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VORWORT INHALTSVERZEICHNIS I. REICH WERDEN MIT WOHNIMMOBILIEN 1. Kann man mit Wohnimmobilien wirklich Geld verdienen? 2. Wie viel kann ich verdienen und wie viel muss ich investieren? 3. Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen? 4. Wie werde ich vom Laien zum Profi? 5. Grundüberlegungen zur Rendite von Wohnimmobilien a) Errechnung der Rendite b) Vervielfältiger c) Nachsteuerrendite d) Veräußerungsgewinne 6. Die Optimale Strategie für Renditeimmobilien a) Laufende Mietrenditen mit Steigerungspotential b) Chance auf Wertsteigerung und Veräußerungsgewinne c) Möglichst niedrige Steuern d) Möglichst hohe Eigenkapitalrendite e) Geringe Eigenkapitalbindung & Inflation f) Risikosteuerung g) Im Einkauf liegt der Segen! 7. Beispiel für erfolgreichen Deal 8. Beteiligung an Renditeimmobilien a) Geschlossener Immobilienfonds b) Offener Immobilienfonds c) Immobilienpool „Family & Friends“ II. WIE FINDET MAN GEEIGNETE RENDITEIMMOBILIEN? 1. Auswahl des Investitionsstandortes a) Makroanalyse eines Standortes b) Mikroanalyse eines Standortes 2. Spielraum für eine Aufwertungsstrategie 3. Entwicklung eines Suchprofils 4. Klassische und innovative Einkaufsquellen in angespannten Märkten a) Internetportale b) Immobilienmakler c) Suchanzeigen d) Netzwerken III. DIE STRATEGISCHEN PARTNER 1. Kann ich alles selbst machen? 2. Welche strategischen Partner brauche ich? a) Der Immobilienmakler b) Die Bank c) Der Bausachverständige d) Der Wertgutachter e) Die Hausverwaltung f) Der Rechtsanwalt g) Der Steuerberater IV. SYSTEMATISCHE PRÜFUNG DER RENDITEIMMOBILIE 1. Welche Rendite ist erzielbar? 2. Welcher Kaufpreis ist angemessen? - Verlässliche Quellen für Marktdaten a) Marktmiete und relevanter Vervielfältiger b) Richtwerttabellen der Gutachterausschüsse 3. Worauf kommt es an (Prüfkriterien)? 4. Prüfung der Bausubstanz und Objektqualität 5. Rechtliche Prüfung der Immobilie a) Grundbuchauszug b) Mietverträge c) Baugenehmigung d) Besonderheiten bei Eigentumswohnungen e) Rechtlicher Spielraum für Aufwertungsstrategien V. ABSCHLUSS DER VERTRÄGE 1. Phasen des Erwerbsvorgangs a) Abschluss des notariellen Kaufvertrages b) Vollzug des Immobilienkaufvertrages c) Besitzübergang 2. Besonderheiten beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger 3. Kaufvertrag über Grundstück & Bau in Eigenregie a) Kauf des Grundstückes b) Planung der Bebauung c) Abschluss der Bauverträge d) Sicherung und Durchsetzung der Rechte des Bauherrn e) Schlussabnahme 4. Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung a) Phasen des Versteigerungstermins b) Inhalt & Bedeutung des Zuschlagsbeschlusses 5. Das Timing für den Abschluss von Darlehensvertrag & Kaufvertrag 6. Abschluss von Mietverträgen a) Kriterien für die Mieterauswahl b) Flächenaufmaß bei Neuvermietung VI. GRUNDLAGEN DES IMMOBILIENRECHTES 1. Öffentliches Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht a) Bauplanungsrecht b) Baugenehmigung 2. Zivilrechtliches Grundstücksrecht und Grundbuch a) Aufbau und Funktion des Grundbuches b) Mehrheit von Eigentümern c) Sondereigentum nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) d) Sonderfall “Erbpachtimmobilie” VII. STEUERRECHTLICHE BEHANDLUNG DER RENDITEIMMOBILIE 1. Einkommensteuer a) Laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung b) Veräußerungsgewinne c) „Drei-Objekt-Grenze“ d) Abgeltungssteuer 2. Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer a) Bemessungsgrundlage bei Immobilienvermögen b) Freibeträge und Steuersätze 3. Grunderwerbsteuer a) Entstehung der Steuer b) Steuersätze c) Schuldner der Steuer d) Steuerfalle Instandhaltungsrücklage e) Steuerfalle Bauträgerimmobilie 4. Grundsteuern 5. Kauf & Verwaltung von Immobilien durch eine GmbH VIII. FINANZIERUNG DER IMMOBILIE (EIGENKAPITAL & DARLEHEN) 1. Wie sollte die Finanzierung aussehen? a) Kapitaldienstfähigkeit der Immobilie b) Beleihungswert der Immobilie c) Festlegung der Finanzierungsstruktur 2. Annuitätendarlehen mit Festzinssatzbindung a) Nominalzinssatz und Effektivzinssatz b) Anfänglicher Tilgungssatz und monatliche Belastung c) Länge der Zinsfestschreibung d) Vertragliche Sondertilgungsrechte e) Variabler Zinssatz f) Forward-Darlehen g) Disagio 3. Förderkredite & Zuschüsse 4. Lebensversicherung als Darlehensgeber 5. Pfandbriefbanken 6. Direktbanken und Finanzmakler 7. Kreditnebenkosten, Gebühren und Bankentgelte a) Wertermittlungsgebühr für die Immobilie b) Vorfälligkeitsentschädigung c) Abschluss- oder Bearbeitungsgebühren d) Bereitstellungszinsen IX. BERECHNUNGSTOOL FÜR FINANZIERUNGSSTRUKTUR & RENDITE 1. Basisdaten 2. Mieterliste 3. Konditionen und Kosten des Darlehens 4. Cash-Flow & Rendite mit 10 Jahresprognose DER AUTOR Impressum
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Chief Librarian: Las Zenow <zenow@riseup.net>
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