt wird. Im Prozess erfolgt eine Zug-um-Zug-Verurteilung.
→ Opfergrenze, → Verjährung, → Zurückbehaltungsrecht
Grundsätzlich haftet der Schuldner nur für eigenes Verschulden. Wer sich jedoch eines Dritten bedient, um eine vertragliche Verpflichtung einem anderen gegenüber zu erfüllen, der muss sich dessen Verhalten gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Man spricht dann von einem Erfüllungsgehilfen. Das kann z. B. der Hausmeister sein oder ein Handwerker, den der Vermieter beauftragt. Umgekehrt kann auch der Mieter Erfüllungsgehilfen einschalten, z. B. wenn er vertraglich geschuldete Arbeiten, wie Durchführung von Schönheitsreparaturen, durch Dritte durchführen lässt. Wird dabei z. B. beim Transport von Material das Treppenhaus beschädigt, wird dem Mieter das Verschulden des Handwerkers zugerechnet. Auch Berater wie Mietervereine, Haus & Grund-Vereine oder auch Anwälte sind Erfüllungsgehilfen desjenigen, der sie befragt (BGH NZM 2007, 35 = NJW 2007, 428 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 9). So kann der schuldhaft falsche Rat des Mietervereins, wegen eines behaupteten Mangels die Miete um einen bestimmten Betrag zu mindern, eine Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung oder wegen Zahlungsverzuges rechtfertigen.
Eine Grenze bei der Zurechnung wird aber dort überschritten, wo der Erfüllungsgehilfe die ihm übertragene Aufgaben überschreitet und „bei Gelegenheit“ der Arbeiten einen Schaden schuldhaft verursacht, also z. B. der Handwerker, der den Mieter bestiehlt. Hier kommt allenfalls noch eine Haftung des Auftraggebers für Verrichtungsgehilfen in Betracht, § 831 BGB. Diese unterscheidet sich aber von der für Erfüllungsgehilfen vor allem dadurch, dass der Auftraggeber sich 82entlasten kann. Er muss nachweisen, dass er den Verrichtungsgehilfen ordentlich ausgewählt und überwacht hat.